远洋集团2025年中期报告

關於遠洋 目錄 關於遠洋公司資料財務及營運摘要主席報告管理層討論及分析權益披露企業管治及其他資料中期簡明綜合財務報表審閱報告P.003P.004P.006P.008P.012P.036P.039P.044中期簡明綜合損益表中期簡明綜合全面收益表中期簡明綜合財務狀況表中期簡明綜合權益變動表中期簡明綜合現金流量表中期簡明綜合財務報表附註釋義P.047P.048P.049P.051P.053P.054P.095 遠洋集團控股有限公司於2007年9月28日在香港聯合交易所有限公司主板上市（股份代號 ：03377.HK），主要股東為中國人壽保險股份有限公司及大家人壽保險股份有限公司。 遠洋集團以「建築健康和社會價值的創造者」為戰略願景，致力於成為聚焦開發主業、發展開發相關新業務的綜合型實業公司。本集團以住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建築建造全產業鏈服務為主營業務，其他業務涵蓋養老服務、數據地產、物流地產、地產基金等，並在輕資產代建領域形成獨特優勢。本集團始終堅持「匠心服務用戶」，積極踐行「建築·健康」理念，通過匠心的產品和優質的服務為客戶營造高品質健康生活。 遠洋集團在中國高速發展的城市及城市群中，擁有超過230個處於不同開發階段的房地產項目，包括北京區域的北京、石家莊、太原和秦皇島等 ；環渤海區域的天津、青島、濟南和大連等 ；華東區域的上海、杭州和蘇州等 ；華南區域的深圳、廣州和福州等 ；華中區域的武漢、鄭州、合肥和長沙等 ；華西區域的成都、重慶、西安和昆明等。截至2025年6月30日，土地儲備約2,700萬平方米。 公司資料 遠洋集團截至本報告日期的公司資料如下 ： 提名委員會 董事 李明先生（委員會主席）王滿玲女士韓小京先生蔣琪先生陳國鋼先生 執行董事 李明先生（主席兼行政總裁）王洪輝先生崔洪杰先生柴娟女士 薪酬委員會 非執行董事 張忠黨先生于志強先生孫建新女士王滿玲女士 韓小京先生（委員會主席）柴娟女士呂洪斌先生蔣琪先生 戰略及投資委員會 獨立非執行董事 韓小京先生呂洪斌先生劉景偉先生蔣琪先生陳國鋼先生 李明先生（委員會主席）王洪輝先生崔洪杰先生張忠黨先生王滿玲女士劉景偉先生趙建軍先生 審核委員會 劉景偉先生（委員會主席）于志強先生孫建新女士呂洪斌先生陳國鋼先生 公司秘書 沈培英先生 授權代表 李明先生沈培英先生 註冊辦事處 核數師 公司資料2025年中期報告香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師註冊公眾利益實體核數師 香港金鐘道88號太古廣場一座601 主要營業地點 法律顧問 中國北京市朝陽區東四環中路56號遠洋國際中心A座31–33層 普衡律師事務所（香港）有限法律責任合夥 股份過戶登記處 主要往來銀行 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 （排名不分先後）中國農業銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司上海銀行股份有限公司中信銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司廣發銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司浙商銀行股份有限公司招商永隆銀行有限公司恒生銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司興業銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司中國郵政儲蓄銀行股份有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司大華銀行有限公司 上市資料 香港聯合交易所有限公司股份代號 ：03377.HK 公司網址 www.sinooceangroup.com 投資者關係部聯絡 ir@sinooceangroup.com 財務及營運摘要 協議銷售額 主席報告 本人謹代表董事局提呈本集團截至2025年6月30日止六個月的未經審核中期業績。 