泓盈城市服务2024年度报告

（於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司）股份代號：2529 2024年 度 報 告 頁次 I.公司資料2 II.財務摘要及四年財務摘要4 IV.管理層討論及分析8 V.董事、監事及高級管理層22 VI.企業管治報告36 VII.董事會報告58 VIII.監事會報告77 IX.獨立核數師報告80 XI.綜合財務狀況表86 I. 王國賦先生林庚墀先生 謝毅先生（董事長）陽鑫先生（總經理）（自2024年10月30日起獲委任）段文明先生（財務總監）王國賦先生（董事會秘書）顏永翔先生（自2024年10月9日起辭任） 王國賦先生林庚墀先生 余效先生 畢馬威會計師事務所執業會計師《會計及財務匯報局條例》下的註冊公眾利益實體審計師香港中環遮打道10號太子大廈8樓 陳嘉麗女士戴曉鳳博士謝志偉先生 有關香港法律天元律師事務所（有限法律責任合夥）香港中環康樂廣場1號怡和大廈33樓3304-3309室 陳嘉麗女士（主席）余效先生謝志偉先生 戴曉鳳博士（主席）陳嘉麗女士陽鑫先生 有關中國法律國浩律師（長沙）事務所中國湖南省長沙市天心區湘江中路保利國際廣場B3棟17樓 謝毅先生（主席）戴曉鳳博士謝志偉先生 黃國輝先生（主席）彭娟鵑女士肖名希女士 I. 電郵：ir@hollwingroup.com 長沙銀行湘江新區支行中國湖南省長沙市岳麓區金星南路300號 www.hollwingroup.com 02529 中國湖南省長沙市岳麓區先導路179號湘江時代廣場A1棟9樓 中國湖南省長沙市岳麓區先導路179號湘江時代廣場A1棟9樓 香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心40樓 H 香港北角電氣道148號21樓2103B室 II. II. III. 尊敬的各位股東： 本人謹代表泓盈城市運營服務集團股份有限公司（「」，連同其附屬公司統稱「」）董事（「」）會（「」）向各位股東提呈本集團截至二零二四年十二月三十一日止年度之報告。 二零二四年五月十七日，公司成功登陸香港聯合交易所（「」）主板掛牌上市，這是公司發展歷程中具有里程碑意義的關鍵時刻，同時，公司榮登「中國改革2024年度案例」榜單，並被納入《長沙市政府工作報告》「強化改革開放引領」篇章，為品牌影響力和社會聲譽注入了強勁動力。 二零二四年，面對複雜多變的市場環境，公司上下同心協力，持續推進市場開拓、歷史遺留處置及費用清收清欠等重點工作，全年實現營業收入6.78億元，較上年穩健增長，淨利潤6,917萬元，保持了良好盈利水平，充分體現了公司以市場化、專業化、精細化為導向的發展成效。 圍繞城市運營核心場景，公司在橘子洲、湘江風光帶等城市地標項目中實現多業態協同升級，創新成果獲省市領導高度肯定。通過加入香港中小企業上市公司協會、組建專業保安子公司等舉措，構建「物業服務+」生態圈，整體呈現出穩健向上的良好態勢。 二零二四年，公司在行業競爭中勇奪佳績，榮膺「中國國有物業服務優秀企業第23位」、「中國物業服務百強企業第47位」，並斬獲26項省市級以上榮譽。公司同時踐行國企擔當，全年高效解決12345政務熱線平台及智慧城管平台案件7,983件，平均滿意率約98.7%，充分彰顯了泓盈的社會責任與服務實力，以專業服務贏得社會口碑。 在過去的一年，公司始終踐行「安全始於心踐於行」的理念，統籌防汛抗洪、防火減災等各項安全工作，全年實現零重大安全事故，獲評全市先進消防安全重點單位等多項榮譽。 III. 展望二零二五年，公司將深化資本運作與資源整合，進一步鞏固在湖南省的市場地位；同時，公司會堅持提升服務質量，加快數字化、智慧化升級，在多業務領域打造核心競爭力；公司也將持續完善內控管理，堅持高標準的透明度與可持續發展理念，以更優異的經營業績回饋股東與社會。 董事長兼執行董事 中國湖南省長沙市2025年3月31日 IV. 