远洋集团2024年中期报告

目錄 中期簡明綜合權益變動表中期簡明綜合現金流量表中期簡明綜合財務報表附註釋義P.058P.060P.061P.099中期簡明綜合財務報表審閱報告中期簡明綜合損益表中期簡明綜合全面收益表中期簡明綜合財務狀況表P.051P.054P.055P.056 關於遠洋公司資料土儲分佈圖財務及營運摘要主席報告P.004P.006P.008P.010P.012管理層討論及分析投資者關係可持續發展報告權益披露企業管治及其他資料P.015P.039P.040P.045P.047 關於遠洋 遠洋集團控股有限公司於2007年9月28日在香港聯合交易所有限公司主板上市（股份代號 ：03377.HK），主要股東為中國人壽保險股份有限公司及大家人壽保險股份有限公司。 遠洋集團以「建築健康和社會價值的創造者」為戰略願景，致力於成為聚焦開發主業、發展開發相關新業務的綜合型實業公司。本集團以住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建築建造全產業鏈服務為主營業務，其他業務涵蓋養老服務、數據地產、物流地產、地產基金等，並在輕資產代建領域形成獨特優勢。本集團始終堅持「匠心服務用戶」，積極踐行「建築·健康」理念，通過匠心的產品和優質的服務為客戶營造高品質健康生活。 遠洋集團在中國高速發展的城市及城市群中，擁有約260個處於不同開發階段的房地產項目，包括北京區域的北京、石家莊、太原和秦皇島等 ；環渤海區域的天津、青島、濟南和大連等 ；華東區域的上海、杭州、南京和蘇州等 ；華南區域的深圳、廣州、福州和香港等 ；華中區域的武漢、鄭州、合肥和長沙等 ；華西區域的成都、重慶、西安和昆明等。此外，公司業務版圖已拓展至海外的新加坡、印度尼西亞等。截至2024年6月30日，土地儲備約3,400萬平方米。 公司資料 遠洋集團截至最後實際可行日期的公司資料如下 ： 提名委員會 董事 李明先生（委員會主席）孫勁峰先生韓小京先生蔣琪先生陳國鋼先生 執行董事 李明先生（主席兼行政總裁）王洪輝先生崔洪杰先生柴娟女士 薪酬委員會 非執行董事 趙鵬先生張忠黨先生于志強先生孫勁峰先生 韓小京先生（委員會主席）柴娟女士呂洪斌先生蔣琪先生 戰略及投資委員會 獨立非執行董事 韓小京先生呂洪斌先生劉景偉先生蔣琪先生陳國鋼先生 李明先生（委員會主席）王洪輝先生崔洪杰先生張忠黨先生孫勁峰先生劉景偉先生趙建軍先生 審核委員會 劉景偉先生（委員會主席）趙鵬先生于志強先生呂洪斌先生陳國鋼先生 公司秘書 沈培英先生 授權代表 李明先生沈培英先生 註冊辦事處 核數師 公司資料2024年中期報告香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師註冊公眾利益實體核數師 香港金鐘道88號太古廣場一座601 主要營業地點 法律顧問 中國北京市朝陽區東四環中路56號遠洋國際中心A座31–33層 普衡律師事務所 股份過戶登記處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 主要往來銀行 （排名不分先後）中國農業銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司上海銀行股份有限公司中信銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司廣發銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司浙商銀行股份有限公司創興銀行有限公司招商永隆銀行有限公司恒生銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司興業銀行股份有限公司遼瀋銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司中國郵政儲蓄銀行股份有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司大華銀行有限公司 上市資料 香港聯合交易所有限公司股份代號 ：03377.HK 公司網址 www.sinooceangroup.com 投資者關係部聯絡 ir@sinooceangroup.com 土儲分佈圖 遠洋集團專注獲取優質土地資源，現時土地儲備遍佈全中國及海外59個城市。