中国海外发展2025年中期报告

目錄 Contents 2公司業務架構67Corporate Structure 68Financial Highlights 3財務摘要 69Board of Directors and Committees 4董事局及委員會 70Corporate Information 5公司資料 7主席報告書 72Chairman's Statement 11管理層討論與分析 76Management Discussion & Analysis 89Condensed ConsolidatedIncome Statement 24簡明綜合收益表 90Condensed Consolidated Statementof Comprehensive Income 25簡明綜合全面收益表 26簡明綜合財務狀況表 91Condensed Consolidated Statementof Financial Position 28簡明綜合權益變動表 93Condensed Consolidated Statementof Changes in Equity 30簡明綜合現金流量表 95Condensed Consolidated Statementof Cash Flows 97Notes to the CondensedConsolidated Financial Statements 57其他資料 122Other Information 於 中 國 內 地85個 主 要 城 市，包 括 北 京、上 海、廣 州、深 圳、長 春、長 沙、成 都、重 慶、大 連、東 莞、鄂 州、佛 山、福 州、貴 陽、海 口、杭 州、哈 爾 濱、江 門、嘉 興、濟 南、昆 明、南 昌、南 京、寧 波、青 島、三 亞、瀋 陽、 石 家 莊、 蘇 州、 太 原、 台 州、 天 津、 烏 魯 木 齊、 萬 寧、 威 海、 溫 州、 武 漢、 無 錫、 廈 門、 西 安、煙 台、 肇 慶、 鄭 州、 鎮 江^、 中 山、 珠 海、 安 慶#、 包 頭#、 常 州#、 滁 州#、 贛 州#、 桂 林#、 合 肥#、呼 和 浩 特#、淮 安#、黃 山#、惠 州#、吉 林#、金 華#、濟 寧#、九 江#、廊 坊#、蘭 州#、臨 沂#、柳 州#、南 寧#、南 通#、清 遠#、泉 州#、汕 頭#、紹 興#、泰 州#、唐 山#、天 水#、濰 坊#、渭 南#、西 寧#、徐 州#、鹽 城#、揚 州#、銀川#、湛江#、株洲#、淄博#、遵義#及香港和澳門的房地產開發業務 中 國 海 外 發 展 有 限 公 司（「本 公 司」）及 其 附 屬 公 司（統 稱 為「本 集 團」）及 中 國 海 外 宏 洋 集 團 有 限 公 司（「中 海宏洋」）均有運營的城市 中海宏洋有運營的城市 審核及風險管理委員會 執行董事 李民斌（主席）陳家強陳清霞 顏建國主席張智超行政總裁郭光輝副總裁 非執行董事 薪酬委員會 庄勇副主席趙文海(1)馬堯(2) 陳家強（主席）李民斌陳清霞 獨立非執行董事 提名委員會 李民斌陳家強陳清霞 陳清霞（主席）李民斌陳家強 授權代表 企業管治委員會 顏建國郭光輝 陳家強（主席）李民斌陳清霞 (1)於二零二五年一月二十二日辭任(2)於二零二五年一月二十二日獲委任 註冊辦事處 獨立核數師 香港皇后大道東一號太古廣場三座十樓電話：(852) 2988 0666傳真：(852) 2865 7517互聯網址：www.coli.com.hk 安永會計師事務所執業會計師及註冊公眾利益實體核數師 主要往來銀行（按英文字母順序） 中國農業銀行中國銀行交通銀行股份有限公司中信銀行中國建設銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司招商銀行星展銀行中國工商銀行興業銀行股份有限公司瑞穗銀行南洋商業銀行有限公司華僑銀行（香港）有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司香港上海滙豐銀行有限公司 