十月房地产市场回顾：房价十月涨势依旧,行业短期上行难度较大

请务必阅读最后一页的免责条款报告概要：报告概要：报告概要：报告概要：����十月房地产行业要闻回顾�国家统计局发布9月全国房地产市场运行情况�九行业涉房地产业务再融资需征求发改委意见�加息靴子落地剑指通胀和房价�住建部上调公积金利率�14座城市出台限购令�五地出招冻结商品房预售款�十二五规划建议提出研究推进房地产税改革����全国主要城市房地产市场状况10月，房地产市场再次承受强大的政策调控压力。房地产市场的主要反应仍旧是成交量的下降，但不同城市反应不一，一线城市除广州外均有不同程度的下跌，三线城市仍旧保持热销状况。10月，重点监测的30个城市中14个城市上涨幅度超过10%，6个城市跌幅超过30%。而房价仍旧呈现上涨态势，30个城市房价平均涨幅为4.05%，70%的城市房价出现上涨。9月底出台的房地产调控新政在10月的土地市场上初步显示成效。10月，全国105个重点城市共成交土地1119宗，环比下滑23%，同比减少15%；平均楼面地价1732元/平方米，环比下降29%，同比上升7%。����房地产股票走势点评九月房地产市场的火热再次引起政府关注和担忧，两部委及时出台新政，各地陆续出台限购令，加息和上调公积金贷款利率，各种利空不断出现，行业上行阻力重重。但是，受到大盘强势上行的带动，在通胀、人民币升值、三季报业绩靓丽等部分偏利好因素的影响下，行业整体还是呈现向上走势，流通市值加权平均月涨幅为9.66%，在行业排名中处于中游，略低于全部A股加权月涨幅12.12%。行业内个股较为活跃。目前，行业处于前期阶段性上涨之后的调整阶段，由于行业仍旧面临政策调控压力，以及加息和提高存款准备金率等紧缩流动性的预期，因此，行业上行压力依然未减。����投资建议继续给予房地产行业“同步大市”的评级，预计行业近期仍以低位震荡走势为主，在大盘持续看好的预期下，行业或将存在阶段性和结构性投资机会。但仍需密切关注房价走势及政府政策面情况，特别注意规避行业政策风险。在行业内投资策略上，建议关注：业绩预期较好的行业龙头万科A以及二三线地产龙头：荣盛发展、首开股份、福星股份、滨江集团、华发股份等。英大证券研究所英大证券研究所英大证券研究所英大证券研究所----研究报告研究报告研究报告研究报告报告日期：报告日期：报告日期：报告日期：2010201020102010年年年年11111111月月月月8888日日日日行行行行业业业业研研研研究究究究十月房地产市场回顾：十月房地产市场回顾：十月房地产市场回顾：十月房地产市场回顾：————————房价十月涨势依旧，行业短期上行难度较大行业评级：行业评级：行业评级：行业评级：房地产行业同步大市行业指数走势行业指数走势行业指数走势行业指数走势相关报告相关报告相关报告相关报告7月房地产市场回顾：行业强势反弹上行压力渐重2010.8.98月房地产市场回顾：政策压力再显行业重回震荡偏弱走势2010.9.159月房地产市场回顾：行业出现投资机会2010.10.18房地产行业研究员姓名：蔡荣执业证书编号:S0990210020001Email：cairong@vsun.com 行业研究行业研究行业研究行业研究请务必阅读最后一页的免责条款2一、十月房地产行业要闻回顾楼市调控总动员各地纷纷出重拳8日，媒体报道，深圳9月30日晚出台限购政策规定，从10月1日起，户籍居民家庭限购两套住房，非户籍居民家庭限购一套住房；厦门市国土房产等7个部门也决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房；浙江省商品房预售资金监管暂行办法也在国庆前夕正式出台，从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管；上海市楼市调控细则也于7日晚出台，细则称即日起每家只能新购一套商品房，并提出将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。（上海证券报）国家统计局发布9月全国房地产市场运行情况9月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。房屋新开工面积1.46亿平方米，同比增长44.3%；房屋竣工面积4527万平方米，增长8.3%，其中，住宅竣工面积3701万平方米，增长3.6%。房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。（国家统计局）房价控制不力将问责省级政府12日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。（中国国土资源报）住建部：城镇保障房和棚户区改造开工率已达90%13日，据统计，今年1-9月，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90％。（住建部网站）国土部：前三季度违法用地面积上升国土部相关负责人在13日举行的新闻发布会上披露的数据显示，前三季度，全国共发现本期新发生的违法用地行为3.5万件，涉及土地面积22.5万亩，与去年同期相比分别下降13.8%和上升4%。（中证网）住建部发布“限购”政策风险提示15日，住建部发布《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》称，近期一些城市中，由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理合同备案或房地产登记，引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。对于此类问题，住建部郑重提醒注意相关问题。（新浪地产）九行业涉房地产业务再融资需征求发改委意见14日，证监会明确，钢铁等九大受限行业再融资需要征求发改委的意见，房地产企业再融资需要征求国土资源部的意见。只有部分业务涉及房地产的，例如发行人在某家房地产公司有20%的股权投资，也要征求国土资源部的意见。为了避免影响审核进度，证监会发行部建议如果存在部分业务涉及房地产的，发行人可考虑在申报前，先处置相关房地产业务。