2025年物业标杆企业组织效能报告

经营多元化、服务专业化持续推进物业从”传统基础服务”向”现代化城市服务运营”转型 ——2025年物业标杆企业组织效能报告 版权及免责声明 §本研究成果属于北京顺为人和企业咨询有限公司（以下简称“顺为咨询”）版权所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用发布，需注明出处为顺为咨询，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。顺为咨询保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。 §本研究内容及观点仅供交流与参考，因依赖本研究成果所导致的任何错误、损失，顺为咨询均不负责，亦不承担任何法律责任。 §此书面材料为顺为咨询所有。在获得顺为咨询书面同意之前，这一书面材料的任何部分都不可被复制、影印、或以电子版本方式进行复制等。 联系方式 于立文 鄢芮琪 李慧妍 顺为人和合伙人电话：13810637047邮箱：yuliwen@shunweiot.com 顺为人和分析员电话：17810284378邮箱：service@shunweiot.com 顺为人和高级顾问电话：188 1156 8799邮箱：lihuiyan@shunweiot.com 数据来源及调研样本说明 §截至到2025年8月13日，顺为咨询通过iFind等数据库收集到14家物业企业的组织效能数据。 §综合考虑企业影响力和营业收入，选取了A股和港股中营收排名靠前的11家上市物业企业进行组织效能分析。样本企业总营收达2,018亿元，占全行业规模比重显著。 §此外，为了体现行业全貌，所选11家标杆企业中，覆盖华润万象生活等高溢价商业业态企业，头部房企关联企业（如碧桂园服务、万物云）及独立上市企业（如绿城服务）等多元背景。 目录/CONTENTS 全球GDP：2024年GDP增速为3.9%，前十国家GDP占比45%，加权增速为4% 全球GDP：全球GDP基本维持4%左右的同比增速，2024年全球十大国家GDP增速略高于平均水平。 未来预测：2025年全球GDP总量预计继续增长，但增速可能进一步放缓。 n全球各国GDP：2024年中美领跑，拉动GDP总量，中国以1287百亿美元位居排名第二。排名前十国家只有日本出现负增长。 中国vs美国：中国人均GDP尚未达到美国的1/6，依然存在巨大增长潜力 n2022年前，中国的人均GDP增速高于美国，2022年起该趋势发生逆转，美国反超中国；至2024年，中美增速差呈现收窄态势。由于中美贸易摩擦持续发酵、国内新旧经济动能转换承压、房地产行业增速显著回落等结构性因素，对中国经济增长形成阶段性制约，导致人均GDP增速阶段性低于美国。 房地产开发：2024年，中国住宅新开发面积、竣工面积均创历史新低 n2024年，住宅新开工面积5.366亿平，同比下降23%，新开工面积创2005年以来新低；住宅竣工面积5.374亿平，同比下降27.4%。n2015年至2019年，新开工规模持续扩张，虽同比增速有所波动，但整体保持增长态势，2020年起，新开工面积进入下行通道，2023年，竣工面积首次超过新开工面积，这一“剪刀差”的出现标志着供应逻辑发生转变。 商品房销售面积：自2021年起，全国商品房销售规模进入下行通道 n根据国家统计局数据显示，我国商品房销售面积从2021年峰值显著下滑，至2024年已降至约9.7亿平方米，同比增速连续三年负值（2024年为-13.4%）。这一宏观趋势对高度依赖新建商品房交付的物业管理行业构成了根本性挑战。n物业管理企业的在管面积增长传统上由两大引擎驱动：一是承接关联房企的新建项目，二是通过市场竞标获取存量项目。新房销售的持续萎缩，意味着未来新增可交付管理的物业面积将大幅减少，切断了物业公司最稳定、成本最低的增长来源。这将迫使企业将竞争焦点完全转向存量市场的并购整合与竞标，显著推高获客成本，挤压利润空间，并可能引发中小企业的淘汰出清。 