2023年中期報告·遠洋服務控股有限公司目錄002目錄公司概覽4地理覆蓋範圍6公司資料8財務及運營摘要10主席報告12管理層討論與分析16投資者關係報告37可持續發展報告38權益披露40企業管治及其他資料42 0032023年中期報告·遠洋服務控股有限公司目錄簡明綜合中期財務報表 審閱報告49簡明綜合中期全面收益表52簡明綜合中期財務狀況表53簡明綜合中期權益變動表55簡明綜合中期現金流量表56簡明綜合中期財務報表附註57詞彙79 144.5103.5總合約建築面積總在管建築面積百萬平方米百萬平方米2023年中期報告·遠洋服務控股有限公司公司概覽004公司概覽我們是一家綜合性物業管理服務提供商，在中國擁有廣闊的地理覆蓋範圍。根據中國指數研究院，按2022年綜合實力計，我們榮膺「2023中國物業服務百強企業」第13位、「2023中國高端物業服務領先企業」及「2023中國特色物業服務領先企業 — 資管運營物業優秀企業」等多項榮譽。 31774148住宅社區商寫物業其他物業0052023年中期報告·遠洋服務控股有限公司公司概覽在管物業項目我們的歷史可追溯至1997年，開展物業管理服務之初乃專注於遠洋控股（中國領先的綜合性物業開發商，其股份在聯交所主板上市，股份代號 ：03377）所開發的物業。自彼時起，我們的地理覆蓋範圍已自京津冀區域擴展至環渤海區域及中國其他區域（主要集中在中國一二線城市）。我們的總部位於北京，截至2023年6月30日，我們擁有378家附屬公司及分公司，遍及中國28個省、直轄市及自治區。截至2023年6月30日，我們的總合約建築面積達144.5百萬平方米，遍及中國28個省、直轄市及自治區的89個城市，同時我們在中國的在管物業項目已達539個，總在管建築面積達103.5百萬平方米，包括317個住宅社區、74個商寫物業及148個其他物業。我們的物業管理服務涉及多種物業類型，包括住宅社區、商寫物業（如購物中心、寫字樓）及公共及其他物業（如醫院、學校、政府大樓及公共服務設施）。我們亦向購物中心及寫字樓提供商業運營服務，包括開業前管理服務及運營管理服務。除物業管理及商業運營服務外，我們亦向在管物業的業主及住戶提供各種社區增值服務（包括社區資產增值服務、社區生活服務及物業經紀服務），以及提供非業主增值服務，包括向物業開發商及其他物業管理公司提供的交付前服務、諮詢服務及物業工程服務。 2023年中期報告·遠洋服務控股有限公司地理覆蓋範圍006地理覆蓋範圍524678444412721547568672176057732712216138< 1 ≥1至<5 ≥5至<10 ≥10合約項目數量78+北京在管物業（含商業運營）購物中心寫字樓住宅及其他天壇公園北京南苑機場世界花卉大觀園世界公園頤和園三環路二環路四環路北京遠洋風景水立方五環路���藝術區天安門望京SOHO下表顯示截至2023年6月30日我們的合約及在管物業所位於的中國主要城市 ：京津冀區域北京、天津、石家莊、秦皇島、張家口、衡水、唐山、廊坊、邯鄲、保定華南區域深圳、廣州、中山、廈門、三亞、海口、佛山、福州、江門、茂名、南寧、湛江、漳州、柳州環渤海區域鞍山、大連、撫順、哈爾濱、濟南、晉城、晉中、臨沂、青島、瀋陽、松原、太原、鐵嶺、煙台、長春、淄博、濰坊華中及華西區域成都、貴陽、昆明、蘭州、烏魯木齊、西安、西寧、玉溪、重慶、鄂州、贛州、鶴壁、懷化、開封、漯河、南昌、三門峽、商丘、武漢、湘潭、新鄉、許昌、永州、長沙、鄭州、周口華東區域常州、滁州、杭州、合肥、淮安、嘉興、金華、馬鞍山、南京、南通、寧波、上海、蘇州、宿遷、台州（浙江省）、泰州（江蘇省）、溫州、無錫、蕪湖、徐州、揚州、鎮江 0072023年中期報告·遠洋服務控股有限公司地理覆蓋範圍524678444412721547568672176057732712216138< 1 ≥1至<5 ≥5至<10 ≥10合約項目數量下圖顯示截至2023年6月30日本集團合約物業管理服務的建築面積和項目數量的地理覆蓋範圍 ：合約建築面積（百萬平方米） 2023年中期報告·遠洋服務控股有限公司公司資料008公司資料本公司截至最後實際可行日期的公司資料載列如下 ：董事執行董事楊德勇先生（聯席主席及行政總裁）朱葛穎女士（運營總監）非執行董事崔洪杰先生（聯席主席）朱曉星先生（副主席）獨立非執行董事郭杰博士何子建先生梁偉雄先生審核委員會梁偉雄先生（委員會主席）崔洪杰先生朱曉星先生郭杰博士何子建先生提名委員會楊德勇先生（委員會主席）崔洪杰先生郭杰博士何子建先生梁偉雄先生薪酬委員會何子建先生（委員會主席）楊德勇先生郭杰博士公司秘書沈培英先生授權代表楊德勇先生沈培英先生註冊辦事處Cricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands主要營業地點中國總部北京市朝陽區朝陽體育中心東側路甲518號A座2層香港金鐘道88號太古廣場一座601 0092023年中期報告·遠洋服務控股有限公司公司資料主要往來銀行（排名不分先後）中國農業銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司中信銀行（國際）有限公司中國建設銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司招商銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司招商永隆銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司香港上海滙豐銀行有限公司核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師註冊公眾利益實體核數師法律顧問諾頓羅氏香港主要股份過戶登記處Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓上市資料香港聯合交易所有限公司股份代號 ：06677公司網站http://www.sinooceanservice.com投資者關係部聯絡ir@sinooceanservice.com 2023年中期報告·遠洋服務控股有限公司財務及運營摘要010財務及運營摘要綜合業績截至6月30日止六個月（人民幣百萬元）2023年（未經審核）2022年（未經審核及經重述）變動收入1,5561,624‒4%毛利321429‒25%毛利率(%)21%26%‒5個百分點期內溢利128270‒52%淨利率(%)8%17%‒9個百分點本公司擁有人應佔溢利129267‒52%每股基本及攤薄盈利（人民幣元）0.110.23‒52%每股中期股息（人民幣元）—0.136‒100%綜合財務狀況（人民幣百萬元）於2023年6月30日 （未經審核）於2022年12月31日（經審核及經重述）變動資產總值4,2594,260—*權益總額2,2372,308‒3%本公司擁有人應佔權益2,1862,257‒3%現金及現金等價物62447332%流動比率（倍數）1.61.7‒6%* 1%以下 0112023年中期報告·遠洋服務控股有限公司財務及運營摘要6004002000200400600毛利較2022上半年下降25%（人民幣百萬元）2023上半年2022上半年3214296040200204060毛利率較2022上半年下降5個百分點(%)2023上半年2022上半年2126期內溢利較2022上半年下降52%（人民幣百萬元）2023上半年2022上半年30020010001002003001282701,20080040004008001,200物業管理及商業運營服務收入較2022上半年上漲15%（人民幣百萬元）2023上半年2022上半年1,0899446004002000200400600社區增值服務收入較2022上半年下降12%（人民幣百萬元）2023上半年2022上半年267305非業主增值服務收入較2022上半年下降47%（人民幣百萬元）2023上半年2022上半年60040020002004006002003753,0002,0001,00001,0002,0003,000收入較2022上半年下降4%（人民幣百萬元）2023上半年2022上半年1,5561,624較2022年6月30日上漲19%（千平方米）2023年6月30日2022年6月30日150,000100,00050,000050,000100,000150,000144,504121,519合約建築面積較2022年6月30日上漲30%（千平方米）2023年6月30日2022年6月30日120,00080,00040,000040,00080,000120,000103,45379,377在管建築面積 2023年中期報告·遠洋服務控股有限公司主席報告012主席報告本人謹代表董事局提呈本集團截至2023年6月30日止六個月的中期業績。2023年上半年市場回顧2023年上半年，隨著經濟社會全面恢復常態化運行，宏觀政策顯效發力，國民經濟回升向好，高質量發展穩步推進。國家及各級政府多政策出台鼓勵發展社區養老、基層治理、裝修管理等相關政策，積極給予相應引導和支持，從頂層設計端口持續推動物業行業高效、健康可持續發展。在此背景下，物業行業溫和復甦，持續發展。行業邊界與內涵正在重塑，服務類型不斷延伸，服務方式不斷煥新，科技化智能化程度加深。另一方面，物業行業依然面臨多重壓力與挑戰，行業管理規模增速放緩，高速增長回歸理性發展。物業行業處於深度調整階段，市場集中度進一步提升。回歸服務本源，聚焦價值創造越來越成為行業共識，堅持高質發展，紮實做好基礎服務成為物管企業發展核心。同時，擇優開展適配的增值服務，通過做精深度服務，釋放服務價值潛力，做實廣度服務，拓展城市服務空間。收併購方面，上半年物企併購對象更加聚焦於細分領域，告別以收併購為主的規模擴張時代，轉而向專業化經營領域深耕，注重在管項目品質提升，在利潤率要求下主動清退低利潤或虧損項目，在規模方面更加注重以市場化外拓方式進行拓展。上半年，我們堅守初心，風雨兼程，不斷夯實可持續發展根基，在高質量、可持續發展的道路上砥礪前行。穩步推進對外拓展，打造主力業態標桿 ；持續提升服務品質，打造特色社區文化 ；深挖業主需求，持續深化增值業務 ；加強精細化管理，探索創新運營模式 ；不斷完善標準化服務體系，提升高質量服務水平 ；進行節能環保優化改造，助力綠色可持續發展。我們秉承著匠心打造品質服務的理念，以用戶需求作為服務重心，為成為有品牌的中國優秀物業管理綜合服務商的目標不懈努力。2023年中期業績截至2023年6月30日止六個月，本集團實現收入人民幣1,555.8百萬元，同比下降約4%，毛利為人民幣321.5百萬元，同比下降約25%。本期間實現淨利潤為人民幣128.4百萬元，同比下降約52%。本公司擁有人應佔溢利為人民幣128.7百萬元，同比下降約52%。每股基本盈利為人民幣0.11元，同比下降約52%。 0132023年中期報告·遠洋服務控股有限公司主席報告堅持深耕核心區域 高質穩步拓展規模於2023年6月30日，在以住宅、商寫業態為主，多業態協同發展的拓展戰略下，我們深挖重點業態，多種業態並駕齊驅，獲取住宅、商業、寫字樓、學校、醫院、產業園、物流園、數據中心、政府大樓、城市空間等多種業態。上半年業務規模保持雙過億水平，於2023年6月30日，物業管理服務實現合約建築面積144.5百萬平方米，同比增長約19% ；在管建築面積103.5百萬平方米，同比增長約30% ；集團拓展成績卓著，來自第三方的合約建築面積累計達83.8百萬平方米，其中來自第三方的新增合約面積佔總新增合約建築面積約91%（含收併購）。我們堅持可持續高質量發展，聚焦拓展深耕城市的高質量項目。2023年上半年，遠洋服務持續提升深耕城市管理密度