中国海外发展2023年中期报告

目錄 Contents 2公司業務架構 73Corporate Structure 74Financial Highlights 3財務摘要 75Board of Directors and Committees 4董事局及委員會 5公司資料 76Corporate Information 78Chairman’s Statement 7主席報告書 81Management Discussion & Analysis 10管理層討論與分析 97Condensed ConsolidatedIncome Statement 26簡明綜合收益表 27簡明綜合全面收益表 98Condensed Consolidated Statementof Comprehensive Income 28簡明綜合財務狀況表 99Condensed Consolidated Statementof Financial Position 30簡明綜合權益變動表 101Condensed Consolidated Statementof Changes in Equity 32簡明綜合現金流量表 103Condensed Consolidated Statementof Cash Flows 105Notes to the CondensedConsolidated Financial Statements 34簡明綜合財務報表附註 61其他資料132Other Information 公 司 業 務 架 構 於中國內地87個主要城市，包括北京、上海、廣州、深圳、長春、長沙、成都、重慶、大連、東莞、鄂州、佛 山、 福 州、 貴 陽、 海 口、 杭 州、 哈 爾 濱、 江 門、 嘉 興、 濟 南、 昆 明、 南 昌、 南 京、 寧 波、 青 島、 三 亞、瀋陽、石家莊、蘇州、太原、台州、天津、烏魯木齊、萬寧、威海、溫州、武漢、無錫、廈門、西安、煙台、漳 州、肇 慶^、鄭 州、鎮 江^、中 山、珠 海、安 慶#、包 頭#、常 州#、滁 州#、丹 陽#、贛 州#、桂 林#、合 肥#、呼 和 浩 特#、淮 安#、黃 山#、惠 州#、吉 林#、金 華#、濟 寧#、九 江#、廊 坊#、蘭 州#、臨 沂#、柳 州#、南 寧#、南通#、清遠#、泉州#、汕頭#、紹興#、泰州#、唐山#、天水#、濰坊#、渭南#、西寧#、徐州#、鹽城#、揚州#、銀川#、湛江#、株洲#、淄博#、遵義#及香港和澳門的物業發展 中國海外發展有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱為「本集團」）及中國海外宏洋集團有限公司（「中海宏洋」）均有運營的城市 中海宏洋有運營的城市 董 事 局 及 委 員 會 審核及風險管理委員會 執行董事 李民斌（主席）陳家強陳清霞 顏建國主席羅亮副主席張智超行政總裁郭光輝副總裁 薪酬委員會 非執行董事 陳家強（主席）李民斌陳清霞 庄勇副主席趙文海 獨立非執行董事 提名委員會 陳清霞（主席）李民斌陳家強 范徐麗泰（由二零二三年六月二十八日起退任）李民斌陳家強陳清霞（由二零二三年六月二十九日起獲委任） 企業管治委員會 陳家強（主席）李民斌陳清霞羅亮 授權代表 顏建國羅亮 獨立核數師 註冊辦事處 香港皇后大道東一號太古廣場三座十樓電話：(852) 2988 0666傳真：(852) 2865 7517網站：www.coli.com.hk 安永會計師事務所執業會計師及註冊公眾利益實體核數師 主要往來銀行（按英文字母順序） 中國農業銀行中國銀行交通銀行股份有限公司上海銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司招商銀行星展銀行香港分行中國工商銀行興業銀行股份有限公司瑞穗銀行南洋商業銀行有限公司華僑銀行（香港）有限公司中國郵政儲蓄銀行上海浦東發展銀行股份有限公司三井住友銀行香港上海滙豐銀行有限公司 公司秘書 莊惠生 股份過戶登記處 