远洋集团2023年中期报告

三十而立，先要自立，更要自強。只有自身內心強大、實力強大、行動強大，才能夠立足、立身、立業、立命。 目錄 關於遠洋公司資料土儲分佈圖財務及營運摘要主席報告P.004P.006P.008P.010P.012管理層討論及分析投資者關係可持續發展報告權益披露企業管治及其他資料P.016P.044P.046P.050P.052 簡明綜合中期現金流量表未經審核簡明綜合中期財務報表附註項目名稱概覽表釋義P.064P.065P.099P.107簡明綜合中期損益表簡明綜合中期全面收益表簡明綜合中期財務狀況表簡明綜合中期權益變動表P.058P.059P.060P.062 關於遠洋 遠洋集團以「建築健康和社會價值的創造者」為戰略願景，致力於成為聚焦開發主業、發展開發相關新業務的綜合型實業公司。本集團以住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建築建造全產業鏈服務為主營業務，並涵蓋養老服務、數據地產、物流地產、房地產金融等領域。本集團始終堅持「匠心服務用戶」，積極踐行「建築·健康」理念，通過匠心的產品和優質的服務為客戶營造高品質健康生活。 遠 洋 集 團 控 股 有 限 公 司 創 立 於1993年， 並 於2007年9月28日 在 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板 上 市（ 股 份 代 號 ：03377.HK），主要股東為中國人壽保險股份有限公司及大家人壽保險股份有限公司。 迄今為止，遠洋集團被恒生指數有限公司推選為一系列指數的成份股，其中包括恒生綜合指數(HSCI)、恒生綜合行業指數—地產建築業及恒生港股通指數。 遠洋集團在中國高速發展的城市及城市群中，擁有超過280個處於不同開發階段的房地產項目，包括北京區域的北京、石家莊、太原和秦皇島等 ；環渤海區域的天津、青島、濟南和大連等 ；華東區域的上海、杭州、南京和蘇州等 ；華南區域的深圳、廣州、福州和香港等 ；華中區域的武漢、鄭州、合肥和長沙等 ；華西區域的成都、重慶、西安和昆明等。此外，公司業務版圖已拓展至海外的新加坡、印度尼西亞等。截至2023年6月30日，土地儲備約4,100萬平方米。 公司資料 遠洋集團截至最後實際可行日期的公司資料如下 ： 提名委員會 董事 李明先生（委員會主席）韓小京先生靳慶軍先生 執行董事李明先生（主席兼行政總裁）王洪輝先生崔洪杰先生柴娟女士 薪酬委員會 韓小京先生（委員會主席）呂洪斌先生蔣琪先生 非執行董事 趙鵬先生張忠黨先生于志強先生孫勁峰先生 戰略及投資委員會 李明先生（委員會主席）王洪輝先生柴娟女士孫勁峰先生靳慶軍先生劉景偉先生 韓小京先生靳慶軍先生呂洪斌先生劉景偉先生蔣琪先生 公司秘書 審核委員會 沈培英先生 劉景偉先生（委員會主席）趙鵬先生于志強先生呂洪斌先生蔣琪先生 授權代表 李明先生沈培英先生 註冊辦事處 香港金鐘道88號太古廣場一座601 公司資料006 主要營業地點 核數師 中國北京市朝陽區東四環中路56號遠洋國際中心A座31–33層 公司資料2023年中期報告香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師 法律顧問 主要往來銀行 普衡律師事務所 （排名不分先後）中國農業銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司上海銀行股份有限公司北京農村商業銀行股份有限公司中信銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司廣發銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司浙商銀行股份有限公司創興銀行有限公司招商永隆銀行有限公司恒生銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司興業銀行股份有限公司遼瀋銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司中國郵政儲蓄銀行股份有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司大華銀行有限公司 