2025年中期業績 受國內房地產市場近幾年的持續調整影響，截至2025年6月30日止六個月，本集團營業額為人民幣62.03億元，較去年同期下降53%；毛虧為人民幣49.66億元（2024年上半年 ：毛利人民幣2.97億元）。本公司擁有人應佔溢利為人民幣102.02億元，每股基本及攤薄溢利分別為人民幣1.171元及人民幣0.919元。 市場回顧及展望 2025年上半年，中央政府持續積極發聲推進房地產市場止跌回穩，着力推動房地產市場平穩健康發展。當前市場正處於深度調整階段，購房需求有待進一步提振，行業增長動能依然面臨極大挑戰，中國房地產市場整體仍保持低位運行。今年上半年，全國商品房銷售額約人民幣4.4萬億元，同比下降5.5%，較2021年同期已減少52%。面對銷售承壓及資產價格調整的影響，行業風險化解尚待時日。與此同時，部分房企積極優化資產負債表結構，通過降槓桿、輕資產轉型等措施應對市場變化。 展望下半年，本集團預計中國房地產市場形勢轉向仍需時日，行業風險依然還處於出清過程中。中央城市工作會議提出「我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段」，並強調「以推進城市更新為重要抓手」，為房地產行業高質量發展指明方向。未來，行業將全面進入存量提質增效的新階段，商管資管、養老服務、物業服務、城市更新、存量資產處置等業務迎來快速發展機會。 業績回顧與策略 2025年上半年，面對行業新常態，本集團高度關注市場變化、持續推進保運營、化風險的各項工作，積極拓展房地產綜合服務業務，努力構建可持續的企業發展新模式。 始終堅持品質交付，持續提升產品力 本集團始終堅守「匠心服務用戶」，堅決落實保交付的主體責任。2025年上半年，本集團克服多重困難，在全國23個城市交付住宅約1.2萬套。同時，本集團嚴格執行交付品質管理，多個項目獲得業主一致好評。據行業第三方數據統計1，本集團整體交付品質連續三年穩居行業TOP10，精裝、園林專項位列行業TOP5。 附註1：根據深圳瑞捷技術股份有限公司提供的數據 積極推進債務管理，有序化解債務風險 主席報告2025年中期報告2025年上半年，面對持續嚴峻的融資環境，本集團堅持積極應對，努力推進各類債務的風險化解，境內外債務管理工作均取得進展。 境外方面，本集團境外債務重組已於2025年3月27日正式生效。作為首家通過英國重組計劃和中國香港協議安排並行實施境外債務重組的內房企業，本次重組為本集團降低槓桿約40億美元，顯著改善了資產負債結構，大幅緩解了境外流動性壓力。同時，本集團公司治理結構和股權結構保持了相對穩定，為長期穩健發展提供了有力保障。 境內方面，本集團境內最主要的業務經營實體和發債主體遠洋控股仍面臨較大的債務壓力。信用類債務層面，遠洋控股雖然於2025年上半年完成了4支信用債的階段性展期，但由於資產負債結構持續承壓，嚴重制約後續經營造血，亟需從根本上化解債務風險，唯有通過對相關債務的整體重組，才能重回良性發展軌道。2025年8月1日，遠洋控股正式公告其境內信用債整體重組方案，擬對相關債券本金和利息償付安排作出調整，並提供現金購回、股票經濟收益權、資產抵債等多種清償選項。遠洋控股將積極與債權人保持有效溝通，爭取早日就重組方案達成一致。項目類債務層面，遠洋控股持續推進「一項目一策」，將通過引入資金、盤活資產、協商展期、逐步清償等方式積極推進各項債務的風險化解。 經營工作穩步開展，業務轉型加速推進 2025年上半年，本集團積極應對行業挑戰，努力構建房地產發展新模式，在開發代建、商管資管、用戶服務三大板塊持續深耕。現有業務穩步推進的同時，本集團也積極謀求業務轉型，拓展各類輕資產業務。 開發代建板塊方面，本集團聚焦用戶需求，充分發揮開發營造一體化專業能力和「建築 ‧ 健康」產品力優勢，存量業務保持市場規模穩定的同時，輕資產代建業務規模亦有所突破。