投资策略研究：本轮商品房收储政策解析

本轮商品房收储政策解析

主要内容与关键数据

• 资金释放规模：本轮商品房收储将释放总计约6250亿元资金，其中3000亿元来自央行提供的再贷款，覆盖国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。这部分资金将被用于向国有企业提供贷款，用于收购已建成未出售的商品房作为保障性住房。

• 国有企业资金贡献：预计5000亿元的银行贷款将至少拉动1250亿元的国有企业自有资金投入，基于《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中对保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%的政策。

• 收益率压力：收储贷款资金的利率下限为1.75%，上限为3%。考虑到租金收益率区间可能在市场价格的0.8-1.35倍，预计收购成本在市价的70%-100%之间，对外租金大约在市价的80%-95%之间，收储租金收益率可能达到市场租金收益率的1.35倍至市场租金收益率的0.8倍。

政策意义与影响

• 缓解房企资金压力：政策旨在即时缓解开发商的资金压力，鼓励房企提供更多现房销售，减少期房销售，以减轻潜在的期房交付风险。

• 市场影响：通过削减过剩库存，即使在需求稳定的前提下，也能加速市场供需向平衡状态恢复，预期这将促使房地产成交量企稳回升，稳定商品房价格。

• 特定区域影响：重点关注三四线城市，这些地区房地产去库存压力较大，政策旨在通过收储方式有效应对。

• 与历史政策比较：回顾2014年实施的类似政策，主要目标为消化大量待售库存、缓解开发商资金压力，并促进棚户区改造。2014年至2018年间，PSL（抵押补充贷款）净投放规模在5000亿至10000亿元之间，利率范围为2.85%至3.10%。

风险提示

• 政策效果不确定性：政策提振效果可能低于预期。
• 房地产企业风险：存在资金链断裂的风险。
• 国有企业资金约束：国有企业可能面临自有资金不足的问题。
• 海外降息影响：全球降息速度可能较慢，影响国内资金环境。

结论

本轮商品房收储政策旨在通过释放大规模资金，缓解房地产市场的资金压力，促进房地产市场健康发展，特别是在去库存和改善房企资金状况方面发挥重要作用。同时，政策也考虑到了市场供需平衡、稳定房价以及特定区域的差异化需求。然而，政策执行过程中的不确定性以及相关风险仍需密切关注。