深圳市场
- 新增供应：2025上半年新增供应44.5万平方米，同环比回落但绝对量可观，二季度集中入市14.3万平方米，三个项目入市。
- 需求表现：上半年净吸纳量37.4万平方米，同比增长34.9%，创四年新高，二季度15.8万平方米，存量与新项目需求贡献比7:3，整体空置率下降0.1个百分点至22.2%。
- 需求结构：科技板块需求贡献36.1%，季度递增；新兴赛道带动智联网、人工智能、跨境电商需求显著；金融需求稳居次席但强度走弱，基金板块受益政策加持；专业服务企稳，企业管理咨询增长亮眼；消费服务、消费品制造业稳定，零售贸易热度提升。
- 租赁类型：搬迁需求超7成，升级搬迁为主流，本地租户占比近7成创五年新高。
- 成交区域：非核心区占比超6成，坂田、龙华、梅林需求活跃；前海成为最大需求贡献区（10.6万平方米）。
- 租金趋势：平均租金环比下跌7.7%至151.0元/平方米，业主采取激进租金策略，优惠策略多元化。
- 零售市场：新增供应推动零售重回需求榜首（42.1%），服饰与珠宝配件需求放缓，本土品牌、线上品牌扩张持续，体验类业态加码。
- 餐饮市场：精细化调整持续，云贵川菜系受青睐，高端餐饮消费下滑，日韩料理重回市场，简餐、中餐、特色餐饮支撑扩张。
- 办公市场：首店打造成为租户换新策略，新晋品牌向运动户外倾斜；商家拓店谨慎，部分项目租金议价空间变大，非核心区优质项目租金逆市上涨；平均租金环比下跌1.4%至18.1元/平方米。
- 仓储市场：上半年未录得新增供应，二季度受中美关税影响出口受限，部分项目空置率上升，上半年空置率环比上升1.8个百分点至7.6%；需求主要来自国内食品仓储，租金小幅增长0.4%至49.0元/平方米。
东莞市场
- 新增供应：仅录得一个项目入市，新增供应19.2万平方米，由跨境电商整租完毕。
- 存量项目：受第三方物流需求缩减影响，部分项目空置率上升，上半年空置率环比上升4.6个百分点至6.9%。
- 需求表现：主要来自新增跨境电商项目。
- 租金趋势：一二季度表现分化，二季度部分业主调低租金吸引租户，上半年平均租金微增0.1%至49.0元/平方米。
惠州市场
- 新增供应：2个项目共计23.5万平方米新增供应交付，个别项目未录得去化。
- 需求表现：头部跨境电商退租部分面积，受低价厂房冲击去化缓慢，新租需求主要来自第三方物流。
- 空置率：上半年环比增长4.0个百分点至6.9%。
- 租金趋势：业主下调租金吸引租户，上半年平均租金环比下跌0.4%至36.2元/平方米。
- 片区表现：惠阳和惠城表现稍好，博罗租金下降明显。
大宗交易市场
- 交易活跃度：上半年录得7宗交易，交易总额80.6亿元，同比下降但环比增长37.3%。
- 成交主力：自用型购买办公楼占绝对主导（92.0%），买家来自银行、医院、AI科技企业。
- 资本化率：成交物业以较低单价成交，资本化率走高。
- 交易方式：股权交易为主流（90.0%）。
- 其他交易：商业物业和公寓型物业散售交易。
- 市场参与主体：卖家主要为房地产企业（90.9%），出售物业多为实现现金回流。
