2025年深圳房地产市场回顾

2025年第四季度，深圳优质办公楼市场未有新项⽬⼊市，2025年全年新增供应共录得89.0万平⽅⽶，总量仍处⾼位，但同⽐减少26.5%。主要因为部分项⽬出租转⾃⽤，同时叠加开发商现⾦流问题导致的部分项⽬交付延后。 新增供应同⽐虽明显减少，但科技板块需求表现强劲⽀撑整体市场需求表现稳定，四季度净吸纳量表现依然不俗，共录得16.2万平⽅⽶。年度净吸纳量保持在70万平⽅⽶以上，整体市场空置率环⽐持平，⾄年末稳定在22.3%，其中甲级办公楼空置率环⽐改善1.7个百分点⾄26.5%。 聚焦需求层⾯，科技板块需求持续发⼒，作为第⼀⼤需求驱动，第四季度贡献⽐环⽐微增，全年需求占⽐近3成，系统解决⽅案的软件研发类企业为市场绝对需求主⼒，贡献近半。电商和⼈⼯智能细分领域表现也较为活跃，电商需求主要源于跨境电商企业为搬迁与升级办公场所所驱动，选址多集中于⾮核⼼区；⼈⼯智能需求则⼴泛覆盖基础软件开发、算⼒服务及⼤模型等多个层⾯。证券市场繁荣、私募基⾦政策加持以及保险新产品助⼒下，⾦融板块需求热度有所回升，以16.5%的占⽐稳居第⼆位，证券和保险细分需求分别占⽐近2成。值得⼀提的是⾦融科技类企业活跃度明显上升，主要来⾃供应链⾦融和为跨境电商⽀付服务的领域，其中供应链⾦融的发展源于深圳所汇聚的80%以上的供应链管理企业以及深圳市政府的专项政策扶持。此外，零售贸易需求热度延续，超越专业服务成为第三⼤需求来源，主要由电⼦元器件、电⼦产品和医疗器械的出⼝带动。专业服务需求增⻓环⽐放缓，位居第四，以咨询和法律细分类为主，其中企业管理咨询相对活跃。此外，在国补政策推动下，消费温和复苏带动消费品板块需求同⽐⼩幅上升；⼯业制造业中的机器⼈板块表现亦较为活跃，录得了⼀宗头部科技企业万平⽅⽶以上的⼤宗交易。 租赁来源⽅⾯，全年来看，本地企业依然是市场主⼒军，贡献占⽐稳定在6成以上，但外资企业活⼒有所增强，同⽐上升4.7个百分点⾄13.1%，主要来⾃港资企业。⽽租赁类型⽅⾯，新租交易中搬迁需求占⽐更显活跃，同⽐上升13.1个百分点⾄7成以上占⽐，为近五年以来的最⾼值，当中不乏从住宅和⼚房升级⽽来的办公需求。 成交区域分布⽅⾯，⾮核⼼⽚区是年内去化的绝对主战场，需求占⽐过半，聚集了较多零售贸易和科技类的租赁需求，主要贡献⾃坂⽥和梅林⽚区，新增供应密集的前海⽚区位居第⼆。 租⾦⽅⾯，受新增供应压⼒，部分存量项⽬⼤租户预期迁往总部⽽搬出的计划以及企业降本增效诉求持续的综合影响，多数业主仍采取“以价换量”的策略，且⼒度有所加⼤，因此整体市场平均租⾦同⽐下降13.9%⾄每⽉每平⽅⽶141.2元，跌幅同⽐显著加深，其中四季度环⽐下降2.8%。 2025年第四季度，深圳优质零售物业供应依然充沛，共录得24.3万平⽅⽶的新增供应，带动单季净吸纳量连续第三季录得超20万平⽅⽶。全年共录得92.8万平⽅⽶的新增供应，创近四年新⾼，主要分布在⾮核⼼区，多为⼤体量单体项⽬。虽然新增供应数量众多，但得益于每个项⽬良好的预招商结果，全市空置率⾄年末依然停留在较低⽔平，录得4.6%，环⽐⼩幅上升0.9个百分点。值得⼀提的是，年内深圳湾万象城⼆期正式开业，成功打造“商业+⽂化+城市⽣态”连⽚化发展的典型案例，有⼒推动深圳商业能级迈上新台阶，并将“⾸店经济”的带动效应发挥到极致。 需求⾯来看，第四季度餐饮以46.7%的占⽐创年内单季新⾼，其中追求性价⽐的简餐品类需求占⽐⾼达13.9%，为近年来最⾼⽔平，凸显了消费降级的市场态势。2025年全年来看，餐饮连续第⼆年超过零售成为第⼀⼤需求来源，环⽐增⻓2个百分点⾄44.3%。在显示餐饮活⼒的同时也意味着业态迭代创新加速，⾼端餐饮与⼤餐饮依然疲弱，特⾊餐饮与中餐虽列属餐饮的前四⼤细分需求，但需求占⽐同⽐均有所下降，与此同时，低消费的简餐活跃度上升，同⽐实现2个百分点的增⻓。⽽茶饮在新兴品牌不断⼊市的情况下，热度微升。值得⼀提的是中餐⽅⾯，年内云贵川菜系扩张迅猛，江⻄菜也在年底开始⼊场。 零售⽅⾯，除电⼦产品品类外，其他细分业态的活跃度均有所降低，服饰依然为零售第⼀⼤细分业态，需求占⽐14.0%，同⽐下降2个百分点。