远洋服务2025年中期报告

Sino-Ocean Ser vice Holding Limited (於開曼群島註冊成立的有限公司)股份代號:06677.HK 目錄 公司概覽���管理層討論與分析��� 地理覆蓋範圍���投資者關係報告��� 公司資料���可持續發展報告��� 財務及運營摘要���權益披露��� 主席報告���企業管治及其他資料��� 中期簡明綜合財務報表審閱報告��� 中期簡明綜合財務報表附註��� 中期簡明綜合全面收益表��� 詞彙��� 中期簡明綜合財務狀況表��� 中期簡明綜合權益變動表��� 公司概覽 我們是一家綜合性物業管理服務商，在中國擁有廣闊的地理覆蓋範圍。根據中指研究院的資料，按2025年綜合實力計，我們榮膺「2025中國物業服務百強企業」第12位、「2025中國物業服務質量領先企業」等多項榮譽。 我們的歷史可追溯至1997年，開展物業管理服務之初乃專注於遠洋集團公司（中國領先的綜合性物業開發商，其股份在聯交所主板上市，股份代號：03377）所開發的物業。自彼時起，我們的地理覆蓋範圍已自京津冀區域擴展至環渤海區域及中國其他區域（主要集中在中國一二線城市）。我們的總部位於北京，業務遍及中國28個省、直轄市及自治區的87個城市。 截至2025年6月30日，我們的總合約建築面積達121.6百萬平方米，遍及中國28個省、直轄市及自治區的87個城市，同時我們在中國的在管物業項目已達511個，總在管建築面積達93.5百萬平方米，包括339個住宅社區、65個商寫物業及107個其他物業。我們的物業管理服務涉及多種物業類型，包括住宅社區、商寫物業（如購物中心、寫字樓）及公共及其他物業（如醫院、學校、政府大樓及公共服務設施）。除物業管理服務外，我們亦向在管物業的業主及住戶提供各種社區增值服務（包括社區資產增值服務、社區生活服務及物業經紀服務），以及提供非業主增值服務，包括向物業開發商及其他物業管理公司提供的交付前服務、諮詢服務及物業工程服務。 地理覆蓋範圍 下表顯示截至����年�月��日我們的合約及在管物業管理項目所位於的中國主要城市 ： 環渤海區域 京津冀區域 華東區域 北京、邯鄲、 衡水、廊坊、秦皇島、石家莊、唐山、天津、張家口 鞍山、長春、大連、哈爾濱、濟南、晉中、臨沂、青島、瀋陽、松原、太原、鐵嶺、葫蘆島、煙台 常州、滁州、杭州、合肥、淮安、嘉興、金華、南京、南通、寧波、上海、蘇州、宿遷、台州（浙江省）、溫州、無錫、蕪湖、揚州、鎮江、舟山 華中區域 華西區域 華南區域 鄂州、贛州、鶴壁、懷化、開封、漯河、南昌、三門峽、商丘、武漢、湘潭、新鄉、許昌、永州、長沙、鄭州、周口、錫林郭勒 百色、崇左、佛山、福州、廣州、河池、海口、惠州、江門、柳州、茂名、三亞、深圳、廈門、湛江、漳州、中山、珠海 成都、貴陽、昆明、烏魯木齊、西安、西寧、玉溪、重慶 北京在管物業 下圖顯示截至����年�月��日我們合約建築面積和合約項目數量的地理覆蓋範圍: 公司資料 本公司截至本中期報告日期的公司資料載列如下 ： 董事 薪酬委員會 何子建先生（委員會主席）楊德勇先生侯敏先生郭杰博士梁偉雄先生 執行董事 楊德勇先生（聯席主席）侯敏先生（行政總裁）朱葛穎女士（財務總監） 非執行董事 公司秘書沈培英先生 崔洪杰先生（聯席主席）翟森林先生 授權代表楊德勇先生沈培英先生 獨立非執行董事 郭杰博士何子建先生梁偉雄先生 註冊辦事處 Cricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 審核委員會 梁偉雄先生（委員會主席）崔洪杰先生翟森林先生郭杰博士何子建先生 主要營業地點 中國總部北京市朝陽區東四環中路56號遠洋國際中心A座3層 提名委員會 崔洪杰先生（委員會主席）朱葛穎女士郭杰博士何子建先生梁偉雄先生 香港金鐘道88號太古廣場一座601 主要往來銀行 主要股份過戶登記處 （排名不分先後）中國農業銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司中信銀行（國際）有限公司中國建設銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司招商銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司招商永隆銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司瑞穗銀行上海浦東發展銀行股份有限公司香港上海滙豐銀行有限公司 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 香港股份過戶登記分處 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 上市資料香港聯合交易所有限公司股份代號 ：06677 公司網站www.sinooceanservice.com 核數師 香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師註冊公眾利益實體核數師 投資者關係部聯絡ir@sinooceanservice.com 法律顧問諾頓羅氏香港 財務及運營摘要 綜合業績 綜合財務狀況 主席報告 2025年上半年市場回顧 2025年上半年，物業管理行業仍處於深度調整與轉型的關鍵階段。行業面臨多重挑戰，存量市場競爭加劇，行業規模增速趨緩，管理規模從粗放擴張邁向精耕細作 ；多地公示物業費標準，鼓勵市場提高服務水平，面對業主對於高品質、個性化的服務需求提升，物管公司盈利能力進一步承壓。在此背景下，物管公司正加速推進服務升級與運營模式轉變，如何在可持續經營框架下，持續提升服務質量與業主滿意度，實現服務價值與商業效益的平衡，成為行業普遍面臨的核心課題。 2025年上半年，我們堅持高質量可持續的經營方針，多維度深化經營革新。持續完善全週期品質服務管控體系，優化服務細節與用戶體驗，夯實業主滿意度根基 ；強化第三方項目攻堅能力，聚焦深耕城市優質項目，在住宅、商寫的核心業態基礎上，積極發力非住業態存量市場，進一步提高項目質量 ；深度挖掘存量潛力，圍繞業主生活痛點優化產品矩陣，構建差異化增值服務體系 ；推進精細化成本管控，提高經營管理效率 ；持續優化業務結構、革新組織架構，鞏固可持續發展基礎。我們始終踐行「懂心意·有新意」的服務理念，立足民生需求本源，聚焦業主生活場景，追求高品質服務。 聚焦高質量第三方外拓，驅動獨立生態引擎 2025年上半年，本集團深化市場化拓展戰略，持續優化項目結構與質量，夯實高質量可持續發展根基。我們持續推動市場化拓展，在以住宅、商寫為核心業態的基礎上，加大非住業態拓展力度，本期新增合約建築面積3.9百萬平方米，其中來自於第三方的新增合約建築面積由去年同期的64%提升至96%，包含商業、寫字樓、產業園、公建、景區等多種業態類型。堅持深耕核心區域，同時依託商寫業態服務經驗及專業沉澱，我們持續強化核心業態經營壁壘，商寫業態在管建築面積中一二線城市佔比維持99%的高位水平。同時，積極應對存量市場競爭，積累細分業態服務經驗，進一步擴大產業園、物流園的規模優勢。持續深化大客戶戰略協同，深挖優質客戶資源，通過高效匹配客戶深度需求，制定一站式、定製化解決方案，成功拓展鄭州海關辦公區、瀋陽新民市市監局項目、廣西交投高速服務區等公建類項目。於2025年6月30日，物業管理服務實現合約建築面積121.6百萬平方米，較2024年末下降1% ；在管建築面積93.5百萬平方米，較2024年末上升1%。 深耕高品質服務強化核心競爭力 本集團始終堅守服務品質本源，以業主需求為導向持續精進服務細節，以「全齡健康」、「全心陪伴」、「全天守護」的三位一體服務矩陣，全面響應業主對於理想社區生活的多元期待，通過卓越服務營造健康美好生活空間。 