股份過戶登記處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 上市資料 香港聯合交易所有限公司股份代號 ：03377.HK 公司網址 www.sinooceangroup.com 投資者關係部聯絡 ir@sinooceangroup.com 土儲分佈圖 遠洋集團專注獲取優質土地資源，現時土地儲備遍佈全中國及海外63個城市。63 華南區域 深圳ﾠﾠ廣州ﾠﾠ福州ﾠﾠ佛山ﾠﾠ泉州廈門ﾠﾠ漳州ﾠﾠ茂名ﾠﾠ江門ﾠﾠ中山湛江ﾠﾠ三亞ﾠﾠ香港總樓面面積 ：7,146,000平方米總土地儲備 ：4,731,000平方米項目數目 ：32 華中區域 北京區域 武漢ﾠﾠ鄭州ﾠﾠ合肥ﾠﾠ長沙ﾠﾠ南昌ﾠﾠ贛州總樓面面積 ：8,259,000平方米總土地儲備 ：5,143,000平方米項目數目 ：28 北京ﾠﾠ石家莊ﾠﾠ太原ﾠﾠ秦皇島廊坊ﾠﾠ張家口ﾠﾠ唐山ﾠﾠ晉中總樓面面積 ：14,800,000平方米總土地儲備 ：9,928,000平方米項目數目 ：50 環渤海區域 華西區域 成都ﾠﾠ重慶ﾠﾠ西安ﾠﾠ昆明ﾠﾠ貴陽ﾠﾠ烏魯木齊蘭州ﾠﾠ柳州ﾠﾠ瀘州ﾠﾠ西寧ﾠﾠ西雙版納總樓面面積 ：9,127,000平方米總土地儲備 ：6,164,000平方米項目數目 ：35 天津ﾠﾠ青島ﾠﾠ濟南ﾠﾠ大連ﾠﾠ瀋陽ﾠﾠ長春ﾠﾠ哈爾濱ﾠﾠ鞍山總樓面面積 ：15,091,000平方米總土地儲備 ：9,431,000平方米項目數目 ：38 華東區域 其他區域 上海ﾠﾠ杭州ﾠﾠ南京ﾠﾠ蘇州ﾠﾠ寧波無錫ﾠﾠ常州ﾠﾠ溫州ﾠﾠ揚州ﾠﾠ嘉興金華ﾠﾠ鎮江ﾠﾠ淮安ﾠﾠ宿遷ﾠﾠ湖州總樓面面積 ：8,753,000平方米總土地儲備 ：5,484,000平方米項目數目 ：41 新加坡ﾠﾠ雅加達總樓面面積 ：70,000平方米總土地儲備 ：70,000平方米項目數目 ：2 財務及營運摘要 主席報告 本人謹代表董事局提呈本集團截至2023年6月30日止六個月的未經審核中期業績。 2023年中期業績 截至2023年6月30日止六個月，本集團營業額為人民幣208.07億元，較去年同期下降11%。受國內整體房地產市場低迷的影響，2023年上半年本集團毛損為人民幣1.25億元（2022年上半年 ：毛利人民幣43.11億元），毛損率為1%（2022年上半年 ：毛利率18%）。本公司擁有人應佔虧損及每股基本及攤薄虧損分別為人民幣183.69億元及人民幣2.412元。 市場回顧及展望 2023年上半年，中國房地產市場整體表現先揚後抑。一季度市場在政策放鬆、需求集中釋放等因素推動下活躍度提升，全國商品房銷售額同比增長4%；4月下旬後隨着積壓需求釋放完畢，地產政策力度不及預期，購房者收入及置業預期日益低迷，市場「小陽春」後遇「倒春寒」，成交每況愈下，6月商品房銷售增長同比轉負。而因銷售長時間低迷，去年底中央政府出台金融「十六條」和「三支箭」政策支持地產融資，但金融機構依然對地產投放抱持謹慎態度，多數房企融資舉步維艱。自2021年下半年至今，房企已承受兩年銷售回款下降同時融資淨流出，現金流已至極致，更多企業出現流動性危機或債務違約。 展望下半年，7月中央政治局會議釋放積極信號，政策環境持續向好，一線及核心二線城市有望進一步放開調控措施，大力度推進城中村改造，利於核心城市需求回歸。然因宏觀經濟承壓，居民收入預期及置業情緒低迷，政策效應可能被削弱，市場復甦不可樂觀。 中長期看，本集團持續看好未來中國房地產人民幣10萬億元左右市場規模及其中蘊藏的結構性機會。告別「高風險、高盈利、高周轉」模式，中國房地產行業真正進入「中風險、中盈利、中周轉」的新發展模式。隨着行業出清，競爭環境趨好，企業競爭圍繞產品品質、客戶服務、健康安全，前景可期。 