自1981年國內第一家物業管理公司在深圳成立以來，中國物業管理行業已經過逾40年的發展。物業管理行業已發生變化，經濟增長連同城市化、消費升級及居民收入水平提升，對物業服務市場提了需求；行業政策逐漸由規範型發展成為支持型及鼓勵型；互聯網應用由起步開始，逐步從概念發展成為現實，行業技術內容有所增長；資本市場由被忽視到廣受關注，再到受到重視，物業管理公司的價值獲得重新定位，資本成為公司加速發展的動力。一系列政策、經濟及技術環境及其他有利因素共同促進物業管理行業的發展。規模持續增長，其社會地位得以改善。其已成為促進經濟及民生發展，維持社會和諧及穩定，及推動可持續城市發展的重要部門。 城市服務是對提供予政府、企業及居民的除傳統物業管理外的綜合服務的統稱。城市服務是一個廣泛概念，包括多個細分領域，如園林綠化及工程、停車場運營、照明系統運營、市政環衛服務等。隨著政府推動改善公共服務，「城市服務」新模式開始出現。這為物業管理公司帶來參與公共服務及社會管治的機遇，從而開拓了廣闊的城市服務市場。隨著「城市精細化管理」推行，物業管理公司勢必進入城市服務市場，並具備天然優勢。此多元化蘊含著龐大市場份額。 商業運營服務涉及提供一系列諮詢及運營服務等業務，涵蓋商業物業的整個生命週期，包括但不限於定位規劃、設計諮詢、工程諮詢、投資諮詢、規劃宣傳及商業運營服務。自2020年以來，中國一直致力於在政策層面優化消費環境，促進商業繁榮和國民經濟持續健康發展。以擴大內需和刺激消費為重點，在多領域實施多種政策，不斷促進消費升級。指出應順應居民消費升級趨勢，加快完善消費促進機制，進一步改善消費環境，發揮消費的基礎性作用，幫助形成強大的國內市場。 本集團是一家深耕湖南省（尤其是長沙市）的國有城市服務及運營提供商。本公司H股於2024年5月17日以全球發售方式在聯交所主板上市（「」）。 IV. 本集團專注於為客戶提供廣泛服務，打造植根於市區的有凝聚力的業務佈局。本集團總部位於湖南省長沙市，已在當地建立穩固的市場地位。根據服務特點及行業標準，我們提供的服務可分為三個呈報分部：(i)物業管理服務（包括對公共物業、商業物業和住宅物業的各種物業管理服務，以及增值服務）；(ii)城市服務（包括園林綠化及工程、照明系統運營、停車場運營及市政環衛服務）；及(iii)商業運營服務。 本集團通過服務各類業主及開發商，於當地市場享有聲譽，其前景取決於本集團與該等業主和開發商建立的關係。本集團認為，提供多樣化的服務將提高客戶忠誠度，提升本集團的品牌知名度，並改善業務運營和財務業績。根據中國指數研究院（「」）的資料，本集團於2024年中國物業服務百強企業中排名第47位。本集團亦獲中指院評為「2024中國特色物業服務領先企業」、「2024中國智慧城市服務領先企業」及「2024中國城市服務優秀物業品牌企業」。 截至2024年12月31日止年度，本集團的收益主要來自三個呈報分部，即(i)物業管理服務；(ii)城市服務；及(iii)商業運營服務。 下表載列於所示日期的物業管理服務、城市服務及商業運營服務的項目數量及在管建築面積（「」）： 42.6% 本集團提供公共物業管理服務、商業物業管理服務和住宅物業管理服務。公共物業包括市民廣場、公園和風景區、城市展覽館、政府辦公樓和學校；商業物業包括商業辦公樓、商業綜合體及營銷中心；住宅物業主要包括住宅小區及公寓。此外，本集團亦提供廣泛的增值服務，以滿足客戶需求及提升彼等於管理物業的體驗，例如定製化訂單維護服務、裝修管理服務及附屬停車位管理服務。 下表載列截至所示日期按物業類型劃分的物業管理服務的項目數量及在管建築面積： 於截至2024年12月31日止年度（「」），本集團物業管理服務收益約為人民幣291.1百萬元，與2023年同期相比增長22.4%，主要是由於本集團在管項目的建築面積和數量增加所致。 截至2024年12月31日，本集團共管理81個物業管理服務項目，較2023年12月31日增加13個項目，主要是由於本集團通過利用城發集團公司及其子公司（不包括本集團）（「」）的業務資源，以及積極開拓獨立第三方客戶的商機，加大市場拓展力度。