2025年上半年冷库市场报告

ColdstorageMarketReport 冷库发展环境分析01 02冷库运行现状分析 03冷库重点城市分析 04冷库市场展望 说明 数据来源：本报告所有数据来源于物联云仓平台内部数据、国家及各地统计局等网站公开资料。 冷库定义：采用人工制冷降温并具有保冷功能的仓储建筑群，包括制冷机房、变配电间等， 物联云仓平台内部数据：采用业主上传、线上审核、现场核验的方式，由遍布全国的城市经理把控质量，经严格的内部审查，确保数据的真实性、可靠性。 租金：指市场价格，包含税费、物业费用等。 注： 口文中的资料及数据来源于国家及各地统计局、物联云仓平台内部数据，因数据来源和口径不同、可能存在一定的带后性与局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供参考。 *01 冷库发展环境分析 政策+需求+投资+热点事件 政策：红利持续释放，县域冷链成为重要关注点 2025年上半年，国家出台多项相关政策，聚焦县域供应链网络与产地冷链集配中心建设，将县域冷链体系作为乡村振兴的核心抓手。 2025年政府工作报告(2025年3月） 指出"降低物流成本”、构建“国内提质、国际拓展的冷链基地体系；通过金融创新（如冷链REITS)支持行业成长 《加快建设农业强国规划（20242035年）》（2025年4月） 完善全国农产品流通骨干网络，优化产地冷链集配中心布局，推动有需求的县乡村加强田头冷藏保鲜设施建设 中央一号文件(2025年)(2025年2月） 将农产品冷链与供应链协同纳入乡村振兴核心战略，推动“6+1”主品类体化冷链服务，强调县域供应链网络建设 新一批国家骨干冷链物流基地建设名单（2025年6月） 广州、杭州、盐田等19个国家骨干冷链物流基地入选 国家标准系统推进 自2025年2月起，《冷库能效限定值及等级》《冷链无接触配送要求》等标准陆续实施，强化设备节能排放、服务质量与食品安全监管 需求：进口生鲜肉类收缩，国内产能释放，冷库需求逐渐转国内肉类 国外：受海外高致病性禽流感影响，巴西禽类输华持续暂停，加之泰国输华业受阻等，我国肉类与水产类进口量呈现逐步下降的趋势，2025年上半年，牛肉同比减少9.5万吨，食用水产品减少2.9万吨（冻鱼同比减少7.2万吨）。国内：2025年上半年，我国猪牛羊禽肉产量4843万吨，较去年上半年增加约132万吨，同比增长2.8%；水产品总产量为3364万吨，环比增长4.59%。由于国内禽肉等肉类供应持续宽松，加之库存消化缓慢，抑制了对进口肉类的需求。 2025年上半年中国部分肉类、水产进口情况 投资：冷链物流园区热度延续，在建及待建项目密集推进 行业事件：生鲜电商业务调整，引发冷链行业连锁反应 2024年，美团优选实现销售额约800亿元，其中生鲜品类占比近30%。进入2025年上半年，公司陆续关闭了全国18个省份的业务。作为冷库的重要需求方，其业务收缩导致冷库业务量出现断崖式下跌。 业务骤停暴露的冷库行业的脆弱性 资产灵活性不足：市场难以消化大型单一租户，而冷库的物理分割面临承重墙、温区隔离等技术壁垒与投资，导致规模从优势变为负担 18省份业务全面闭仓停业 包括上海、重庆、河南、河北、贵州、福建广西、江苏、江西、四川、山东、安徽、湖北、湖南、云南、陕西、山西、海南等省市目前仅广东省内广州、深圳及浙江部分区域正常运营 设施适配性不足：快速周转的配送中心与传统的冷链存储需求形成结构性矛盾，前期投入的自动化设备反而成为低效或穴余资产。 空置成本高昂：新客户引入时间漫长，但在此期间冷库必须持续制冷以维持基础环境，导致租金损失与能源、维护等固定成本叠加，空置即意味着亏损。 *02 冷库运行现状分析 冷库总容积有所增加，租金持续下降，空置率连续攀升 冷库容积环比上升1.57% 69.55元/m月冷库平均租金环比下降1.44% 28.42% 冷库空置率环比上升2.74个百分点 新增供应主要分布在东部地区，北京、天津和深圳等城市 受供应过剩和需求增长不足的影响，冷库租金普遍呈下降趋势 受需求复苏疲软及渠道收缩等多重因素影响，高空置率问题持续加剧n *03 冷库重点城市分析 苏州：整体供大于求，需求结构变化，竞争加剧租金下降 246.7 万m3冷库容积 上海：区域需求转移、市场竞争以及高标冷库供需不匹配等原因，空置率上升 *04 冷库市场总结与展望 供需错配问题持续存在，租金下降与空置率上升压力短期内难以缓解 新增供应 空置率 租金、 新增供应有所增加 空置率持续高位 持续下滑 冷库在建与待建项目体量不小，在未来会形成一定的新增体量 市场供大于求，竞争持续激烈，冷库租金仍在持续下降，亏损出租为常态 需求疲软之下，再加上新增供应入市，加剧了市场去化难度，空置率居高不下 附表 中国仓储与配送协会简介 中国仓储与配送协会前身是1995年经原国内贸易部审批、在民政部登记注册的中国仓储协会，2016年8月经国务院国资委审批、民政部核准，更名为中国仓储与配送协会，是全国仓储配送行业的非营利性社团组织。现有共同配送、冷链、危险品仓储、技术应用与工程服务、保税与海外仓、金融仓储、中药材仓储、自助仓储、包装与单元化物流、智慧物流、家居供应链、零部件物流、经销商仓配、云仓专业委员会等分支机构。协会以推动中国仓储配送行业现代化、促进现代物流业的发展为宗旨，重点国绕各类仓储与配送设施建设、各类配送中心发展、仓配一体化服务与技术创新等开展政策研究、行业管理与自律、标准制定与实施、信息统计、资源整合、培训咨询、会议交流等。 物联云仓简介 物联云仓以物联云仓平台（WWW.5Oyc.com）为核心，通过互联网仓储大数据+云仓科技+数字化运营+数据增值服务的方式，结合智能物联网应用与人工智能等技术，创新国内供应链物流的新模式，致力于打造世界领先的产业互联网综合服务平台，构建开放式、数字化、智能物联的数字供应链生态网络。公司以科技为核心驱动力，深耕供应链与物流行业，拥有一流技术水平的研发团队、经验丰富的运营管理专家团队、快速响应的实施团队，汇聚了业界顶尖的管理与技术人才，数字化产品与服务已覆盖供应链端到端的全环节。