2025年上半年，我們全面推進品質提升計劃，深化需求洞察機制建設，強化客戶研究職能，高頻開展管理層與業主訪談活動，助力服務細節優化與提升 ；持續開展客戶訴求專項治理，處理機制，推動業主訴求高效閉環解決。同時實施環境煥新工程，推進綠化景觀升級、節能設施改造及保潔標準提升，持續改善社區物理環境 ；築牢社區安全防護體系，定期開展設施設備巡視、消防通道清理、電動車入戶管理等專項安全行動，鞏固社區安全基礎 ；升級服務能力建設，通過開展「100天客服專家直通車」等多項專項培訓強化一線專業能力 ；全面升級管家客服體系，通過優化管家服務權責配置與激勵機制，保障客戶訴求處理實效，進一步促進客戶體驗優化與滿意度提升，為服務價值與品牌效應的持續強化提供堅實動力。 一站式服務模式+綠色運營理念共助商寫服務業態可持續發展 本集團專注高端商寫領域國際化大型企業客戶服務，堅持客戶至上的服務要求，為集團類客戶、金融類、科技類、製造業、零售客戶以及央國企等世界500強知名企業提供服務。為在寫字樓項目推行「租戶全生命週期服務包」，從入駐前的裝修諮詢到入駐後的定期訪談，切實落實客戶需求，形成一站式解決方案。依託二十餘年服務經驗積累及高品質服務深耕，打造多個商寫標桿項目，獲得市場廣泛認可。期內，光華國際中心順利榮獲物業五星級大廈認證，並獲取能源管理、信息安全體系雙項目標準認證，彰顯商寫標桿項目運營的專業水準與卓越品質。 本集團深度踐行綠色發展理念，積極響應國家能源政策，將智慧化管理與綠色運營相結合，打造「智慧能源管理+會務管家+空間運維」全鏈條服務，通過能源監控平台有效降低能耗，提供從會議室預訂到商務接待的全程支持。多個商寫業態項目獲得BOMA、LEED等國際綠色認證，其中北京遠洋國際中心通過系統性節能改造（包括智能照明控制系統、空調變頻改造），既滿足市場對ESG表現的剛性需求，更從資產生命週期出發，以客戶收益最大化為目標，將綠色服務轉化為資產增值動能。火電改全綠電，節約公區用電成本 ：期內，遠洋國際中心、遠洋大廈、遠洋光華國際、遠洋沁山水商業項目，由全火電調整為全綠電採購，達成了成本優化與節能減排的雙重效益。四個商業項目實現全綠電，實現在碳排放市場抵銷相應的碳排放量，通過「電—碳交易」以最低成本實現碳排放履約，進一步促進雙碳目標的實現。 滿足多元便民需求覆蓋全維生活場景 本集團積極應對居民消費需求變遷與房地產市場深度調整，持續優化業務結構，堅持以業主需求為核心的發展理念，深度洞察用戶需求，向平台化、深度社區服務化發展。聚焦社區生活服務、租售服務、美居服務、空間資源四大主力業務領域，系統構建「一刻鐘生活圈」服務體系，致力於為業主創造更便捷、舒適、多元的社區生活體驗。 在社區生活領域，持續聚焦C端市場，關注業主高頻生活需求，整合優質供應鏈資源，豐富商品服務體系，迭代零售運營模式，進一步拓展商品品類覆蓋廣度與服務深度 ；同步升級到家服務，精準響應日常碎片化需求，提供專業化、場景化的綜合生活解決方案。空間資源方面，持續優化資源配置效能，加速社區便民設施落地，強化充電樁、智能快遞櫃、社區倉儲等新型服務網點佈局。租售服務板塊著力完善優化自營與聯營門店網絡體系，深化多渠道運營能力建設，提升市場競爭力與品牌影響力。美居服務方面，精準錨定社區剛性改造需求，圍繞門窗煥新、牆面翻新等存量房需求痛點，構建入戶維修標準化場景，推動存量房時代的美居業務戰略轉型。 組織架構革新迭代激發團隊內生活力 本集團堅定貫徹「面向一線、服務一線」的管理理念，系統推動組織效能升級與人才機制革新。期內，實施管理層級壓縮與決策流程優化，提高組織靈活性與市場響應速度。同步深化中後台職能集約化改革，構建職能共享機制，開展「聆聽行動」、「同行行動」、「直達基層」專項行動，組織各級平台人員深入項目一線，訪談、聽取客戶意見，促進客戶問題閉環管理，提升工作效率，實現平台與一線同頻共振，實現資源高效配置與一線精準賦能。 本集團始終重視人才建設，完善基層骨幹選拔與培養機制，推行常態化崗位輪換與職級動態調整制度，重點加強年輕管理人才梯隊建設，持續激發組織內生動力。全