泓盈城市服务2025年中期报告

（於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司）股份代號：2529 中期報告2025 目 錄 公司資料 財務摘要 管理層討論及分析 其他資料 中期財務報告審閱報告22 綜合損益及其他全面收益表24 綜合財務狀況表25 綜合權益變動表 27 簡明綜合現金流量表28 未經審核中期財務報告附註30 釋義44 王國賦先生林庚墀先生 謝毅先生（董事長）陽鑫先生段文明先生王國賦先生 王國賦先生林庚墀先生 余效先生 畢馬威會計師事務所執業會計師及《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體核數師香港中環遮打道10號太子大廈8樓 陳嘉麗女士戴曉鳳博士謝志偉先生 黃國輝先生彭娟鵑女士肖名希女士 浤博資本有限公司香港中環德輔道中71號永安集團大廈7樓710號辦公室 陳嘉麗女士（主席）余效先生謝志偉先生 天元律師事務所（有限法律責任合夥）香港中環康樂廣場1號怡和大廈33樓3304-3309室 戴曉鳳博士（主席）陽鑫先生陳嘉麗女士 中國湖南省長沙市岳麓區先導路179號湘江時代廣場A1棟9樓 謝毅先生（主席）戴曉鳳博士謝志偉先生 中國湖南省長沙市岳麓區先導路179號湘江時代廣場A1棟9樓 香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心40樓 2529 H 寶德隆證券登記有限公司香港北角電氣道148號21樓2103B室 長沙銀行湘江新區支行中國湖南省長沙市岳麓區金星南路300號 www.hollwingroup.com 本集團截至2025年6月30日止六個月（「」）的收益保持相對穩定為人民幣316.2百萬元（截至2024年6月30日止六個月：人民幣311.6百萬元），其中物業管理服務收益增加人民幣12.6百萬元，城市服務收益減少人民幣11.6百萬元，商業運營服務收益增加人民幣3.6百萬元。 於報告期內，本集團的毛利保持相對穩定，為人民幣85.1百萬元（截至2024年6月30日止六個月：人民幣86.7百萬元），而毛利率則由27.8%略降至26.9%。 於報告期內，利潤及全面收入總額保持相對穩定，為人民幣38.5百萬元（截至2024年6月30日止六個月：人民幣38.1百萬元）。 於報告期內，本公司權益股東應佔淨利潤為人民幣38.5百萬元（截至2024年6月30日止六個月：人民幣38.2百萬元）。 於報告期內，每股基本及攤薄盈利為人民幣0.24元（截至2024年6月30日止六個月：人民幣0.29元）。 董事會不建議就報告期內分派任何中期股息。 作為一家總部位於湖南省長沙市的國有城市服務及運營提供商，本集團為客戶提供廣泛的服務，打造植根於市區的有凝聚力的業務佈局。本集團業務運營主要位於長沙市，已在當地建立穩固的市場地位和聲譽。 截至2025年6月30日止六個月，本集團的收益主要來自三大業務領域，即：(i)物業管理服務（包括對公共物業、商業物業和住宅物業的各種物業管理服務，以及增值服務）；(ii)城市服務（包括園林綠化及工程、照明系統運營、停車場運營及市政環衛服務）；及(iii)商業運營服務。 本集團通過服務各類業主及開發商，於當地市場享有聲譽，其前景取決於本集團與該等業主和開發商建立的關係。本集團認為，提供多樣化的服務將提高客戶忠誠度，提升本集團的品牌知名度，並改善業務運營和財務業績。根據中國指數研究院（「」）的資料，本集團於2025中國物業服務百強企業中排名第42位。本集團亦獲中指院評為「2025中國智慧城市服務領先企業」、「2025中國國有物業服務優秀企業」及「2025中國特色物業服務領先企業」。 下表載列於所示日期按經營分部劃分的物業管理服務、城市服務及商業運營服務的項目數量及在管建築面積： (1)城市服務項目不按在管建築面積計算。 (2)園林綠化及工程項目屬一次性性質，所列數字指已完成項目數量；而城市服務的其他項目則屬經常性性質。 