顺为观察 相关政策：政策推动物业管理更加市场化、规范化、专业化 政策引导已从初期的“规范基础服务”（2016-2017年），历经“赋能存量市场”（2019-2020年）与“赋予社会责任”（2021年），全面过渡到当前的“驱动数字化转型与智慧融合”（2023-2024年）阶段。近年来，国家及相关部门也出台相关政策推动行业发展，让物业管理更加市场化、规范化、专业化；结合双碳目标，推动物业行业绿色转型、智慧化转型。 顺为观察 市场规模：2024年，中国物业行业总营收达1.62万亿元，增速有所放缓 我国物业管理行业起步较晚，从1981年第一家物业公司成立至今仍不足50年时间，相较国际物业管理行业，在产业规模和运营模式的成熟度上都有很大的提升空间。2024年中国物业行业总收入达到1.62万亿元，同比增长9.3%，但增长速度比2023年增长速度有所放缓。 顺为观察 从业人数：物业行业企业数量和从业人员数量众多，2024年从业人数达1,380万人 n我国物业行业企业数量众多，2024年中国物业行业企业数量已经突破30万家，达到31.2万家，相比2023年增加5.8%，但增速放缓，增速比2023年下降了3.9%。物业行业从业人员在2024年达到1380万人，同比增加2.2%。n增速下降反映物业就业市场逐渐饱和，但这一大规模就业基础凸显了物业行业在稳定社会就业形势中的关键作用——尤其是在经济波动期，其就业韧性为整体就业市场提供了缓冲，巩固了行业在经济结构中的战略重要性。 顺为观察 商业模式：中国特有的小区制和基层社区自治制度使得中国住宅物业管理行业的项目来源、服务范围和服务内容广泛、多样 在管面积：物业企业在管建筑面积稳步增长，增速放缓 2023年中国物业管理行业在管建筑面积约为325亿平方米，较2022年同比增速8.3%。2024年中国物业管理行业在管建筑面积约为350亿平方米，同比增速7.7%，2024年在管建筑面积的增速有所放缓，其中住宅物业占比68%，城市服务（市政/环卫）占比10%。 顺为观察 在管面积：母公司开发端面临的压力正向下传导，对物企利润表造成冲击（1/2） n从百强物企在管面积的累计存量情况来看，截至2024年，在管面积中来自关联方和第三方的占比分别为45.2%、54.8%。n倘若开发商因资金紧张等因素，出现新开工面积、竣工面积、销售面积下滑等情况，这种影响会直接投射到关联物企身上，具体表现为“新增来自关联方的管理面积下滑”。而管理面积的增速与物企营收直接相关，关联方管理面积增长乏力，无疑会影响物企营收。从2024年上市物企新增在管面积中第三方的占比情况不难发现，第三方市场已逐步成为物企重要的战略外拓渠道，很多物企正积极从第三方市场寻求新的增长点。 顺为观察 非业主增值服务：母公司开发端面临的压力正向下传导，对物企利润表造成冲击（2/2） 顺为观察 n非业主增值服务在子类上主要包括案场协销顾问咨询、前介服务、工程服务等等，与房企的开发和销售规模紧密相关。n2024年，根据重点上市房企的披露，关联方交易规模下降、开发商增量项目获取及存量项目交付进度缓慢、项目交付前有关营销以及顾问咨询服务的需求下降等是业务收缩的核心原因。 物业费：市场涨费能力弱，降费成为当前趋势，物企经营进一步承压 物业费出现降价潮 •2024年，中国20个核心一二线城市的物业服务均价为2.72元/平方米·月。•2024年12月，20个核心一二线城市物业服务价格综合指数同比下跌0.01%，环比下跌0.03%。•受城市公示物业费标准影响，部分城市进行物业费下调，例如广州、重庆、银川、青岛；部分城市为缓解空置率压力，主动引导物业费下调，进一步压缩了企业的利润空间。 收缴率&留存率：2021年以来，百强物企收缴率和留存率显著下滑 n百强物业企业的收缴率与留存率自2021年起呈现持续下滑趋势，至2024年已分别降至88.2%和96.8%，反映出行业正面临显著的经营效率与客户维系挑战，物业服务企业陷入“成本刚性、收费柔性”的两难境地。