公司秘書 林匯津 股份過戶登記處 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓電話：(852) 2980 1333傳真：(852) 2810 8185電郵：is-enquiries@vistra.com 投資者關係 企業傳訊部電話：(852) 2988 0666傳真：(852) 2865 7517電郵：coli.ir@cohl.com 公關聯繫 企業傳訊部電話：(852) 2988 0666傳真：(852) 2865 7517電郵：coli.pr@cohl.com 上市資料 本 公 司 股 份 在 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司（「香 港 聯 交 所」）上 市，而 本 公 司 附 屬 公 司 發行的若干票據及公司債券在香港聯交所及╱或其他交易所上市。 證券代號 香港聯交所：00688彭博：688:HK路透社：0688.HK 財務日程表 中期業績公佈：二零二五年八月二十七日除息日期：二零二五年九月十六日暫停辦理股份過戶登記手續：二零二五年九月十八日中期股息記錄日期：二零二五年九月十八日寄發股息單：二零二五年十月三日 二零二五年上半年，房地產市場持續下行。本集團統籌發展與安全，積極應對各種困難 與 挑 戰， 持 續 為 股 東 創 造 價 值。 本 集 團 系 列 公 司 實 現 合 約 物 業 銷 售 額 人 民 幣1,201.5億 元，銷 售 規 模 位 居 全 行 業 第 二。截 至 二 零 二 五 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月 之 未經 審 核 本 集 團 收 入 為 人 民 幣832.2億 元，本 公 司 股 東 應 佔 溢 利 為 人 民 幣86億 元，核 心股 東 應 佔 溢 利1為 人 民 幣87.8億 元。董 事 局 宣 佈 派 發 截 至 二 零 二 五 年 六 月 三 十 日 止 六個月之中期股息每股港幣25仙。 本集團強聚焦一線城市的策略，在下行市場中繼續引領行業。上半年，本集團系列公司（不 含 中 海 宏 洋）在 香 港 及 北 上 廣 深 五 個 城 市 實 現 合 約 銷 售 額 人 民 幣556.4億 元，佔本 集 團 系 列 公 司（不 含 中 海 宏 洋）合 約 銷 售 額 的53.7%，其 中，在 北 京 實 現 合 約 銷 售 額人民幣304.5億元。 本 集 團 一 直 注 重 通 過「好 產 品、好 服 務」提 升 市 場 佔 有 率，實 現「好 效 益」。響 應 中 央 號召，本集團率先發佈「中海好房子Living OS系統」，成為行業引領性標準，北京萬吉玖序，上 海 雲 邸 玖 章 等 首 批「中 海 好 房 子」上 市 推 售，逆 勢 熱 銷。上 半 年，本 集 團 系 列 公司 高 品 質 交 付4.2萬 套 房 屋，客 戶 滿 意 度 保 持 行 業 標 桿 水 準，在 北 京、天 津、大 連、濟南等14個城市的銷售額位居當地市場第一。 本集團四個商業項目投入運營，商業物業運營總建築面積增加15萬平方米，其中，五月二十五日，北京中海大吉巷商業綜合體盛大開業，首日客流超20萬人次，憑藉獨具一 格 的 合 院 式 街 區 形 態、豐 富 的 歷 史 文 化 遺 跡 和 多 樣 的 商 業、文 化、旅 遊 業 態，迅 速成 為 北 京 二 環 內 休 閒 消 費 新 地 標。上 半 年，本 集 團 商 業 物 業 實 現 收 入 人 民 幣35.4億元。 市 場 調 整 下 行，不 確 定 性 增 強，本 集 團 保 持 投 資 定 力，聚 焦 高 能 級 城 市 的 優 質 資 產，精 準 投 資，上 半 年 在10個 中 國 內 地 城 市 和 香 港 共 獲 取17幅 地 塊，總 購 地 金 額 人 民 幣403.7億 元，權 益 購 地 金 額 人 民 幣401.1億 元，新 增 購 地 金 額 保 持 行 業 前 列，四 個 一 線城市及香港權益購地金額佔比52.1%，貨量結構優勢突出。 