央行延长支持房地产市场政策；香港放宽按揭聚焦换楼需求

房地产周报 央行延长支持房地产市场政策；香港放宽按揭聚焦换楼需求 内地房地产 央行延长金融支持房地产市场有关政策期限至2024年底。7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策（房16条政策）期限至2024年12月31日。政策延期涉及两项内容，一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房企自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排，促进项目完工交付。二是对于商业银行，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。 碧桂园上半年累计交付27.8万套。7月10日，碧桂园召开月度管理会议并总结了上半年经营情况。碧桂园透露，今年全年碧桂园计划交付面积达8,799万平方米，同时公司目前拥有9,000亿权益货值。在2023年上半年交付房屋27.8万套，累计交付面积3,438万平方米。 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 华润置地公布上半年营运数据。2023年6月总合同销售金额约人民币269.0亿元，同比减少32.2%。2023年上半年，华润置地累计合同销售金额约人民币1,702.4亿元，总合同销售建筑面积约701.03万平方米，分别同比增加40.6%及19.4%。累计区域总合同销售数据中，华东区/华北区/深圳大区分别贡献461.32/282.07/257.58亿元。另外，2023年6月投资物业实现租金收入约人民币20.5亿元，上半年累计投资物业实现租金收入约人民币121.5亿元，按年增长50.2%。 中国恒大将于7月17日举行董事会会议以批准三份财报并刊发。7月10日，中国恒大集团发布公告将于2023年7月17日（星期一）举行董事会会议，藉以批准公司及其附属公司截至2021年12月31日止年度、截至2022年12月31日止年度及截至2022年6月30日止六个月的半年度财务业绩公告，并以供刊发之用。值得注意的是，除加快债务重组外，多家停牌房企希望通过补发财报完成复牌指引。 7月初至今新房成交量跌势持续：截至7月12日，10城/30城月初至今新房成交量环比下跌16.8%/15.5%，与去年同期相比则下跌约20.0%/27.7%。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 放宽按揭成数聚焦换楼需求。香港按揭贷款公司与金管局于7月7日晚间联合宣布，上调自住物业按揭成数，新措施于7月7日生效，楼价1,500万港元以下按揭成数最高可达70%，楼价1,500万至3,000万港元按揭成数最高为60%，而3,000万港元以上最高按揭成数维持50%，阶级之间的楼价按揭成数以渐进式调整。非住宅物业按揭成数，最高可由50%提升至60%。而金管局同时放宽以资产水平作审批基础的按揭成数，由上限40%提高至50%。 长实马鞍山海澄轩酒店改划纯住宅将进入补地价程序。7月10日，长江实业称屋宇署已于早前发出建筑物（改动及加建）（主要修订）方案批准，而有关方案涉及住宅单位数量为772个，占地7,841平方米，住宅楼面面积约45,000平方米，下一步将进入补地价程序。据公开媒体报导，长实于2020年底就马鞍山海澄轩海景酒店申请改划，建议将地皮用途直接改为“住宅（甲类）12”用途，拟以地积比率约6.3倍发展，住宅楼面占约48.29万方呎，余下作商业用途，住宅料提供758个单位。 香港地政总署次季批出六项目预售楼花同意书涉2,949伙。香港地政总署公布，今年第二季批出六份住宅项目预售楼花同意书，共涉及2,949个住宅单位。该六份预售楼花同意书涉及的住宅项目(均属分期发展项目)预计于2025年落成。另外，该署于第二季批出三份非住宅项目预售楼花同意书，亦发出三份转让同意书，分别涉及位于黄竹坑、屯门和长沙湾的分期发展项目，共涉及2,748个住宅单位。截至2023年6月30日，有待核准的住宅项目预售楼花同意书申请共44份，共涉及21,840个单位。 本周末七项目将推售。金管局放宽按揭成数后，七项目将于本周末推售共448伙，按周大增6.5倍，其中嘉里、信置及太古合作之黄竹坑站港岛南岸海盈山第4A期将首轮开售108伙，昨累收约1,500票，超额近13倍。另外，泛海集团元朗洪水桥汇都I，将于周六推售首两张价单全数188伙，单位实用面积287至498方呎，折实呎价约12,688至15,773港元。 二手市场成交分化。过去周末一手只售出17伙（环比-92%），相信成交会在未来随本周末重点项目推售（7项目合计448伙）大幅反弹。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得九宗交易（环比+350%），而50大屋苑过去一周录得52宗成交（环比-6%）。