68 亿四折收储，能否盘活深圳第一高楼？

核心观点与事件概述

• 事件背景：2017年，世茂集团以239亿竞得深圳龙岗深港综合体项目，后因资金链断裂导致项目停工，信托计划兑付异常。
• 关键节点：2023年，项目12宗地块两次司法拍卖均流拍；2024年7月，龙岗区政府拟以68亿（原价四折）收储地块，引发多方博弈。

三方立场与博弈

• 政府：提出68亿补偿方案，分期支付（15%即时，35%半年内，剩余2027年付），可能需后续出让金覆盖。
• 世茂：主张政府未履行规划审批义务导致损失，要求退地退款或调规开发，认为68亿不足原值1/3。
• 债权人：面临项目持续不确定性，或接受打折兑付（约85%本金，2027年付清），较其他雷贷方案优。

市场与项目现状

• 土地价值：2023年估价163亿（12宗地），68亿补偿款仅占原值38%、估值的42%。
• 项目结构：公寓已售，剩余多为公建/商办，调规转性（如商改住）仍面临资金压力。
• 接盘困境：市场写字楼空置率高，央企收缩投资，即使调规后项目仍难寻买家。

研究结论

• 可行性：政府收储是当前唯一可行路径，但需额外政策支持；调规转性（如降低高度、增加住宅比例）或能提升吸引力。
• 风险：补偿款分期支付增加政府财政压力，调规不确定性高，后期经济收益难预测。