香港房地产：政策松绑与需求复苏驱动市场回暖

房地产 证券研究报告 行业深度分析报告/2025.09.16 投资评级:看好(维持) 核心观点 中国香港房地产市场已进入政策驱动、结构分化的新周期。2024年2月“撤辣”政策成为市场关键转折点，驱动香港楼市呈现显著的触底反弹特征。根据香港土地注册处的数据，新房和二手房成交量在2024年4月、11月和2025年的3月均出现成交小高峰，2024年全年一二手私宅成交53099宗，较2023年同比增长23.5%。成交价格上，新房与二手房的楼价均于2024年末至2025年初完成探底，并呈现企稳迹象。库存方面，根据香港差饷署数据，截止至2024年底私人住宅总存量为129.2万套，由于销售恢复整体去化周期有所下降，市场正从“高库存压力”转向“供需动态平衡”。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com ❖本轮香港市场的复苏是政策、利率与需求三大因素的共振。2024年2月后政策环境从抑制转向全面刺激，带动市场的第一轮恢复。而后由于美联储降息，带动香港HIBOR、最优惠利率下调。尤其在2025年5月，港元汇率走强触发香港金管局四次入市干预，累计向市场注入1290亿港元流动性，此举动使得1个月HIBOR从3.98%跌至0.57%，由于香港房贷普遍采用“H按”（HIBOR+1.3%），房贷利率低于租金回报率带动市场进一步回暖。此外在人才引进计划的作用下，2025年6月香港人口同比恢复增长，需求结构的调整持续贡献增量购买力，帮助市场巩固回稳态势。 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com 联系人陈思宇chensy04@ctsec.com 周期判断：阶段性复苏还是大周期拐点？综合量价及政策面信号，当前香港房地产市场处于“触底完成→温和回升”的复苏初期，主要特征包括：1）价格结束单边下跌，跌幅收窄并结构性企稳；2）成交量率先反弹，情绪指标改善；3）政策导向从“防泡沫”转向“稳市场”；4）领先指标显现：利率持续下调；供给增多，库存去化率提升；人口回正刺激需求等。 相关报告 1.《房地产行业跟踪周报》2025-09-152.《地产政策博弈交易的有效性为何逐渐走弱？》2025-09-053.《地产新视角：城市扩张对房地产销售的挑战与影响》2025-04-11 ❖投资建议：回顾香港房地产市场几轮沉浮，核心驱动因素就是利率的波动，而港币利率锚定的美元基准利率的下行又是未来一段时间内的确定性事件，配合宽松的房地产政策和边际改善的供需格局，我们判断香港房地产市场将有望迎来新一轮复苏周期，而首先受益的即香港本土开发商，建议关注：恒基地产、嘉里建设、太古地产、新鸿基地产、恒隆地产。 ❖风险提示：利率下行低于预期；市场过热后的政策收紧风险；供给增加超预期；人口吸引政策低于预期。 内容目录 1上轮周期复盘：政策与基本面共同驱动.......................................................................51.1“辣招”加码期（2010-2016年）.......................................................................51.2峰值与转折期（2016-2021年）..........................................................................61.3深度调整期（2022-2024年初）..........................................................................71.4政策转向期（2024年2月）................................................................................822024-2025年现状：触底与结构性复苏.....................................................................82.1成交量：政策刺激下的V型反弹............................................................................82.2成交价：触底企稳..............................................................................................102.3库存水平：绝对量提升，去化周期下降..................................................................123复苏驱动因素：政策、利率与需求的三重共振.............................................................133.1政策环境：从抑制到全面刺激...............................................................................133.2市场利率带动房贷利率下调：融资成本显著降低......................................................143.3需求结构：本地修复与外需驱动并存.....................................................................154周期判断：阶段性复苏还是大周期拐点？...................................................................184.1政策：税收、土地、贷款等方面均有下降空间.........................................................184.2利率：美元指数走弱，降息周期确立.....................................................................194.3供给：库存高压边际缓解，开发商策略分化............................................................194.4人口：高才优才转化加速，本地刚需蓄势待发.........................................................215投资建议.............................................................................................................226风险提示.............................................................................................................22 图表目录 图1：2010-2016年新房交易量在辣招出台后下降........................................................5图2：2010-2016年香港二手房交易量呈下降趋势........................................................5图3：2010-2016年香港新房成交额在辣招后下跌........................................................6图4：2010-2015年香港二手房交易额呈下降趋势........................................................6图5：我国香港市场一手住宅成交金额在2016-2021年出现三个小高峰............................6图6：我国香港市场二手住宅成交金额在2021年达到峰值..............................................7图7：2010-2024年中国香港私人住宅售价指数在2022年开始下跌................................7图8：负资产住宅按揭贷款占整体住宅按揭贷款数目比在24年Q3达到峰值后下降..............8图9：2024-2025年7月新房成交数量有所回升...........................................................9图10：2024-2025年7月新房成交额也逐步上升........................................................9图11：2024-2025年7月二手房成交量波动上升........................................................9图12：2025年4月二手房成交额同步出现峰值...........................................................9图13：五类住宅金额成交量偏好以3-10百万的高层次住宅为主....................................10图14：香港私人住宅售价指数在2022年开始下跌......................................................10图15：2025年香港私人住宅平均售价触底回升..........................................................11图16：香港市场三地区平均租金水平逐步上升（单位：元/平方）...................................11图17：香港市场私人住宅总存量供给稳定..................................................................12图18：我国香港市场2024年新动工住宅量较上年同比提升160%.................................12图19：香港最优惠利率下调（%）...........................................................................14图20：HIBOR经历2025年5月的大幅下降后有所回升..............................................15图21：2025年6月，香港人口同比回正...................................................................16图22：2024年新房成交量中内地买家占比体现强劲支撑力...........................................16图23：自2024年起，香港地区五类住宅物业回报率均有明显上升趋势...........................17图24：在香港的五类住宅中，C、D和E类住宅租赁空置率下降明显..............................18图25：2025年，美元指数走弱，港元汇率趋稳..........................................................19图26：香港地区五类住