截至2024年12月31日，本集團物業管理服務的在管建築面積約為11.4百萬平方米，按年增長2.7%。 IV. 於報告期，大部分在管物業管理服務項目來自城發集團及其聯繫人。截至2024年12月31日，我們自城發集團及其聯繫人獲得的項目數量為56個，而我們自獨立第三方獲得的項目數量為25個，分別較2023年12月31日增加八個及五個項目。來自城發集團及其聯繫人項目的在管建築面積約為4.7百萬平方米，而來自獨立第三方項目的在管建築面積約為6.6百萬平方米，較2023年12月31日保持相對穩定。 下表載列截至所示日期按區域劃分的物業管理服務的項目數量及在管建築面積： (1)就位於江西省的該特定商業物業管理服務項目而言，合同中未明確規定建築面積。 IV. 截至2024年12月31日，本集團在湖南省管理78個物業，在管建築面積合共約為10.8百萬平方米。與此同時，於報告期間，本集團縮減了在江西省的業務規模，但拓展至貴州省的物業管理服務市場，管理兩個項目，在管總建築面積約為0.6百萬平方米。 48.4% 在向各類物業提供優質和量身定制管理服務的過程中，本集團積累了豐富的專業知識、經驗和往績記錄，有賴於此，本集團不斷拓展業務能力，成為專門為公共空間及市政基礎設施提供服務的專業國有城市服務提供商。本集團協助地方政府及公共機構提供城市服務，以改善市民生活體驗和環境。本集團的城市服務主要包括(i)園林綠化及工程，包括景觀建設及工程施工；(ii)照明系統運營（包括景觀照明運營及功能照明運營）；(iii)停車場運營，包括公共停車位自營及租賃經營管理；及(iv)市政環衛服務，包括市政基礎設施的清潔，如城市道路、主幹道沿線的建築外牆、路燈及公交站台。 於報告期，本集團城市服務收益約為人民幣331.1百萬元，較2023年同期的人民幣約353.3百萬元減少約6.3%。該減少主要是由於2023年完成多個大型項目，導致該期間確認了大部分收益，從而造成園林綠化及工程服務收益下降。截至2024年12月31日，城市服務項目總數為265個，較2023年12月31日增加23個。 本集團將現代化城市園林綠化及工程視為城市服務重點之一，是一家集(i)園林綠化，主要包括園林綠化、環境美化、園林用水、園林用電、公園道路工程、園林設施及樓頂綠化；及(ii)工程，主要包括垃圾處理、熱管工程及地面停車場硬鋪的園林綠化施工提供商。截至2024年12月31日，本集團完成111個園林綠化及工程項目，與截至2023年12月31日已完成的85個項目相比，增幅約為30.6%。這一增長是由於許多項目的工期較短，致使已完成項目數量與去年同期相比大幅增加。 本集團的照明系統運營分為兩大板塊，即景觀照明運營及功能照明運營。景觀照明主要指城市規劃區內的旅遊景點、高層建築及其他場所的照明，主要目的是提高城市的文化及藝術氛圍。城市功能照明主要指道路、隧道、橋樑及廣場公共區域的照明，主要目的在於讓城市更加安全及便捷。截至2024年12月31日，本集團已為四個照明系統運營項目提供服務，與截至2023年12月31日相比保持穩定。 IV. 本集團主要從事地面、地下、橋下獨立公共停車場的運營及管理。根據其業務運營，本集團將停車場的運營分為兩種模式：自營和向其他實體或個人出租。本集團利用豐富的場地資源，包括地理優勢和規模經濟，可以滿足不同用戶的需求，帶來穩定商機。截至2024年12月31日，本集團已為147個停車場運營項目提供服務，與截至2023年12月31日相比保持穩定。 本集團利用在提供傳統物業管理服務方面的優勢，在市政環衛和環境衛生領域進行探索、研究和發展，形成了具有競爭力的城市運營服務模式。本集團提供的市政環衛服務，主要包括道路清潔、清洗和維護，以及公交站台及標識標牌清潔。本集團還提供城市生活垃圾的清潔、收集和運輸等服務。截至2024年12月31日，本集