59 華南區域 深圳ﾠﾠ廣州ﾠﾠ福州ﾠﾠ佛山ﾠﾠ泉州廈門ﾠﾠ茂名ﾠﾠ江門ﾠﾠ中山ﾠﾠ湛江三亞ﾠﾠ香港總樓面面積 ：6,591,000平方米總土地儲備 ：3,886,000平方米項目數目 ：28 華中區域 北京區域 武漢ﾠﾠ鄭州ﾠﾠ合肥ﾠﾠ長沙ﾠﾠ南昌ﾠﾠ贛州總樓面面積 ：7,483,000平方米總土地儲備 ：3,609,000平方米項目數目 ：25 北京ﾠﾠ石家莊ﾠﾠ太原ﾠﾠ秦皇島廊坊ﾠﾠ張家口ﾠﾠ晉中總樓面面積 ：14,230,000平方米總土地儲備 ：9,269,000平方米項目數目 ：45 環渤海區域 華西區域 成都ﾠﾠ重慶ﾠﾠ西安ﾠﾠ昆明ﾠﾠ貴陽ﾠﾠ烏魯木齊蘭州ﾠﾠ柳州ﾠﾠ瀘州ﾠﾠ西寧ﾠﾠ西雙版納總樓面面積 ：8,838,000平方米總土地儲備 ：5,671,000平方米項目數目 ：32 天津ﾠﾠ青島ﾠﾠ濟南ﾠﾠ大連ﾠﾠ瀋陽ﾠﾠ長春ﾠﾠ鞍山總樓面面積 ：13,344,000平方米總土地儲備 ：7,575,000平方米項目數目 ：31 華東區域 其他區域 上海ﾠﾠ杭州ﾠﾠ南京ﾠﾠ蘇州ﾠﾠ寧波無錫ﾠﾠ常州ﾠﾠ溫州ﾠﾠ揚州ﾠﾠ嘉興金華ﾠﾠ鎮江ﾠﾠ宿遷ﾠﾠ湖州總樓面面積 ：7,560,000平方米總土地儲備 ：4,059,000平方米項目數目 ：36 新加坡ﾠﾠ雅加達總樓面面積 ：70,000平方米總土地儲備 ：70,000平方米項目數目 ：2 財務及營運摘要 協議銷售額 主席報告 本人謹代表董事局提呈本集團截至2024年6月30日止六個月的未經審核中期業績。 2024年中期業績 截至2024年6月30日止六個月，本集團營業額為人民幣133.13億元，較去年同期下降36%。受國內房地產市場持續低迷的影響，2024年上半年本集團毛利為人民幣2.97億元（2023年上半年 ：毛損人民幣1.25億元），毛利率為2%（2023年上半年 ：毛損率1%）。本公司擁有人應佔虧損及每股基本及攤薄虧損分別為人民幣53.82億元及人民幣0.707元。 市場回顧及展望 2024年上半年，中國房地產市場持續低迷，5月17日中央政府出台「降低首二套首付比例」「取消房貸利率下限」等一攬子政策措施，並鼓勵以國企收儲等方式消化存量房產，核心城市跟進調整，政策出現積極變化，但市場回暖尚需時日。今年上半年，全國商品房銷售面積約4.8億平方米，同比下降19%，其中住宅銷售面積下降21.9%。房地產開發企業到位資金約人民幣5.4萬億元，同比下降22.6%。房企普遍受到銷售回款減少、資產處置困難和再融資艱難影響，面臨較大風險和挑戰，行業持續出清中。 展望下半年，本集團預計短期內房地產市場形勢依然存在較大挑戰，行業風險持續出清。同時中國城市大拆大建、大規模集中開發時代已經過去，開發規模、項目體量縮減為大勢所趨。行業轉向高質量發展，房地產市場進入存量時代。未來房地產以微更新、存量業務為主，代建、城市更新、資管服務、不良資產、一戶建等業務具備機會。 業績回顧與策略 2024年上半年，結合政策、行業、市場和公司實際情況，本集團聚焦可持續經營，在始終保持高品質交付、努力推進融資「白名單」落地、積極化解債務風險、及時推進業務轉型等方面開展相關工作。 始終做好高品質交付，交付品質穩居TOP10 2024年上半年，本集團高度重視產品交付工作，在天津、上海、蘇州、廈門、濟南、鄭州、廣州等25個城市累計實現1.83萬套住宅的高品質交付。同時，本集團嚴格執行交付品質管理，據行業第三方數據統計1，本集團整體交付品質位列規模房企TOP10，精裝、園林專項位列行業TOP5，以精工精神堅守品質追求，獲得業主及市場充分認可。 附註1：根據深圳瑞捷工程諮詢股份有限公司提供的數據 有效化解債務風險，債務處置取得積極進展 主席報告2024年中期報告2024年上半年，本集團境內外債務管理工作均取得重大進展。