本 集 團 繼 續 保 持 穩 健 的 財 務 狀 況 與 強 勁 的 成 本 優 勢。於 二 零 二 五 年 六 月 三 十 日，本集 團 的 資 產 負 債 率 為53.7%，淨 借 貸 比 率 為28.4%，繼 續 保 持 在「綠 檔」。有 息 負 債 規 模較 年 初 減 少 人 民 幣141.2億 元，持 有 銀 行 存 款 及 現 金 為 人 民 幣1,089.6億 元，保 持 經 營性 現 金 淨 流 入。本 集 團 二 零 二 五 年 上 半 年 平 均 融 資 成 本 為2.9%，融 資 成 本 處 於 行 業最低區間，分銷費用與行政費用合計佔收入的比例為3.8%，費效比行業領先，成本費用 管 控 的 競 爭 優 勢 進 一 步 增 強。本 集 團 繼 續 保 持 行 業 領 先 的 信 用 評 級，是 唯 一 獲 標普全球、穆迪、惠譽三大國際評級機構中兩家給予A-評級的內房上市公司，體現了國際 評 級 機 構 對 本 集 團 資 金 管 道 暢 通、業 務 基 本 面 穩 健，在 行 業 下 行 期 可 持 續 發 展 能力強勁的充分肯定。 儘管房地產市場仍處於下行階段，但下行壓力呈現邊際改善，下行區間顯著收窄。展望 未 來，本 集 團 維 持 年 初 的 判 斷 不 變，相 信「三 個 推 動 力」將 促 進 房 地 產 市 場 止 跌 回穩，推 動 本 集 團 進 一 步 塑 強 競 爭 優 勢，保 持 穩 健 可 持 續 的 高 質 量 發 展。與 年 初 相 比，「三個推動力」展現出新動能與新機遇。 第一、政策推動力。聚焦促進房地產市場止跌回穩，長期與短期的政策部署更加貼近市場，更具針對性。六月中旬召開的國務院常務會議指出，要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性，多管齊下穩定預期、啟動需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩。 第 二、市 場 推 動 力。上 半 年，我 國 經 濟 穩 中 向 好，GDP同 比 增 長5.3%，全 國 居 民 人 均可支配收入同比增長5.3%，是穩樓市、穩預期的堅實基礎。各地出台的提振消費專項行 動 實 施 方 案 中，更 好 滿 足 住 房 消 費 需 求 是 重 點 內 容 之 一。中 央 發 佈 持 續 推 進 城 市更 新 行 動 的 意 見，各 重 點 一 二 線 城 市 加 力 實 施 城 中 村 和 危 舊 房 改 造，將 進 一 步 帶 動增 量 需 求。各 地 扎 實 有 力 推 進「好 房 子」建 設，更 多 核 心 地 段 優 質 項 目 投 放 市 場，將 刺激消費者入市。本集團相信，供需兩端持續改善，將推動市場止跌回穩。 第 三、本 集 團 持 續 穩 健 高 質 量 發 展 的 推 動 力。行 業 調 整 期，本 集 團 財 務 健 康、現 金 充裕、資 產 質 量 優 異、安 全 屏 障 厚 實、資 源 聚 合 能 力 持 續 增 強，保 持 攻 守 兼 備 的 發 展 態勢，比 較 優 勢 進 一 步 彰 顯。近 兩 年，本 集 團 憑 藉 雄 厚 的 資 金 實 力，以 及 全 產 業 鏈、全業態投資與運營能力優勢，強聚焦一線城市，通過城市更新、公開市場獲取綜合型大項 目 的 競 爭 優 勢 更 加 突 顯。北 京 中 信 城 項 目、上 海 建 國 東 路 項 目、上 海 徐 匯 濱 江 項目、深 圳 超 級 總 部 基 地 項 目 等 逆 勢 熱 銷、量 價 兼 得，推 動 本 集 團 利 潤 規 模 穩 健 可 持續。下 半 年 本 集 團 在 一 線 城 市 將 有 多 個 項 目 集 中 推 售。本 集 團 首 個 商 業 公 募REITs發行 工 作 正 在 有 序 推 進，相 信REITs平 台 的 創 設，將 為 本