業績回顧與策略 主席報告2023年中期報告2023年上半年，面對銷售表現和信貸政策恢復不及預期、大宗資產出售不確定性增加、公開市場再融資渠道持續關閉等嚴峻的市場環境，本集團採取一系列措施，積極應對，攻堅克難，聚焦主業經營，着力結構調整，繼續圍繞現金流開展全面工作，竭力確保了經營的持續推進和債務的按時兌付。 堅持聚焦開發主業，銷售排名保持前列 面對行業變局，本集團堅持聚焦開發主業，推動數字化營銷建設，去化低效資產規模。2023年上半年，本集團實現全口徑銷售額約人民幣356.6億元，行業排名第27名1。得益於在一、二線主力城市的持續深耕，本集團在濟南、天津、無錫、溫州、中山、大連等城市連續多月銷售排名前列。 按期高質量完成交付工作，整體交付品質穩居TOP10 2023年上半年，本集團高度重視產品交付工作，在廣州、深圳、武漢、天津、濟南等重點城市，累計高質量交付1.6萬套住宅，其中約5,900套房源交付即取證，多個項目一次交付率超90%。同時，本集團嚴格執行交付品質底線管理，據行業第三方數據統計2，本集團整體交付品質位列規模房企TOP10，精裝、園林專項位列行業TOP5。交付品質連續3年持續穩定提升，獲得業主及市場充分認可。 面臨短期流動性壓力，積極主動化解風險 2023年上半年，在極為嚴峻的市場環境下，本集團通過出售核心持有型物業，艱難完成了上半年公開市場債務的按時兌付。但長期信用債淨還款對本集團自有資金消耗巨大，同時銷售下降導致回款持續減少，疊加資金使用嚴重受限，資產處置面臨重大不確定性，信用債再融資持續停滯等因素，2023年6月以來，本集團出現階段性流動性不足的情況，可用於進一步兌付信用債的資金已近枯竭，被迫對8月到期的境內公司債和境外美元債利息進行債務展期。 本集團向投資者表示誠摯的歉意，承諾不逃廢債，積極尋求各種方式妥善化解債務問題，爭取盡快通過行之有效的舉措，與投資者達成一致。本集團將從經營管理各方面繼續進行積極努力，通過加大推盤力度，多渠道盡力促進銷售，提升回款 ；加快資產處置，包括一、二線核心城市的投資性物業項目的盤活等 ；進一步積極推動開發貸等融資項目落地 ；加強費用管理，嚴格壓控支出等方式努力償還債務，在能力範圍內爭取最大化滿足投資者的要求。 積極去化現有土儲，暫緩新增拿地支出 2023年上半年，本集團以保證流動性為先，土地儲備策略以去化現有土地儲備為主，暫緩新增拿地支出。截至2023年6月30日，本集團仍維持較為豐富的土地儲備資源，二級開發土地儲備約4,100萬平方米，聚焦於一、二線核心城市。按照可售面積計算，平均土地成本約為人民幣6,700元╱平方米。 附註 ： 1根據克而瑞2023年1–6月中國房地產企業銷售榜TOP200全口徑排名2根據深圳瑞捷工程諮詢股份有限公司提供的數據 持有物業運營表現穩定，資產盤活補充流動性 持有物業運營表現穩健提升，出租率均保持較高水平。於2023年6月30日，寫字樓部分，北京遠洋大廈出租率95%；零售物業部分，北京頤堤港出租率100%、杭州遠洋樂堤港出租率96%。位於北京城市副中心的商業綜合體項目北京遠洋樂堤港亦於2023年6月30日正式開業。本集團持有物業資產質量高，展望未來，在建中的商寫持有物業總建築面積約140萬平方米，隨着在建項目逐步投入運營，本集團相關收入將保持穩定增長。 持續踐行「建築·健康」產品理念，打造健康標桿項目 2023年，本集團繼續踐行「建築·健康」理念，始終聚焦用戶需求，基於多年項目落地經驗及項目實踐反饋，結合療癒植物人體醫學、療癒植物可視化系統及室內空氣異味治理三大深研課題成果，完成並發佈遠洋健康建築體系2.0（2023版）。該成果延續從室內、樓體、園區、選址到文化即覆蓋全開發場景的5大健康維度、21項健康系統場景和89項價值要素，實施策略及標準數量增加至295項，兼顧健康物理環境優化、健康生活方式引導、低碳技術融合三項特徵，進一步深入夯實新階段下遠洋健康產品全新理念，倡導健康生活方式。截至2023年6月30日，遠洋健康建築體系已應用在全國50餘個城市，140餘個項目，覆蓋面積超2,700萬平方米。 下半年，本集團將繼續圍繞現金流開展全面工作，聚焦主業，調整資產負債結構，着力做好「保交樓、保穩定、保運營」工作。抓住政策窗口期，加快銷售去化，