本集團上半年實現協議銷售額約人民幣133.7億元，在深圳、天津、鄭州等城市銷售表現名列前茅。同時輕資產代建業務持續發力、提速發展。據行業第三方數據統計2，本集團上半年新簽約代建面積排名第8，邁入行業第一梯隊，其中覆蓋住宅、商業、辦公樓、產業園等多種業態。近兩年來，憑藉優秀的產品力、營銷力、交付力，本集團依託「遠洋建管」品牌為近百家委託方提供服務，創造價值。以烏魯木齊雅山璟廬項目為例，遠洋建管作為「項目醫生」，通過項目診斷、價值發掘，使委託方的項目煥發新生，推動項目14個月內，從陷入困境到實現銷售十強，並最終完成高品質交付，贏得了市場口碑，也收獲了各方的高度肯定。 商管資管板塊方面，得益於本集團多年來在投資性物業領域積累的豐富經驗，在行業整體態勢持續低迷的背景下，本集團商業、寫字樓、物流、數據中心等業務運營仍保持穩健。今年4月，全新商業項目武漢遠洋里正式開業，以集文化、商業、藝術於一體的開放式商業街區成為武漢市民和全國遊客的熱門打卡地。本集團亦積極推進相關資產盤活，期內完成了北京遠洋國際中心二期項目23%股權的出售。與此同時，借助多元業態的優勢，本集團也積極尋求、大力拓展輕資產服務的業務。今年5月，本集團簽約服務超高層地標項目—天津京津國際中心商業文旅綜合體，業態覆蓋商業、寫字樓、酒店等，為項目提供代建代管等綜合服務。本集團的全業態、全產業鏈的綜合服務能力再獲市場認可。 附註2：根據中指研究院2025上半年中國房地產代建企業新簽規模排行榜 用戶服務板塊方面，本集團圍繞多層級養老需求和居民生活服務品質提升，大力發展養老業務和物業服務。養老業務依託「椿萱茂」品牌，歷經10餘年的行業深耕，其業務已覆蓋全國9大核心城市，管理逾11,000張床位，成為提供國際化高品質健康養老服務的領軍品牌。椿萱茂憑藉強大的市場影響力和全面的服務體系，亦為各委託方提供諮詢服務、委託運營、銷售代理、人才培養等服務。遠洋服務秉持以滿足業主需求為核心的發展理念，全面推進服務品質提升，堅持城市深耕，持續推進市場化拓展。上半年遠洋服務新增服務合約建築面積3.9百萬平方米，其中96%來自於自身的市場化拓展，同比提升32個百分點，其業務獨立性顯著提升。 此外，本集團借助對房地產全業態的整合能力和全產業的協同能力，也將積極推動在城市更新、存量資產處置和定制化住宅開發等賽道的綜合性業務，以煥新城市空間面貌，助力存量提質增效為目標，推動人、建築、環境和社會的可持續和高質量發展。 持續踐行可持續發展，ESG表現持續領先 2025年上半年，本集團可持續發展表現優異，持續受到資本市場評級機構的認可。截至2025年6月30日，本集團參與的全球房地產可持續發展評估(GRESB)、CDP氣候變化評級均為內房企最高，標普全球企業可持續發展評估(CSA)、晨星評分保持內房企領先。 生態環境的健康是本集團所追求的健康理念的根基，在踏實做好產品、提升服務、滿意用戶的同時，本集團主動順應時代趨勢，更加注重人、建築、環境和社會的共榮共生。綠色健康建築的標準在本集團內脈脈相承，為全力打造綠色產品，本集團形成了自身的綠色建築標準和系統性的內部體系及工具，並在實踐中不斷升級完善。截至2025年6月底，本集團已註冊194個綠色建築項目，註冊總面積約4,000萬平方米，綠色建築項目數量佔比超過75%。 2025年下半年公司策略 2025年下半年，本集團將繼續堅持高質量交付、全力做好可持續經營、大力拓展輕資產業務，在行業發展新階段，積極探索並踐行可持續發展之道，努力實現破繭新生。 堅持高品質交付。堅持「匠心服務用戶」的理念，順利完成各項交付任務，實現高品質交付，同時積極構建新型產業鏈、提升產品能力。 做好可持續經營。加快銷售回款，加大資產處置及激活力度，保持非開發業務資產穩定和提升運營質量，加強現金流管理。全面提升各類債務風險化解能力，積極推進遠洋控股信用債整體重組，分類化解各類債務風險。 主席報告2025年中期報告大力拓展輕資產業務。加大輕資產轉型力度，充分發揮本集團多業態、全產業鏈優勢，積極探索房地產新模式。大力發展開發代建、商管資管、養老服務、物業服務等輕資產業務，積極探索城市更新、存量資產處置等賽道，鞏固和提升本集