CCL指数环比转跌0.96%至165.68点。 投资启示 内地：我们预计在销售动力持续减慢下，后续政策会发力需求端，以进一步支持刚性需求以及提振改善性需求购房者的购买力。国企开发商在过去12个月因拿地更积极而拥有更多的可售资源，加上买家的偏好，我们预计它们更能抓住购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成本较低的国企，包括越秀（123 HK/买入）和华润置地（1109 HK/买入）。另外，如房地产市场政策一如预期于3季度宽松，我们预期估值较低以及资产质量较佳的民企，如合景泰富（1813 HK/买入）及雅居乐（3383 HK/买入）的后续重估空间较大。 香港：一手市场仍表现亮丽，认购反应热烈，我们仍然认为新鸿基地产（16 HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现均差于恒指，按周升1.5%及0.8%。行业资产净值折让由60.0%收窄至59.4%。 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现差于中国企业指数，环比升0.5%。行业资产净值折让大致持平在80.9%。 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 本周末七项目将推售，二手市场成交分化。金管局放宽按揭成数后，七项目将于本周末推售共448伙，按周大增6.5倍，其中包括嘉里、信置及太古合作之黄竹坑站港岛南岸海盈山第4A期将首轮开售108伙以及泛海集团元朗洪水桥汇都I推售首两张价单全数188伙。过去周末一手只售出17伙（环比-92%），相信成交在未来随着周末重点项目推售而大幅反弹。据利嘉阁数据，周末10大屋苑录得9宗交易（环比+350%），50大屋苑过去一周录得52宗成交（环比-6%）。CCL指数环比转跌0.96%至165.68点。 资料来源:本地新闻、交银国际 资料来源:本地新闻、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:中原地产、交银国际 内地房地产市场 截至2023年7月12日止一周，10城新房成交量环比下跌28.9 %，供应量环比減少8.7%，库存去化周期大致持平，约12.76个月。 30城新房成交量按周环比下跌30.9%，一/二/三线城市成交量分別环比-27.3%/-32.5%/-32.3%。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2）。 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 房地产周报 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份。 有关商务关系及财务权益之披露交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能 投发展股份有限公司、光年控股有限公司、金川集团国际资源有限公司、嘉兴市燃气集团股份有限公司、青岛控股国际有限公司、EddingGroupCompanyLimited、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、GOGOXHoldingsLimited（前称：58FreightInc.）、苏新美好生活服务股份有限公司、兴源动力控股有限公司、佳捷康创新集团有限公司、清晰医疗集团控股有限公司、汇通达网络股份有限公司、东原仁知城市运营服务集团股份有限公司、武汉有机控股有限公司、读书郎教育控股有限公司、博维智慧科技有限公司、润迈德医疗有限公司、乐透互娱有限公司、双财庄有限公司、中国旅游集团中免股份有限公司、香港汇德收购公司、百奥赛图(北京)医药科技股份有限公司、宁波健世科技股份有限公司、润歌互动有限公司、子不语集团有限公司、交运燃气有限公司、多想云控股有限公司、步阳国际控股有限公司、阳光保险集团股份有限公司、康沣生物科技（上海）股份有限公司、冠泽医疗资讯产业(控股)有限公司、澳亚集团有限公司、粉笔有限公司、润华生活服务集团控股有限公司、淮北绿金产业投资股份有限公司、洲际船务集团控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、北京绿竹生物技术股份有限公司、中天建设(湖南)集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、怡俊集团控股有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司及新传企划有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或