房地产行业专题：“924”周年回顾：股市新高，房价新低，原因何在？

核心观点

• 2024年9月底至2025年3月，股市上涨53%，房价下跌4.4%，呈现共振上涨；3月后股市继续上涨创新高，房价持续下行，出现明显分化。
• 房地产兼具消费与投资属性，其表现受“基本面”（如收入预期）和“估值”（如主流上涨预期）双重影响。
• 3月前，房市与股市共享“政策转向”逻辑；3月后，股市有AI、反内卷等新逻辑支撑，而楼市缺乏新逻辑支撑上涨预期。

关键数据

• 2024年10月至2025年3月，一线城市二手房价格指数上涨1.3%，万得全A上涨26.6%。
• 2025年4月至8月，一线城市二手房价格指数下跌3.6%，万得全A上涨26.1%。
• 2024年9月70城二手房价格环比下跌0.9%，10月下跌0.5%，一线转为上涨0.4%。
• 2025年1-8月，44城二手房价月环比跌幅达-1.32%，一线城市“补跌”明显。
• 核心城市（北上广深杭蓉）2025年9月后周度成交2443套，边际改善但主要来自季节效应和以价换量。
• 2025年8月新房景气度创历史新低，为25%。

研究结论

• 房价下跌主因：“基本面”收入预期承压，缺乏新逻辑支撑“估值”。
• 房价止跌路径：短期需强逻辑（如大幅降息、真收储、“重启棚改”），中期依赖收入提升。
• 常见问题解释：
  • 房价底不可预判，国际比较和租金收益率方法均不适用。
  • “好房子”对稳定房价不利，因其估值不高，类似IPO对二级市场负面。
  • 有用“收储”应与保障房解绑，按市场价收储，短期不投放市场。
• 投资建议：止跌前把握波段机会，推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、中国海外发展、华润置地、招商蛇口等。

风险提示

• 政策落地效果不及预期。
• 外部环境变化导致行业基本面下行。
• 房企信用风险事件超预期冲击。