n这一现象的背后是政策、经济与消费行为的多重压力共同作用：多地政府密集出台或重申物业费指导价政策，引发业主对物业服务合理定价的广泛质疑；同时，在房地产行业整体下行、家庭资产负债表承压的宏观背景下，业主对物业费的价格敏感度显著提升；另一方面，业主对服务品质的要求持续提高，与物企在微利环境下难以提供相匹配服务的矛盾日益突出。 顺为观察 趋势一：经营多元化物业行业正经历从传统住宅服务向多元化业态的结构性转型 n物业多元化经营是指物业企业在提供基础物业服务的同时，通过创新业务模式和拓展业务领域，满足业主多元化需求的一种经营策略。这种经营策略旨在提高企业盈利能力、降低经营风险、提升服务品质和满足业主个性化需求。 物业多元化经营的模式 物业多元化经营的意义 满足业主需求 服务领域多元化： 物业企业可以通过多元化服务更好满足业主的多元化需求，提高业主满意度和忠诚度。万科物业的“万物云”，通过“住这儿”APP整合家政、维修、团购等服务，直接响应业主“最后一公里”的生活需求，极大提升了业主满意度与忠诚度。 n物业企业通过拓展服务领域，提供全方位的物业服务，满足业主在居住、办公、商业等方面的需求。例如，提供家政服务、洗衣服务、资产管理服务等。 服务内容个性化： 提升企业价值 物业企业拓展业务领域，其关键在于构建多元化的收入结构，降低对单一、刚性物业费的依赖。以碧桂园服务为例，其大力发展社区零售“凤凰优选”、家政服务、家装美居等增值服务，成功将非业主与社区增值服务打造为新的利润增长极。 n物业企业根据业主的个性化需求，提供定制化的服务内容。例如，为老年人提供专门的照料服务，为商务人士提供会议服务等。 合作模式创新： 增强竞争优势 物业企业可以通过构建独特的资源与能力体系，形成差异化壁垒。以保利物业为例，它将其在住宅领域的优势成功复制并拓展至巨大的公共服务市场（”镇兴中国”战略），为城镇、景区、产业园提供全域化管理服务。 n物业企业通过与相关行业的合作，创新业务模式，实现资源共享和互利共赢。例如，与电商合作开展社区团购业务，与医疗机构合作开展健康服务等。 趋势一：经营多元化住宅业态占比下降，非住宅上升，学校和医院增速最高 n行业仍存在结构性机遇，物企进军非住宅领域是大势，将带来更广阔的市场空间。住宅物业方面，优质增量项目稀缺，竞争激烈；物业费提价难、成本管控压力大、收缴率提升有挑战。非住宅业务方面，产业升级背景下，多元领域需求持续释放。n从非住宅细分业态的增长情况来看学校和医院成为企业重点拓展的方向。2024年，学校和医院业态的在管面积增速分别为8.5%和9.2%，增长势头相对突出。在企业布局方面，百强物企中超过90%的企业已进入学校业态，500强物企中该比例也超过55%；在 顺为观察 医院业态方面，百强物企中有逾75%的企业实现布局，500强物企中占比亦超过45%。 趋势二：服务标准化、专业化行业标准化建设加速推进，物企打造高品质服务 n物业管理行业在经历了由资源驱动、资本驱动后逐渐回归由市场驱动，在存量市场的背景下，物业服务企业生存与发展将面临全方位、多角度的激烈竞争，回归服务本源，提升服务品质，成为企业持续经营与发展的不二选择。 极致基础服务之上实现分级 物业管理行业标准化建设加速推进。据不完全统计显示，2024年共计发布了1项国家标准、2项行业标准、34项团体标准和15项地方标准。具体而言，国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会联合发布了国家标准《建筑及居住区数字化技术应用第3部分：物业管理》，进一步完善了我国智慧物业标准化体系，有力推动了智慧社区建设和社区治理精细化发展。住建部发布了2项重要的行业标准，为物业管理行业的标准化和规范化建设树立了重要的指导原则，助推行业进一步提升服务质量和效率。物业管理协会发布了34项团体标准，不仅有效填补了物业服务标准体系的空白，更将推动物业服务向精细化、专业化方向迈进，助推行业高