46.5% 本集團提供公共物業管理服務、商業物業管理服務和住宅物業管理服務。公共物業包括市民廣場、公園和風景區、城市展覽館、政府辦公樓和學校；商業物業包括商業辦公樓、商業綜合體及營銷中心；及住宅物業主要包括住宅小區及公寓。此外，本集團亦向物業開發商、業主及租戶提供廣泛的增值服務，例如空調清潔服務及裝修管理服務。 下表按物業類型載列於所示期間或截至所示日期本集團物業管理服務的在管項目數量、在管建築面積及收益： 於報告期，本集團物業管理服務收益約為人民幣147.0百萬元，與2024年同期相比增長約9.4%，主要由於本集團在管項目的建築面積和數量增加。 於2025年6月30日，本集團物業管理服務的在管建築面積約為11.6百萬平方米，按年增長6.4%，主要由於本集團通過利用城發集團的業務資源，以及積極開拓獨立第三方客戶的商機，加大市場拓展力度。 2025年上半年，本集團在市場拓展方面取得持續改善。通過加大市場拓展力度，2025年上半年本集團新簽約3個項目，物業管理服務項目共計84個。 城發集團已開發多元化的優質物業組合，包括但不限於寫字樓、文化公園及展覽中心等公共基礎設施。自成立以來，本集團與城發集團的長期關係推動了本集團發展，並為其持續增長奠定堅實的基礎。 下表按項目來源載列於所示期間或截至所示日期本集團物業管理服務的在管項目數量、在管建築面積及收益： 於報告期，大部分在管物業管理服務項目來自城發集團及其聯繫人。截至2025年6月30日，我們自城發集團及其聯繫人獲得的項目數量為59個，而我們自獨立第三方獲得的項目數量為25個，分別較2024年6月30日增加18.0%及8.7%。來自城發集團及其聯繫人項目的在管建築面積約為4.9百萬平方米，而來自獨立第三方項目的在管建築面積約為6.6百萬平方米，分別按年增加16%及減少0.7%。於報告期，來自城發集團及其聯繫人項目的收益約為人民幣104.7百萬元，而來自獨立第三方項目的收益約為人民幣42.3百萬元，分別按年增加9.1%及9.9%。增加主要是由於本集團加大市場拓展力度，以及積極開拓獨立第三方客戶的商機。 本集團自成立以來一直深耕湖南省長沙市。本集團在湖南省的長期精耕細作，使其在一定區域內建立了強大的區域服務網絡，且已成為當地市場最知名的物業管理服務供應商之一。 下表按區域載列於所示期間或截至所示日期本集團物業管理服務的在管項目數量、在管建築面積及收益： (1)就該位於江西省的特定商業物業管理服務項目而言，合同中未明確規定建築面積。 截至2025年6月30日，本集團在湖南省管理81個物業，在管建築面積約合共約11.0百萬平方米。於報告期，於湖南省產生的收益約為人民幣143.6百萬元，佔其物業管理服務總收益的97.7%。同時，於2025年上半年，本集團於江西省及貴州省管理一個及兩個項目，總收益分別約為人民幣0.1百萬元及人民幣3.3百萬元。 42.8% 在向各類物業提供優質和量身定製管理服務的過程中，本集團積累了豐富的專業知識、經驗和往績記錄，有賴於此，本集團不斷拓展業務能力，成為專門為公共空間及市政基礎設施提供服務的專業國有城市服務提供商。本集團協助地方政府及公共機構提供城市服務，以改善市民生活體驗和環境。本集團的城市服務主要包括(i)園林綠化及工程，包括景觀建設及工程施工；(ii)照明系統運營（包括景觀照明運營及功能照明運營）；(iii)停車場運營，包括公共停車位自營及租賃經營管理；及(iv)市政環衛服務，包括市政基礎設施的清潔，如城市道路、主幹道沿線的建築外牆、路燈及公交站台。 下表按服務類型載列於所示期間或截至所示日期本集團城市服務的在管項目數量及收益： (1)園林綠化及工程項目為一次性項目，所列數字指已完成項目的數量。 於報告期，本集團城市服務收益約為人民幣135.3百萬元，較2024年同期減少約7.9%。該減少主要由於園林綠化及工程項目數量減少。項目數量減少主要歸因於地方政府債務化解及基礎設施投資增長放緩導致整體市場萎縮。 