华润置地（1109）更新报告

核心观点与关键数据

盈利摘要与股价表现

• 股价表现：截至2025年9月17日，华润置地股价为32.22港元，目标价39.20港元，维持买入评级。
• 盈利摘要：2025年上半年公司实现营业收入949亿元，同比增长19.9%；归母净利润119亿元，同比增长16.2%；核心净利润100亿元，同比下降6.6%。

开发业务

• 销售额与市场表现：1-8月实现销售额1368亿元，同比下降12.0%；签约面积512万方，均价26777元/平，均价同比增长11.9%。
• 市场地位：签约销售额排名保持行业第三，一线城市销售占比提升至46%，前十城市签约贡献超7成。
• 土储情况：新获取项目18个，权益地价322.8亿元，新增土储面积148万方；开发土储4895万方，一二线城市面积占比超7成；已售未结销售额3064亿元，1330亿元计划于2025年结算。

经常性业务

• 收入与利润贡献：经常性业务收入206亿元，同比增长2.5%；核心净利贡献提升至60.2%。
• 购物中心：在营购物中心数量增至94座，零售额同比增长20.2%，同店增长9.4%；租金收入104亿元，同比增长9.9%，出租率97.3%。
• 写字楼：租金收入8.2亿元，同比下降14.2%，出租率维持在75%高位。
• REITs分红：华夏华润商业REIT及有巢公募REIT的累计年化分红率分别达到5.24%及4.06%。

财务状况

• 负债水平：加权平均融资成本2.79%，维持在行业最低梯队；非人民币净负债敞口4.0%，总有息负债率40.7%，净有息负债率39.2%。
• 风险控制：融资成本及汇率风险创历史新低，杠杆水平维持低位。

研究结论与目标价

• 目标价与评级：目标价39.2港元，维持买入评级。
• 预测：预计2025年-2027年归母核心净利润为234亿元/235亿元/251亿元。
• 市盈率：开发及经常性业务2025年市盈率分别为5倍及22倍。
• 资管规模：截至2025年6月30日，资管规模提升至4835亿元，助力业务转型与价值释放。