卓佳標準有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓電話：(852) 2980 1333傳真：(852) 2810 8185電郵：is-enquiries@hk.tricorglobal.com 投資者關係 企業傳訊部電話：(852) 2988 0666傳真：(852) 2865 7517電郵：coli.ir@cohl.com 公關聯繫 企業傳訊部電話：(852) 2988 0666傳真：(852) 2865 7517電郵：coli.pr@cohl.com 公司資 料（續） 上市資料 本公司股份在香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）上市，而本公司附屬公司發行的若干票據在香港聯交所及╱或其他交易所上市。 證券代號 股份 香港聯交所：00688彭博：688:HK路透社：0688.HK 財務日程表 中期業績公佈：二零二三年八月二十八日除息日期：二零二三年九月十八日暫停辦理股份過戶登記手續：二零二三年九月二十日中期股息記錄日期：二零二三年九月二十日寄發股息單：二零二三年十月五日 二零二三年上半年，經濟運行面臨新的困難挑戰，主要是國內需求不足，重點領域風險隱患較多，外部形勢複雜嚴峻。房地產市場經歷短暫的小陽春後有所下行，市場疲弱。 市場低迷，本集團積極應對各種挑戰，精益管理，銷售與盈利能力依舊保持行業領先水平，持續為股東創造價值。 上半年，本集團系列公司實現銷售合約額人民幣1,801.8億元，同比增長30.1%，其中，在港銷售額達港幣27.2億元。克而瑞的統計資料顯示，上半年本集團系列公司權益銷售額上升至行業第一。 截至二零二三年六月三十日止六個月之未經審核本集團收入為人民幣891.6億元，本公司股東應佔溢利為人民幣134.9億元，核心股東應佔溢利為人民幣138.2億元，本公司股東應佔權益為人民幣3,638.9億元。董事局宣佈派發截至二零二三年六月三十日止六個月之中期股息每股港幣35仙。 上半年，市場波動下行，不確定性增強，本集團保持投資定力，聚焦高能級城市的優質資產，精準投資。本集團系列公司新增土地儲備16宗，總購地金額人民幣414.3億元，新增總貨值人民幣717.0億元，其中，本集團新增土地儲備13宗，購地金額人民幣378.8億元，新增貨值人民幣641.8億元。北上廣深四個一線城市的新增貨值在本集團新增貨值中佔比44.7%。本集團密切追蹤相關併購機會。 主 席 報 告 書（續） 本集團商業物業收入較快增長，上半年實現收入人民幣29.5億元，同比增長11.3%。本集團系列公司十個商業物業在上半年投入運營，包括三座寫字樓、四座購物中心、三棟長租公寓，為商業收入增長注入新的動能。 本集團繼續保持強勁的成本優勢與穩健的財務狀況。上半年，本集團的分銷費用與行政費用合計佔收入的比例為3.8%，費效比行業領先。本集團上半年加權平均融資成本為3.54%，融資成本處於行業最低區間。於二零二三年六月三十日，本集團的資產負債率為58.3%，淨借貸比率為37.7%，繼續保持在「綠檔」，在手現金為人民幣1,142.1億元。 經濟恢復是一個波浪式發展、曲折式前進的過程。展望未來，中國經濟具有巨大的發展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變，將為房地產長期向好提供有力支撐。 中央對房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢作出了判斷，明確要適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。房地產市場短期仍處於下行築底過程中。本集團對房地產市場企穩轉好保持信心。本集團擁有充裕的財務空間應對市場波動的風險，擁有厚實的資源抓住市場調整的機會，以攻守兼備的發展態勢應對挑戰，抓住機遇。 主 席 報 告 書（續） 隨著美元加息週期已近尾聲，在國家及港府各項政策支持下，香港就業、經濟逐步向好，長期來看，相信香港樓市將會持續穩定。