核心观点与关键数据
- 行业现状：房地产行业目前处于总量过剩与结构性短缺的状态。根据国家统计局数据，2025年1-6月全国商品房销售面积同比下降3.5%，销售额下降5.5%，6月单月销售面积同比降幅扩大至5.5%，销售额降幅达10.8%，主要原因是高基数和需求疲软。但开竣工降幅收窄，反映“保交楼”推进及核心城市土拍回暖，去年主力在售的及今年预计入市的第四代住宅数量仍较少。
- 市场政策：上周中央城市工作会议明确“城市发展从增量扩张转向存量提质”，重点关注“好房子+存量运营”的房企。
行业基本面跟踪
- 新房成交及库存：
- 上周30大中城市新房成交面积为120.98万方，本年累计新房成交面积为5048.58万方，累计同比-3.4%。
- 30大中城市近四周平均成交面积为189.94万方，同比-16.9%，环比-10.5%。
- 一线城市近四周平均成交面积为55.04万方，同比-16.9%，环比-5.2%。
- 二线城市近四周平均成交面积为96.2万方，同比-12.3%，环比-13.5%。
- 三线城市近四周平均成交面积为38.7万方，同比-26.5%，环比-9.6%。
- 上周14城商品住宅可售面积为7993.58万方，同比-9.94%，环比+0.07%，14城去化周期为17.24个月，其中一线城市去化周期为12.13个月。
- 二手房成交及挂牌：
- 上周20城二手房成交面积为201.99万方，本年累计二手房成交面积为6395.76万方，累计同比+18%。
- 20城近四周平均成交面积为209.68万方，同比-8.8%，环比-3.5%。
- 截至2025/7/7全国城市二手房出售挂牌量指数为13.55，环比-3%，挂牌价指数为153.7，环比-0.07%。
- 土地市场成交：
- 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为63宗，成交住宅类土地数量为16宗，新增供应商服类土地数量为40宗，成交商服类土地数量为32宗。
- 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.79，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.8。
- 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7059.75元/平方米，溢价率为14.19%，环比+6.13pct，成交商服类土地楼面均价为1438.5元/平方米，溢价率为3.03%，环比-0.5pct。
行情回顾
- 上周A股申万一级房地产行业指下跌2.17%，沪深300指数上涨1.09%，房地产指数跑输沪深300指数3.26pct。
- 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.39%，恒生综合指数上涨3.31%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.7pct。
研究结论
- 房地产行业仍处于总量过剩与结构性短缺的状态，但“保交楼”推进及核心城市土拍回暖，未来市场关注重点将转向“好房子+存量运营”的房企。
- 政策预期对市场情绪影响较大，中央城市工作会议明确“城市发展从增量扩张转向存量提质”，为行业带来积极信号。
风险提示
- 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。
