华润万象生活（1209）更新报告

买入 2025年9月10日 商管航道龙头地位进一步巩固，物管航道提质增效，持续高比例派息 ➢2025年上半年核心净利润同比增长15.0%：2025年上半年公司收入录得85.24亿元，同比增长6.5%。整体毛利率为37.1%，同比提升3.1个ppt。核心净利润同比增长15.0%至20.1亿元，核心净利润率提升1.4个ppt至23.6%。拟派发中期股息每股0.53元，同时派发特别股息每股0.35元，按核心净利润口径，中期派息率达100%。截止2025年中期，公司总合约面积约4.7亿方，总在管面积约4.3亿方，在管面积中第三方占比为59.3%。 胡钰852-25321539Katherine.hu@firstshanghai.com.hk 主要资料 行业物业管理股价42.24港元目标价48.50港元(+15.0%)股票代码1209已发行股本22.83亿股总市值964.13亿港元52周高/低42.26港元/20.13港元每股净资产7.33元人民币主要股东华润置地73.7% ➢商业航道规模效率双提升，领导地位不断巩固：期内商管航道收入为32.7亿元，同比增长14.6%。毛利率提升5.2个ppt至66.1%。购物中心零售额同比增长21.1%至1220亿元，同店可比增长9.7%，零售额增速优于社会消费品零售总额增速。期末在营购物中心125个，平均出租率维持在97.1%，较2024年底提升0.4个ppt，持续攀升；其中53个在管项目零售额排名当地市场第一，104个排名当地市场前三，行业领导地位进一步巩固。业主端租金收入同比增长17.2%至147亿元，NOI同比增长18.0%至100亿元，NOI Margin同比提升至68.2%，体现公司卓越运营能力。期内新开4座购物中心，平均开业率91%。期内在管写字楼项目增至225个，在管面积1779万平米；公司提供运营服务的27个项目出租率较2024年末提升0.5个百分点至74.1%。 ➢物管航道提质增效，城市空间板块占比提升：期内物业航道收入增长1.1%至51.6亿元，毛利率下降0.1个ppt至18.8%，主要由于社区空间的非业主及业主增值服务收入下滑1.6%的影响，但城市空间收入同比增长15.1%。期末总合约面积4.5亿平米，总在管面积4.2亿平米，较2024年底分别增长1.8%及0.4%；期末城市空间在管面积增长1.8%至1.27亿方，占公司全业态在管面积的30.2%，收入占比提升至18.4%。城市空间板块合同回款率同比增长1.1个百分点至83.8%. ➢目标价48.5港元，维持买入评级：期内公司收购“华润通”，整合会员资源，跑通投入产出的商业闭环，第二增长曲线初步孵化，为公司跨业态赋能引流。公司是行业综合实力排名前列的商业运营服务商，市场份额不断提升，并已跻身物管行业第一梯队。依托华润集团及华润置地、物管和商管的全业态覆盖和业态间协同的三大优势，公司的龙头地位不断稳固，带动长期稳步发展。同时，公司积极回馈股东，派息率逐年提升，连续两年派息率达100%。我们预计公司2025年-2027年的归母净利润分别为40.0亿元、46.0亿元及52.6亿元，分别给予公司物管业务及商管业务2025年15倍及30倍市盈率，得出目标价为48.5港元，较现价有15.0%的上涨空间，维持买入评级。 主要财务报表 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话:(852) 2522-2101传真:(852) 2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制，仅供机构投资者一般审阅。未经第一上海事先明确书面许可，就本报告之任何材料、内容或印本，不得以任何方式复制、摘录、引用、更改、转移、传输或分发给任何其他人。本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据，或就其作出要约或要约邀请，也不构成投资建议。阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策。本报告及任何资料、材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标、财务情况、风险承受能力或任何特别需要。阁下应综合考虑到本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素，自行作出本身独立的投资决策。 本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生，但对于本报告所载预测、意见和预期的公平性、准确性、完整性或正确性，并不作任何明示或暗示的陈述或保证。第一上海或其各自的董事、主管人员、职员、雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任。对于本报告所载信息的准确性、公平性、完整性或正确性，不可作出依赖。 第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经，就本报告所载信息、评论或投资策略，发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点。信息、意见和估计均按“现况”提供，不提供任何形式的保证，并可随时更改，恕不另行通知。 第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法(「一九三四年证券法」)或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商。此外，第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法(下简称为「投资顾问法」，「投资顾问法」及「一九三四年证券法」一起简称为「有关法例」)或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问。在没有获得有关法例特别豁免的情况下，任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务，包括(但不限于)在此档内陈述的内容，皆没有意图提供给美国人。此档及其复印本均不可传送或被带往美国、在美国分发或提供给美国人。 在若干国家或司法管辖区，分发、发行或使用本报告可能会抵触当地法律、规定或其他注册/发牌的规例。本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用。 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放©2025第一上海证券有限公司版权所有。保留一切权利。