业绩承压稳健运营，核心资产彰显韧性

2025-09-04 西南证券黄崇贵-中国医药城15189901173

核心物业经营承压，但彰显较强韧性：面对写字楼市场疲软和零售商业竞争加剧，公司核心物业板块短期承压，但展现出优于市场的韧性。写字楼业务实现收入7.3亿元，平均出租率92.4%，平均租金621.0元/平米/月；商城业务实现收入6.4亿元，平均出租率高达95.3%，重奢定位和核心区位优势稳固。
酒店业务下滑明显，公寓业务保持稳定：酒店业务受政商活动减少、企业差旅预算缩减等因素影响，25H1实现收入2.4亿元，同比下降7.2%，毛利率仅为2.2%；公寓业务经营基本盘稳固，25H1实现收入0.9亿元，平均出租率88.7%。
财务状况保持稳健，成本管控成效显著：公司持续优化负债结构，25H1偿还银行长期借款本金5.9亿元，期末长期借款较上年末下降53.9%，财务费用同比大幅下降67.8%至246.0万元。经营性现金流净额达8.4亿元，现金流充裕。
盈利预测与投资建议：预计公司2025-2027年归母净利润达13.0/13.3/13.5亿元。公司坐拥北京CBD核心地段的稀缺资产，主营业务具备穿越周期的稳定盈利能力，财务结构健康且持续优化。在利率下行背景下，高分红政策使其具备较强的股息吸引力，维持“持有”评级。
风险提示：宏观经济波动导致租赁和消费需求不足的风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司未来分红不及预期风险。