租赁研究：从租赁视角看深圳商品房“收储”

一、深圳开启商品房“收储”，助力保障房筹集
深圳安居集团于8月7日发布通告，拟收购商品房用作保障性租赁住房，主要征集65平方米以下项目，预计将用于解决新市民、青年人住房问题。深圳“十四五”期间保障性住房筹集目标从54万套提升至74万套，其中保障性租赁住房占比达55%，为一线城市最高。2024年计划建设筹集保障房10万套，但距离目标仍存在筹集压力。

二、结合库存难点，“收储”有的放矢
深圳楼市库存周期小幅上升，商业、酒店式公寓和办公去化压力较大，其中办公周期达114个月；商品住宅中一房和两房库存周期较长，分别达91个月和46个月；70平方米以下产品去化压力突出。收储项目户型面积限制在65平方米以下，与库存去化难点基本一致。

三、租赁市场景气度下行情况下，如何选择收储？

1. 弱复苏下，深圳租赁市场景气度下降
   安居客数据显示，深圳租赁市场2023年初快速复苏后，三季度开始下行，二季度才逐步回升。需求热度转弱，二手房出售挤压租赁增量，挂牌租金小幅下跌，去化周期拉长。上半年新增挂牌量上升约30%，但需求热度下降2%，市场以价换量。

2. 关注供需集中，租金性价比较高区域
   深圳约90%的租赁需求集中于宝安、龙岗、南山、福田、罗湖和龙华六区，其中宝安和龙岗需求占比近20%，南山和龙华占比近15%。宝安、龙岗和龙华等三区需求占比高于供应。罗湖、宝安及龙华租金性价比相对较高。

3. 关注库存压力较大，租金回报率较高的区域
   龙岗、龙华、光明及宝安等区域可售存量较高，项目可选范围充足。龙岗、龙华符合租赁供需集中原则，且租金回报率相对较高（整体1.25%-1.72%，罗湖、盐田超1.5%）。若收储价格打七折，各区域租金回报率将提升约40%，整体可达2%-2.45%。

总结
一线城市商品房“收储”转化为保障性租赁住房具有实践意义，尤其对保障性住房筹集规模较大的核心一二线城市，可低成本、高效率解决新市民、青年人住房问题。收储区域应优先选择租赁供需集中、租金性价比高且库存压力大的区域，如宝安、龙岗、龙华等。关键在于收储价格，需平衡各方资金和收益需求，预期租金回报率将高于市场化项目。