证监会明确，再融资审核中要关注土地使用权：一是是否已经取得土地使用权，是否存在合法使用的法律障碍；二是如果新增土地的使用权证尚未取得，不影响再融资申请的受理，但要向证监会说明相关权证获取工作的进展程度，保荐机构和律师要明确发表意见；三是关于划拨用地问题如何处理，目前还是盲点，证监会正在研究中。（中国证券报）证监会暂停房企重组并购申请16日，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。此外，证监会相关人士表示，目前正研究涉及房地产业务的并购重组政策，待相关政策规则推出之后，将根据新规则确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批。（经济观察网）三大部门会签房产税住宅有望分类征税18日，媒体报道，近期财政部、国税总局、住建部联合启动了对房地产税会签的相关程序，并已接近尾声，并对房产税相关政策进行会签，针对住宅类型的划分进行了修改，而在未来将对别墅、大户型等不同类型住宅品类征收房地产税。另一方面，试点当地的地方政府，可以根据当地的人均居住面积情况，划定一个免征面积，或免征的套数以保护自住需求。（新浪地产）加强住房公积金督察员管理18日，《住房公积金督察员管理暂行办法》出台，要求督察员开展督察工作，有权检查与督察工作有关的银行账户。（新华网）加息靴子落地剑指通胀和房价19日晚7点，中国人民银行宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。通胀压力和抑制房地产泡沫被普遍认为是此次央行出手的动因所在。（21世纪经济报道）住建部上调公积金利率住建部20日发布通知，个人住房公积金存款利率上调0.2%至1.91%；贷款利率五年期以下（含五年）上调0.17%至3.50%，五年期以上上调0.18%至4.05%。（住建部网站）房产税可能一年内推出25日，在23日举办的第一届西部金融论坛国际资本论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税推出已经是“按月计算”，目前离推出最终时间不会超出一年。试点城市一定会在一线城市中产生，北京、上海、广州都有可能。虽然最后方案尚未确定，但现有信息表明，房地产税不会向“第一套房”征收，投资房将成为房产税调控目标。（华西都市报）银监会:关注房地产贷款风险严格执行差别化信贷在10月26日的银监会今年第四次经济金融形势通报会议上，银监会主席刘明康强调，高度关注房地产贷款风险，继续严格执行差别化住房信贷政策，严控大型房企集团贷款风 行业研究行业研究行业研究行业研究请务必阅读最后一页的免责条款3险，预先布防高风险房地产企业风险暴露，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设。（新京报）14座城市出台限购令观望退房降价潮在各地涌现27日，截至目前，全国已有深圳、厦门、南京、宁波、大连等14座城市出台了楼市“限购令”。虽然各城市限购措施的宽严程度不一，但是观望、退房、降价的声浪在各地涌现。10月以来，深圳、北京、广州等城市住建部门的商品房过户大厅门庭冷落。（中国证券报）十二五规划建议提出研究推进房地产税改革新华社27日受权播发《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，建议指出，研究推进房地产税改革。（新华社）国务院部署四季度经济工作重申遏制房价过快上涨27日，国务院总理温家宝25日主持召开国务院常务会议。会议强调，促进房地产市场平稳健康发展。一定要认真落实各项调控措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨。要立足保障基本需求，加大保障性安居工程建设力度，增加中低收入居民住房供给。合理引导住房需求，抑制投机需求。（新浪财经）五地出招冻结商品房预售款29日，今年以来泰安（3月23日）、深圳（8月26日）、成都（9月30日）、浙江（10月1日）、北京（10月25日）五个地方，已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。现在西安等地正酝酿出台，可能成为各地“限外”政策后的第二杀手锏。（法制日报）二、全国主要城市房地产市场状况2010201020102010年10101010月全国主要城市商品住宅成交数据商品住宅成交面积走势图商品住宅成交面积走势图商品住宅成交面积走势图商品住宅成交面积走势图商品住宅成交价格走势图商品住宅成交价格走势图商品住宅成交价格走势图商品住宅成交价格走势图北京上海深圳 行业研究行业研究行业研究行业研究请务必阅读最后一页的免责条款4杭州天津重庆武汉数据来源：CREIS中指数据fdc.soufun.com英大证券10月，房地产市场再次承受强大的政策调控压力，本轮调控以“限购令”和加息为主要手段。政策出台后，在房地产市场上出现的主要反应仍旧是成交量的下降，但不同城市反应不一，一线城市除广州外均有不同程度的下跌，三线城市仍旧保持热销状况。根据中国指数研究院数据中心统计，10月，重点监测的30个城市的房地产市场在成交量方面表现明显分化，14个城市上涨幅度超过10%，6个城市跌幅超过30%。其中，大连、福州、惠州的涨幅达到64.95%、54.34%、53.94%，而青岛、杭州、兰州的跌幅分别为-75.02%、-42.57%、-38.75%。而房价仍旧呈现上涨态势，30个城市房价平均涨幅为4.05%，70%的城市房价出现上涨。其中，三亚涨幅最大，达到33.79%，哈尔滨、银川次之，兰州以-11.11%的跌幅排名最后。9月底出台的房地产调控新政在10月的土地市场上初步显示成效。根据中国指数研究院数据中心统计数字，10月，全国105个重点城市共成交土地1119宗，环比下滑23%，同比减少15%；成交土地面积5684万平方米，环比减少16%，同比减少18%。其中，住宅用地成交387宗，环比减少20%，同比减少26%；成交土地面积2620万平方米，环比减少12%，同比减少26%。105个城市住宅用地平均楼面地价1732元/平方米， 行业研究行业研究行业研