本集團將現代化城市園林綠化及工程視為城市服務重點之一，是一家集(i)園林綠化，主要包括園林綠化、環境美化、園林用水、園林用電、公園道路工程、園林設施及樓頂綠化；及(ii)工程，主要包括垃圾處理、熱管工程及地面停車場硬鋪的園林綠化施工提供商。截至2025年6月30日，本集團完成17個園林綠化及工程項目，較2024年6月30日減少36個項目。 本集團的照明系統運營分為兩大板塊，即景觀照明運營及功能照明運營。景觀照明主要指城市規劃區內的旅遊景點、高層建築及其他場所的照明，主要目的是提高城市的文化及藝術氛圍。城市功能照明主要指城市規劃區內的道路、隧道、橋樑及廣場公共區域的照明，主要目的在於讓城市更加安全及便捷。截至2025年6月30日，本集團已為五個照明系統運營項目提供服務，與截至2024年6月30日相比保持相對穩定。 本集團主要從事地面、地下、橋下獨立公共停車場的運營及管理。根據其業務運營，本集團將停車場的運營分為兩種模式：自營和向其他實體或個人出租。本集團利用豐富的場地資源，包括地理優勢和規模經濟，可以滿足不同用戶的需求，帶來穩定商機。截至2025年6月30日，本集團已為134個停車場運營項目提供服務，與截至2024年6月30日相比保持相對穩定。 本集團利用在提供傳統物業管理服務方面的優勢，在市政環衛和環境衛生領域進行探索、研究和發展，形成了具有競爭力的城市運營服務模式。本集團提供的市政環衛服務，主要包括道路清潔、清洗和維護，以及公交站台及標識標牌清潔。本集團還提供城市生活垃圾的清潔、收集和運輸等服務。截至2025年6月30日，本集團已為4個市政環衛項目提供服務，與截至2024年6月30日相比保持相對穩定。 10.7% 本集團向開發商、業主及租戶提供廣泛的商業物業運營服務，包括前期商業規劃、前期運營分析、招租、租賃協議制定、開業指導及日常運營諮詢。 於2025年6月30日，本集團為54個商業物業提供商業運營服務，在管總建築面積約為0.8百萬平方米，較2024年6月30日保持穩定。 於報告期內，本集團的商業運營服務收益由截至2024年6月30日止六個月的人民幣30.3百萬元增至截至2025年6月30日止六個月的人民幣33.9百萬元，較2024年同期增加11.7%。 2025年下半年，本集團將繼續致力於實現「讓城市生活更美好」的使命，進一步豐富業態，提升內控水平，堅持規模與質量並舉，進一步堅定發展信心，不斷實現經營業績的新突破。 (1) 通過併購、股權投資等多種方式擴大本集團業務規模。健全併購目標選擇程序，做好盡職調查和判斷。本集團將在深耕相關行業、積累多年經驗的基礎上，優化服務項目。本集團將繼續利用城發集團所持有的項目儲備，並計劃積極爭取城發集團及其聯繫人未來開發的項目，以擴大本集團的業務規模。除與城發集團合作外，本集團還將通過與獨立第三方物業開發商及其他客戶的合作獲得商機，並利用本集團在成功經營過程中積累的品牌形象和商業訣竅，增強本集團的業務拓展能力。 (2) 立足城市服務運營全產業鏈、全生命週期，滿足人民日益增長的城市美好生活需要，本集團將繼續以客戶滿意度為核心，持續提升服務品質，為多元化客戶提供更加細緻、全面、貼心、高效的物業服務和增值服務。本集團將利用城發集團的優勢，積極拓展業務範圍，承接更多項目。此外，本集團將與地方政府合作，以城市服務為切入點，承接相關項目，提高本集團產值。本集團亦將努力豐富品牌知名度和增值服務，在服務價值鏈中增加不同的定製化增值服務。 (3) 本集團將繼續開發和優化內部管理信息系統的功能，主要專注於對各種勞動密集型工作、合同、財務、資產等進行在線管理。此外，本集團還將繼續開發和完善各類業務營運系統，實現功能開發、數據鏈接和信息資源共享。 本集團收益來自於三大業務分部，即(i)物業管理服務；(ii)城市服務；及(iii)商業運營服務。下表載列所示期間按服務類型劃分的收益明細： 截至2024年及2025年6月30日止六個月，本集團的總收益分別為人民幣311.6百萬元及人民幣31