华润万象生活（1209）更新报告

核心观点与关键数据

• 公司概况：华润万象生活（1209）为华润集团旗下商业及物业管理旗舰，总市值964.13亿港元，已发行股本22.83亿股，华润置地控股73.7%。
• 盈利表现：2025年上半年核心净利润同比增长15.0%至20.1亿元，核心净利润率提升至23.6%；拟派发中期股息每股0.53元及特别股息每股0.35元，中期派息率达100%。
• 业务亮点：
  • 商管航道：收入32.7亿元同比增长14.6%，毛利率提升至66.1%；购物中心零售额增长21.1%至1220亿元，同店增长9.7%；平均出租率维持在97.1%，其中53个项目零售额排名当地市场第一；NOI同比增长18.0%至100亿元，NOI Margin提升至68.2%。
  • 物管航道：收入51.6亿元增长1.1%，毛利率18.8%；城市空间板块占比提升至30.2%，收入占比18.4%，合同回款率83.8%。
• 财务预测：预计2025-2027年归母净利润分别为40.0亿元、46.0亿元及52.6亿元，给予物管业务15倍、商管业务30倍市盈率，目标价48.5港元，维持买入评级。

研究结论

• 行业地位：公司商管及物管业务均处于行业领先地位，商业运营服务市场份额持续提升，已跻身物管行业第一梯队。
• 协同优势：依托华润集团全业态覆盖及业态间协同效应，龙头地位稳固，推动长期稳步发展。
• 股东回报：积极派息，连续两年派息率达100%，体现公司稳健经营及股东价值导向。
• 未来展望：收购“华润通”整合会员资源，跑通商业闭环，第二增长曲线初步孵化，增强跨业态赋能能力。