华润万象生活（1209.HK）跟踪分析报告

核心观点与关键数据

• 商业版图持续扩张，租金收入兑现高增长预期：2025年新开及焕新17座商业项目，总建面超300万㎡，商业面积合计逾200万㎡。新开项目覆盖广东、四川等8个省级行政区，涵盖万象城、万象汇、万象天地产品矩阵，并推出首个新一代精品奥莱、机场商业、社区商业等。华润置地2025年经营性不动产租金收入达329.4亿元，同比稳增13%；2026年1-2月租金收入63亿元，同比增长15%。
• 核心标杆项目不断扩容与业态创新，预计2026年仍将保持较快增长：深圳湾万象城二期投入运营，新增商业面积8.7万㎡，引入近300家全新品牌，其中超120家为区域首店，并规划逾6万㎡文化业态。杭州万象城启动“掀潮大街”实验性调改，引入10个模块化“慢闪盒子”及多品牌首店，实现场内高端资源与外街流量的深度贯通。
• 春节档期经营数据超预期，消费活力加速释放验证全年增长韧性：2026年春节档期间，旗下在管135个购物中心累计实现客流超6500万人次、零售额超75亿元，车流规模突破500万辆。万象影城贡献票房收入超6880万元，观影人次超110万人。

研究结论

• 投资建议：公司为商管龙头，购物中心经营稳健，保持高派息回馈股东。预计25-27年公司EPS分别为1.77、1.93、2.12元。基于剩余收益模型，测算当前公司合理市值约为1182亿港元，目标价调整为51.8港元，对应2026年24倍PE，维持“推荐”评级。
• 风险因素：项目接管进度不及预期，物业收缴不及预期，居民消费不及预期。