房地产：北京定向松绑五环外限购

证券研究报告/行业研究/行业点评 2025年08月11日 房地产：北京定向松绑五环外限购 强于大市（维持） 房地产行业周报（20250804-20250808） 研报摘要 核心观点：二手房市场成交压力进一步加大，上周北上深二手房周均成交面积持续回落，北京二手房成交26.69万方，环比下降1.14%，周均成交面积接近2024年5月水平；上海二手房周均成交36.65万平方米，接近2024年10月水平。二手房成交压力加大，北京定向松绑五环外限购有助于定向去化五环外库存，信号意义积极，持续关注上海、深圳政策跟进的可能性。新房市场上，新房市场上8月末开发商有望加大推盘力度迎接“金九”，核心区域“好房子”去化相对有保障，品质时代产品力受市场认可且能够在核心区域新增土储的品牌开发商有望受益，如华润置地、滨江集团、建发国际集团等，购物中心、商业领域拥有高护城河且现金流、分红相对稳定的公司，如华润万象生活、太古地产、恒隆地产等；北上深二手房成交已成主力，关注中介机构标的回调后修复机会，如贝壳-W，我爱我家。相关ETF如博时恒生港股通高股息率ETF。 板块行情回顾：上周（2025.08.04-2025.08.08），上证指数上涨2.11%，沪深300指数上涨1.23%，房地产板块上涨2.16%，房地产板块跑赢上证指数0.05个百分点，跑赢沪深300指数0.93个百分点，重点关注的A股地产股中黑牡丹、*ST荣控、亚通股份涨幅居前；重点关注的港股地产及代建公司华音国际控股、信德集团、弘阳地产涨幅居前；物业股中浦江中国、佳兆业美好、和泓服务涨幅居前。 行业动态 北京调整限购政策：符合北京市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。 30大中城市新房销售：30大中城市新房销售面积环比回落，累计同比降幅持续扩大。上周30大中城市新房销售面积126.45万平方米，累计同比-3.71%，累计同比降幅进一步扩大，其中，一线城市成交33.32万平方米，累计同比+3.57%，样本二线城市成交62.97万平方米，累计同比 -8.16%。 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；竣工项目数量不及预期风险。 行业指数与大盘走势对比 证券分析师蔡萌萌 S0670524110001 caimengmeng@cnht.com.cn 目录 一、市场行情：上周房地产板块跑赢大盘4 二、行业追踪7 （一）土地市场：上周百城土地成交缩量7 （二）30大中城市新房销售环比回落8 （三）二手房：二手房成交环比持续下滑11 （四）重点城市高频成交追踪12 （五）重点公司估值及ETF市场表现14 三、风险提示15 图表目录 图1：上周申万地产指数上涨2.16%4 图2：年初至今申万地产指数下跌1.01%4 图3：上周A股地产股中，黑牡丹、*ST荣控、亚通股份涨幅居前5 图4：上周A股地产股中，天府文旅、珠江股份、海泰发展跌幅居前5 图5：年初至今，A股地产股中，中洲控股、天府文旅、*ST南置涨幅居前5 图6：年初至今A股地产股中，*ST中地、盈新发展、宁波富达跌幅居前5 图7：上周H股地产股中，华音国际控股、信德集团、弘阳地产涨幅居前6 图8：年初至今H股地产股中，华音国际控股、中国金茂、美的置业涨幅居前6 图9：上周重点关注的物业股中，浦江中国、佳兆业美好、和泓服务涨幅居前6 图10：年初至今，祈福生活服务、方圆生活服务、德商产投服务涨幅居前7 图11：上周100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比+1.84%7 图12：上周一线城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比+1.16%7 图13：上周样本二线城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比+14.99%8 图14：上周样本三线城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-8.36%8 图15：上周，100大中城市成交住宅土地溢价率较前一周有所下降8 图16：上周，30大中城市新房成交套数累计同比-5.38%9 图17：上周，一线城市新房成交套数累计同比+3.07%9 图18：上周，样本二线城市新房成交套数累计同比-8.07%9 图19：上周，样本三线城市新房成交套数累计同比-9.18%9 图20：上周，30大中城市新房成交面积累计同比-3.71%9 图21：上周，一线城市新房成交面积累计同比+3.57%9 图22：上周，样本二线城市新房成交面积累计同比-8.16%10 图23：上周，样本三线城市新房成交面积累计同比-2.1%10 图24：上周，30大中城市新房单周成交环比改善，成交量处于近7年偏低水平10 图25：上周重点10城市二手房成交147.84万方，累计同比+14.23%11 图26：重点10城二手房成交面积环比回落11 图27：上周北京新房成交面积环比-1.14%，二手房成交环比+1.4%12 图28：上周上海新房成交面积环比+3.28%，二手房成交面积环比-1.91%12 图29：上周深圳新房成交面积环比-5.74%，二手房成交面积环比-5.86%12 图30：上周广州新房成交面积环比-4.46%12 图31：上周杭州新房成交面积环比-15.18%，二手房成交环比-2.17%13 图32：上周武汉新房成交面积环比+8.81%13 图33：上周青岛新房成交面积环比+5.39%，二手房成交环比-1.14%13 图34：上周苏州新房成交面积环比+16.35%，二手房成交面积环比-11.88%13 图35：上周济南新房成交面积环比-7.02%14 图36：上周成都新房成交面积环比+0.24%，二手房成交面积环比-4.38%14 图37：重点地产物业公司估值14 图38：重点地产ETF市场表现15 一、市场行情：上周房地产板块跑赢大盘 上周（2025.08.04-2025.08.08），上证指数上涨2.11%，沪深300指数上涨1.23%，房地产板块上涨2.16%，房地产板块跑赢上证指数0.05个百分点，跑赢沪深300指数0.93个百分点，重点关注的A股地产股中黑牡丹、*ST荣控、亚通股份涨幅居前；重点关注的港股地产及代建公司华音国际控股、信德集团、弘阳地产涨幅居前；物业股中浦江中国、佳兆业美好、和泓服务涨幅居前。 