地产2025年中报业绩总结：止跌回稳进行中，投资强度亮眼

基本结论

• 资产负债表：多数重点房企满足“三道红线”要求，短期有息负债占比下滑。2025年上半年现金短债比分化，部分房企（如金地、万科、绿地）压力较大；剔预资产负债率下滑，显示行业缩表。央企存货回升，其他房企去库存。合同负债多数下滑，反映销售承压。资产减值损失多数收窄，主因房价下行放缓和部分房企推迟计提。
• 利润表：部分房企营收企稳回升（如滨江），但归母净利润整体承压（9家下滑）。华润置地、中国海外发展、龙湖集团营收规模领先。毛利率分化（滨江提升2.7pct，龙湖下滑7.9pct），净利率多数下滑，销管费率8家房企下滑。
• 经营端：销售额普遍下降，但改善型房企（如越秀、金茂）价格上升。投资扩张（多数房企投资额上涨，金茂增幅超100%），央国企和改善型房企主导土地市场。土储建面规模下降（龙湖、万科降幅大）。融资成本下行，央企和优质房企成本较低（如招商、保利在2.8%-2.9%）。
• 投资建议：预计四季度地产成交量反弹，板块估值偏低，建议逢低配置。首推深耕杭州的改善型房企（滨江、建发、绿城），稳健选择头部央企国企（招商蛇口、中国海外发展、保利发展）。
• 风险提示：宽松政策效果不及预期、三四线城市恢复缓慢、房企债务违约。

房企选择

• 资产负债表：
  • 三道红线：多数房企满足，滨江、华润修复较好，金地、万科、绿地压力大。
  • 短期有息负债：多数下滑，绿城置换效果显著，绿地、万科、金地占比偏高。
  • 存货：央企（如中国金茂）回升，其他房企去库存。
  • 合同负债：多数下滑，万科降幅超300亿。
  • 资产减值损失：多数收窄，建发国际持续提升。
• 利润表：
  • 营收：8家上涨，滨江增幅最大，华润、建发持续增长。
  • 归母净利润：9家下滑，绿地跌幅超1700%。
  • 毛利率：滨江提升2.7pct，龙湖下滑7.9pct，华润持续领先。
  • 净利率：12家下滑，华润、中国海外发展超10%。
  • 销管费率：8家下滑，滨江领先。
• 经营端：
  • 销售额：保利、中海、华润超1000亿，TOP5为四大央企+绿城。
  • 销售价格：改善型房企（越秀、金茂等）上升。
  • 投资：12家上涨，金茂增幅最大，央国企主导。
  • 土储：多数下降，万科规模较大。
  • 融资成本：招商、保利等央企低至2.8%-2.9%。