境內方面，本集團已完成約人民幣180億元信用債的展期工作，有效緩解了資金償付壓力，有利於公司恢復良性業務循環，重回正常發展軌道。本集團將積極通過加大銷售力度、持續推進相關資產處置、嚴控各項成本支出等舉措努力落實後續還款安排。 境外方面，本集團債務重組工作已取得重大進展，於2024年7月18日，本集團已公告整體債務重組方案。截至2024年8月22日，佔A組債務（定義見本公司日期為2024年7月18日的公告）72.5%的持有人已加入重組支持協議。相關債權人的支持為本集團境外整體債務重組方案的實施提供了重要保障，標誌着境外債務重組工作取得重要里程碑進展。債務重組有利於本集團重塑長期且可持續的資本結構。本集團將積極推進重組後續工作，力爭早日完成境外整體債務重組，為本集團穩定運營創造更有利的環境。 經營工作穩步推進，輕資產業務初顯成效 2024年上半年，本集團多措並舉推動銷售，實現協議銷售額約人民幣183.3億元。此外，本集團亦於核心一、二線城市擁有高質量的持有物業，業態覆蓋寫字樓、零售物業等，運營表現始終保持穩健，核心項目出租率保持在90%以上水平。 面對行業變局，本集團在穩步推進現有業務的同時，亦大力拓展輕資產代建業務，通過有效發揮綜合開發運營能力和多業態、全產業鏈的獨特優勢，持續做好專業能力建設，積極推動輕資產業務發展。2024年上半年，據行業第三方數據統計2，本集團輕資產代建新增總建築面積超過220萬平方米，代建業務位列新簽約面積排行榜TOP11。 深入踐行可持續發展，ESG表現保持優秀 2024年上半年，本集團可持續發展表現優異，持續受到資本市場評級機構的認可。截至2024年6月30日，本集團參與的標普全球企業可持續發展評估(CSA)、全球房地產可持續發展評估(GRESB)、CDP氣候變化評級均為內房企最高。2024年3月，北京核心區CBD Z6地塊項目順利通過《淨零碳建築評價體系》評審，成為中國第一個獲得「淨零碳卓越級認證」的超高層寫字樓，填補了國內該領域的空白。 同時，本集團繼續踐行「建築·健康」理念，持續緊密圍繞用戶需求，深化遠洋健康建築體系2.0在開發項目中的應用及實踐。在堅持產品高品質交付的同時，致力於產品健康理念的兌現，不斷優化產品健康性能，持續深化自研健康課題，並與行業領軍企業及機構進行深度合作，共同推動智慧健康、空間舒適、療癒植物等健康應用技術、標準的研究與實踐應用。截至2024年6月底，遠洋健康建築體系已應用於全國51個城市，145個項目，覆蓋面積超2,700萬平方米。 附註2：根據中指研究院《2023年中國房地產代建企業排行榜》 2024年下半年公司策略 2024年下半年，本集團將繼續踐行「匠心服務用戶」，做好高品質交付，打造更多「好房子」和「好服務」；穩步推進境外債務重組，加快銷售回款，加大資產處置力度和應收賬款收回，全力保障經營穩健 ；全面推進輕資產轉型，放活機制、激活團隊，充分發揮本集團多業態、全產業鏈優勢，大力發展開發代建類、城市更新類等輕資產業務，探索不良資產、一戶建等新業務，鞏固和提升本集團可持續經營和發展能力。 致謝 本人謹代表董事局向給予我們大力支持的各位股東、投資者、地方政府、合作夥伴及客戶，及與公司一同努力的各位董事、管理層以及全體員工，表示深深的謝意。本集團的持續穩定發展，離不開他們的鼎力支持。 李明主席香港，2024年8月28日 管理層討論及分析 財務回顧1 營業額 截至6月30日止六個月未經審核營業額的組成部分分析如下 ： 本集團2024年上半年營業額為人民幣133.13億元，較2023年同期的人民幣208.07億元下降36%。物業開發業務保持着最大的貢獻，其營業額約佔本集團總營業額的77%。於2024年上半年，來自於北京、環渤海、華東、華南、華中及華西區域的物業開發收入佔比分別為9%、18%、38%、15%、13%及7%。我們將繼續維持一個均衡搭配的項目組合，減輕個別市場波動的風險及更有效使用資源。 物業管理及相關服務主要涵蓋(i)物業管理服務 ；(ii)社區增值服務 ；及(iii)非業主增值服務。 受國內整體房地產