本集團對香港未來發展依然保持信心，並將持續把握機會適時增加投資。 本集團創立40餘年，歷經多輪經濟與房地產週期而持續穩健，保持行業領先。本集團將繼續堅持客戶為本、品質保障、價值創造的核心價值觀，堅持「好產品、好服務、好效益、好公民」的經營理念，與同行一道，推動房地產業向新發展模式平穩過渡，引領房地產下半場高質量發展。 最後，本人借此機會向海內外客戶、股東及社會各界的信任與支持，表示衷心的感謝！向董事局同仁及全體員工表示衷心的感謝，感謝他們竭誠努力的奮鬥精神，以及不斷追求卓越的決心。 中國海外發展有限公司主席兼執行董事顏建國 管 理 層 討 論 與 分 析 整體表現 期內，本集團收入為人民幣891.6億元。經營溢利為人民幣190.7億元。毛利率為22.6%，本公司股東應佔淨利潤率為15.1%。分銷費用與行政費用佔收入的比例為3.8%。本公司股東應佔溢利為人民幣134.9億元，核心股東應佔溢利為人民幣138.2億元。半年股本回報率為3.8%。每股基本盈利為人民幣1.23元。 期內，隨著市場匯率波動，本集團錄得外幣匯兌淨虧損人民幣17.3億元（二零二二年：淨虧損人民幣23.9億元）。 物業發展 二零二三年上半年，本集團系列公司合約物業銷售金額上升30.1%至人民幣1,801.8億元；相應已售樓面面積為804萬平方米，同比上升28.3%。 管 理 層 討 論 與 分 析（續） 物業發展（續） 本集團系列公司於二零二三年上半年按地區合約物業銷售金額及相應已售樓面面積如下： 本集團堅持以現金流管理為中心，加強銷售回款，其中北京、廣州、廈門、長沙、濟南、天津、成都及西安的銷售回款均超過人民幣40億元。 期內，本集團物業發展收入為人民幣859.1億元。 期內，聯營和合營項目為本集團貢獻淨利潤達人民幣12.9億元。 主要聯營公司中海宏洋錄得合約物業銷售金額人民幣259.4億元，其收入為人民幣271.7億元及股東應佔溢利為人民幣17.2億元。 管 理 層 討 論 與 分 析（續） 物業發展（續） 期內，本集團系列公司（不含中海宏洋）在中國內地28個城市項目竣工的總面積達674萬平方米。 於二零二三年上半年按地區物業發展項目竣工面積資料如下表： 管 理 層 討 論 與 分 析（續） 物業發展（續） 於二零二三年上半年按地區物業發展項目竣工面積資料如下表：（續） 期內，本集團於中國內地11個城市合共收購13幅土地，新增總樓面面積為190萬平方米（權益面積188萬平方米），總地價人民幣378.8億元（權益地價人民幣377.3億元）。 管 理 層 討 論 與 分 析（續） 物業發展（續） 管 理 層 討 論 與 分 析（續） 物業發展（續） 於二零二三年六月三十日，本集團系列公司（不含中海宏洋）土地儲備為3,917萬平方米（權益為3,295萬平方米）。 期內，中海宏洋新增土地儲備47萬平方米。於二零二三年六月三十日，中海宏洋土地儲備為2,179萬平方米（權益為1,834萬平方米）。 本集團系列公司合計土地儲備為6,096萬平方米。 物業投資 本集團堅定不移地發展商業物業，依託多樣化的商業資產組合構建城市綜合運營體系，致力於通過積極的資產管理提升資產價值、加速發展輕資產管理業務，實現可持續性收入的穩步增長。 上半年，本集團實現投資物業租金收入人民幣24.3億元。其中寫字樓租金收入為人民幣16.5億元，購物中心租金收入為人民幣7.0億元。 管 理 層 討 論 與 分 析（續） 物業投資（續） 期內，本集團系列公司十個商業物業投入運營，合計建築面積73萬平方米，實現商業規模較快增長。二零二三年上半年新開業商業物業詳列如下： 合計 本集團以輕資產模式輸出管理，上半年新簽約管理三個外部商業物業，涵蓋寫字樓、購物中心及長租公寓。於二零二三年六月三十日累計管理外部商業物業115萬平方米，新項目順利入市和輕資產管理業務較快發展共同推動商業物業收入增長。 管 理 層 討 論 與 分 析（續） 其他業務 期內，本集團其他業