北京五环外继续松绑成交或迎阶段性放量

证券研究报告：房地产|行业周报 发布时间：2025-08-12 行业投资评级 房地产行业报告（2025.08.04-2025.08.10） 行业基本情况收盘点位 2135.43 52周最高 2656.47 52周最低 1627.84 行业相对指数表现 房地产 沪深300 强于大市|维持 47% 41% 35% 29% 23% 17% 11% 5% -1% -7% 2024-082024-102025-012025-032025-052025-08 研究所 资料来源：聚源，中邮证券研究所 分析师:高丁卉 SAC登记编号:S1340524080001 近期研究报告 Email:gaodinghui@cnpsec.com 《百强房企销售跌幅扩大央企拿地热度不减》-2025.08.04 北京五环外继续松绑成交或迎阶段性放量 投资要点 8月8日北京住房限购政策再优化：1.符合条件家庭（京籍居民 家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭）五环外购房不限套数，成年单身人士也被统一视作家庭户2.公积金贷款最高额度方面，首套房最高可贷款160万元，二套房最 高可贷款140万元。3.最低首付款比例方面，将二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。我们预计政策落地后北京成交将迎来阶段性放量，进一步巩固市场止跌回稳。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为122.41 万方，本年累计新房成交面积为5492.28万方，累计同比-4.2%。30 大中城市近四周平均成交面积为141.17万方，同比-15.1%，环比- 1.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.19万方，同比-23.2% 环比+0.1%，二线城市近四周平均成交面积为69.21万方，同比-10.4% 环比-0.6%，三线城市近四周平均成交面积为30.77万方，同比-13.3% 环比-4.2%。上周14城商品住宅可售面积为7995.65万方，同比-9.93%，环比+0.15%，14城去化周期为17.37个月，其中一线城市去化周期为12.29个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为189.62万 方，本年累计二手房成交面积为6989.96万方，累计同比+16.3%。20 城近四周平均成交面积为200.56万方，同比-0.3%，环比-1.3%。截至2025/7/28全国城市二手房出售挂牌量指数为12.79，环比-1.3%，挂牌价指数为153.38，环比-0.06%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数 量为56宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量 为63宗，成交商服类土地数量为39宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.96。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6055.5元/平方米，溢价率为6.99%，环比-1.34pct，成交商服类土地楼面均价为1679.25元/平方米，溢价率为2.25%，环比-0.08pct。 行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指上涨2.16%，沪深300指数上涨1.23%，房地产指数跑赢沪深300指数0.93pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.16%，恒生综合指数上涨2.04%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.12pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪4 1.1新房成交及库存4 1.2二手房成交及挂牌5 1.3土地市场成交6 2行情回顾7 3风险提示9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比4 图表2：一线城市新房成交面积及同比4 图表3：二线城市新房成交面积及同比4 图表4：三线城市新房成交面积及同比4 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期5 图表6：重点城市二手房成交面积及同比5 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数6 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数6 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数6 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数6 图表11：100大中城市土地供销比7 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率7 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势7 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势7 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况8 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况8 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为122.41万方，本年累计新房成交面积 为5492.28万方，累计同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为141.17 万方，同比-15.1%，环比-1.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.19 万方，同比-23.2%，环比+0.1%，二线城市近四周平均成交面积为69.21万 方，同比-10.4%，环比-0.6%，三线城市近四周平均成交面积为30.77万方，同比-13.3%，环比-4.2%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比图表2：一线城市新房成交面积及同比 30城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比19年（%） 一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%） 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 累计同比（%） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 8/25/24 9/8/24 9/22/24 10/6/24 10/20/24 11/3/24 11/17/24 12/1/24 12/15/24 12/29/24 1/12/25 1/26/25 2/9/25 2/23/25 3/9/25 3/23/25 4/6/25 4/20/25 5/4/25 5/18/25 6/1/25 6/15/25 6/29/25 7/13/25 7/27/25 8/10/25 -80% 120 100 80 60 40 20 0 累计同比（%） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 8/11/24 8/25/24 9/8/24 9/22/24 10/6/24 10/20/24 11/3/24 11/17/24 12/1/24 12/15/24 12/29/24 1/12/25 1/26/25 2/9/25 2/23/25 3/9/25 3/23/25 4/6/25 4/20/25 5/4/25 5/18/25 6/1/25 6/15/25 6/29/25 7/13/25 7/27/25 8/10/25 -60% 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 图表3：二线城市新房成交面积及同比图表4：三线城市新房成交面积及同比 二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%） 三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%） 300 250 200 150 100 50 0 累计同比（%） 60%90 40%80 70 20%60 0%50 -20%40 -40%30 20 -60%10 8/11/24 8/25/24 9/8/24 9/22/24 10/6/24 10/20/24 11/3/24 11/17/24 12/1/24 12/15/24 12/29/24 1/12/25 1/26/25 2/9/25 2/23/25 3/9/25 3/23/25 4/6/25 4/20/25 5/4/25 5/18/25 6/1/25 6/15/25 6/29/25 7/13/25 7/27/25 8/10/25 -80%0 累计同比（%） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 8/11/24 8/25/24 9/8/24 9/22/24 10/6/24 10/20/24 11/3/24 11/17/24 12/1/24 12/15/24 12/29/24 1/12/25 1/26/25 2/9/25 2/23/25 3/9/25 3/23/25 4/6/25 4/20/25 5/4/25 5/18/25 6/1/25 6/15/25 6/29/25 7/13/25 7/27/25 8/10/25 -100% 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为7995.65万方，同比-9.93%，环比+0.15%， 14城去化周期为17.37个月，其中一线城市去化周期为12.29个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 9,200 9,000 8,800 8,600 8,400 8,200 8,000 7,800 7,600 7,400 7,200 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 14城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为189.62万方，本年累计二手房成交面积为 6989.96万方，累计同比+16.3%。20城近四周平均成交面积为200.56万方，同比-0.3%，环比-1.3%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 400 350 300 250 200 150 100 50 0 重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比19年（%） 累计同比（%） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2025/7/28全国城市二手房出售挂牌量指数为12.79，环比-1.3%，挂牌价指数为153.38，环比-0.06%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 全国城市一线城市二线城市 三线城市四线城市 全国城市一线城市二线城市 三线城市四线城市 160 140 120 100 80 60 40 20 0 240 220 200 180 160 140 120 8/7/23 9/6/23 10/6/23 11/5/23 12/5/23 1/4/24 2/3/24 3/4/24 4/3/24 5/3/24 6/2/24 7/2/24 8/1/24 8/31/24 9/30/24 10/30/24 11/29/24 12/29/24 1/28/25 2/27/25 3/29/25 4/28/25 5/28/25 6/27/25 7/27/25 8/7/23 9/6/23 10/6/23 11/5/23 12/5/23 1/4/24 2/3/24 3/