香港房地产：政策松绑与需求复苏驱动市场回暖

核心观点

• 香港房地产市场进入政策驱动、结构分化的新周期，2024年2月“撤辣”政策成为关键转折点，驱动市场触底反弹。
• 2024年全年一二手私宅成交53099宗，同比增长23.5%，成交价格于2024年末至2025年初完成探底并企稳，库存去化周期下降，市场正从“高库存压力”转向“供需动态平衡”。
• 本轮复苏由政策、利率与需求三重因素共振驱动，政策环境从抑制转向全面刺激，市场利率带动房贷利率下调，人才引进计划推动外部需求。

关键数据

• 2024年全年一手、二手住宅成交总量达53099宗，较2023年同比增长23.5%。
• 截至2024年12月底，香港私人住宅总存量为129.2万套。
• 2024年香港私人住宅总落成量约2.5万套，是2023年的近两倍。
• 2025年5月一二手私宅合计5105宗，较2024年2月撤辣前增加近1.15倍。
• 2025年6月香港总人口数同比回正，与人才引进计划密切相关。

研究结论

• 当前香港楼市处于“触底完成→温和回升”的复苏初期，主要特征包括价格结束单边下跌，成交量率先反弹，政策导向从“防泡沫”转向“稳市场”，领先指标显现。
• 香港房地产市场将有望迎来新一轮复苏周期，首先受益的即香港本土开发商，建议关注恒基地产、嘉里建设、太古地产、新鸿基地产、恒隆地产。
• 风险提示包括利率下行低于预期、市场过热后的政策收紧风险、供给增加超预期、人口吸引政策低于预期。