图1：上周申万地产指数上涨2.16% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图2：年初至今申万地产指数下跌1.01% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图3：上周A股地产股中，黑牡丹、*ST荣控、亚通股份涨幅居前 图4：上周A股地产股中，天府文旅、珠江股份、海泰发展跌幅居前 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图5：年初至今，A股地产股中，中洲控股、天府文旅、 *ST南置涨幅居前 图6：年初至今A股地产股中，*ST中地、盈新发展、宁波富达跌幅居前 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图7：上周H股地产股中，华音国际控股、信德集团、弘阳地产涨幅居前 图8：年初至今H股地产股中，华音国际控股、中国金茂、美的置业涨幅居前 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图9：上周重点关注的物业股中，浦江中国、佳兆业美好、和泓服务涨幅居前 资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图10：年初至今，祈福生活服务、方圆生活服务、德商产投服务涨幅居前 资料来源：Wind，恒泰证券研究所 二、行业追踪 （一）土地市场：上周百城土地成交缩量 图11：上周100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比+1.84% 图12：上周一线城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比 +1.16% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图13：上周样本二线城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比+14.99% 图14：上周样本三线城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-8.36% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图15：上周，100大中城市成交住宅土地溢价率较前一周有所下降 资料来源：Wind，恒泰证券研究所 （二）30大中城市新房销售环比回落 图16：上周，30大中城市新房成交套数累计同比-5.38%图17：上周，一线城市新房成交套数累计同比+3.07% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图18：上周，样本二线城市新房成交套数累计同比-8.07%图19：上周，样本三线城市新房成交套数累计同比-9.18% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图20：上周，30大中城市新房成交面积累计同比-3.71%图21：上周，一线城市新房成交面积累计同比+3.57% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图22：上周，样本二线城市新房成交面积累计同比-8.16%图23：上周，样本三线城市新房成交面积累计同比-2.1% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图24：上周，30大中城市新房单周成交环比改善，成交量处于近7年偏低水平 资料来源：Wind，恒泰证券研究所 （三）二手房：二手房成交环比持续下滑 图25：上周重点10城市二手房成交147.84万方，累计同比+14.23% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所 重点10城包含：北京、成都、杭州、深圳、厦门、苏州、东莞、青岛、扬州、佛山 图26：重点10城二手房成交面积环比回落 资料来源：Wind，恒泰证券研究所 重点10城包含：北京、成都、杭州、深圳、厦门、苏州、东莞、青岛、扬州、佛山 （四）重点城市高频成交追踪 图27：上周北京新房成交面积环比-1.14%，二手房成交环比+1.4% 图28：上周上海新房成交面积环比+3.28%，二手房成交面积环比-1.91% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图29：上周深圳新房成交面积环比-5.74%，二手房成交面积环比-5.86% 图30：上周广州新房成交面积环比-4.46% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图31：上周杭州新房成交面积环比-15.18%，二手房成交环比-2.17% 图32：上周武汉新房成交面积环比+8.81% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图33：上周青岛新房成交面积环比+5.39%，二手房成交环比-1.14% 图34：上周苏州新房成交面积环比+16.35%，二手房成交面积环比-11.88% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 图35：上周济南新房成交面积环比-7.02%图36：上周成都新房成交面积环比+0.24%，二手房成交面 积环比-4.38% 资料来源：Wind，恒泰证券研究所资料来源：Wind，恒泰证券研究所 （五）重点公司估值及ETF市场表现 图37：重点地产物业公司估值 资料来源：Wind一致预期 注：收盘价截至2025年8月8日 图38：重点地产ETF市场表现 资料来源：Wind，恒泰证券研究所周度区间为2025.08.04-2025.08.08 三、风险提示 (1)商品房销售不及预期风险； (2)政策调控效果不及预期风险； (3)竣工项目数量不及预期风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此声明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 法律主体声明 本报告隶属于恒泰证券股份