珠宝配件和电⼦产品分列第⼆、三位细分需求。电⼦产品⼩幅 上涨，或于年内国补有关，增⻓主要来⾃知名连锁品牌的扩张，表现抢眼的有⼩⽶之家、⼩天才、荣耀、作业帮、华为、VIVO和OPPO等。 体验业态⽅⾯，悦⼰经济继续带动美容保健品类需求热度持续。此外，⾸店经济继续受业主⻘睐，成为⾼品质购物中⼼品牌调整的⾸选策略，年内若⼲⾼品质购物中⼼的开业为市场引⼊丰富的⾸⼊品牌，涵盖服饰、餐饮和珠宝配件等，且录得多个全国⾸店和华南⾸店。 租⾦⽅⾯，新增供应持续⼊市叠加经济复苏平缓，部分租户因经营承压提出降租诉求，同时部分业主也倾向于调低租⾦以稳定现有租户并吸引新租户，使得以价换量仍为市场主调。这⼀现象在核⼼区和⾼竞争商圈表现尤为突出，导致核⼼商圈租⾦跌幅明显⾼于⾮核⼼区。四季度优质购物中⼼市场⾸层平均租⾦环⽐下降0.6%，全年下跌2.9%，跌幅明显同⽐继续⾛扩，⾄年末平均租⾦录得每天每平⽅⽶17.7元。 深圳 2025年深圳⾼标仓市场新增供应创历史新⾼，共录得2个项⽬⾼达79.8万平⽅⽶新增供应⼊市，均在第四季度交付。受新增供应影响，全市空置率同⽐上升16个百分点⾄21.9%，打破了⻓期以来的低空置率市场格局。 需求⽅⾯，年内存量项⽬表现分化。受关税变动影响，部分项⽬因第三⽅物流和进出⼝企业退租或缩减⾯积导致空置率有所上升，以保税区项⽬居多。但个别项⽬凭借良好的区位和⾼效运作效率依然实现了空置率改善。整体来看，部分存量项⽬空置率上升导致全年吸纳量同⽐有所回落，但得益于新⼊市项⽬的预租带动，年度吸纳量明显⾼于2019⾄2023年。 从需求结构来看，本年度新增租赁需求主要来源于第三⽅物流企业，部分来⾃汽⻋制造业及国内粮⻝类企业的仓储租赁需求。租⾦层⾯，在进出⼝相关需求减弱与市场新增供应集中⼊市的双重压⼒下，部分业主于下半年采取下调租⾦的策略以应对市场变化。受此影响，全年整体市场平均租⾦呈现下⾏态势，同⽐下跌3.9%⾄每⽉每平⽅⽶46.5元。 东莞 2025年东莞⾼标仓物流市场继续迎来充沛的新增供应，共录得3个项⽬合计69.1万平⽅⽶，集中分布在东莞⻄和⻁⻔港区域。需求端呈现结构性分化特征，多数存量项⽬年内表现稳定，但受关税政策调整影响，部分第三⽅物流及跨境电商企业出现退租或缩减租赁⾯积的情况，导致个别项⽬空置率有所上升。在新供应规模较⼤的综合影响下，全市⾼标仓物流市场的平均空置率同⽐上升7.2个百分点，达到9.5%，升幅较为明显。 第三⽅物流企业是驱动本年度东莞⾼标仓市场新租需求的最核⼼⼒量，集中度较⾼。其租赁⾯积占总量的82.7%，主要为头部的⼤型第三⽅物流公司为了迎接⿊五、双⼗⼀等节假⽇的需求。跨境电商板块占⽐为9.2%，位居第⼆，此外⺟婴零售类的需求占⽐为8.1%。 租⾦⽅⾯，在新增供应持续⼊市及关税政策调整抑制跨境电商需求的双重影响下，市场可选仓储⾯积显著增加，租⽅议价能⼒相应增强。为维持出租率并吸引租户，多个业主采取租⾦下调策略，导致全市平均租⾦在第四季内骤然降7.0%，全年共下降8.5%⾄每⽉每平⽅⽶43.8元，租⾦⽔平已明显低于深圳。 惠州 2025年第四季度，惠州市场也监测到⼀个项⽬⼊市，为市场带来7.4万平⽅⽶的优质仓储空间。2025年全年惠州迎来了历史第⼆个供应⼩⾼峰，超40万平⽅⽶新增供应⼊市，惠城、惠阳和博罗均有新项⽬⼊市。 需求⾯来看，前三季度存量项⽬表现稳定，且个别项⽬在制造业需求的带动下实现了空置率改善，但第四季度部分项⽬因跨境电商需求收缩以及第三⽅物流需求退出影响，空置率有所上升，导致当季净吸纳量为负。2025年全年，⾼位新增供应叠加需求收缩令全市空置率明显⾛⾼，同⽐上升12个百分点⾄15.3%，年内新增需求主要贡献⾃第三⽅物流和制造业企业。 租⾦⽅⾯，市场需求疲弱的情况下，新⼊市项⽬以较低租⾦⼊场，多个存量项⽬也纷纷下调租⾦以适应市场，全市平均租⾦明显下滑，全年同⽐下降9.3%⾄每⽉每平⽅⽶32.7元，其中四季度降幅明显，下降7.6%。 2025年，深圳⼤宗交易市场整体活跃度持续提升，全年共录得26宗交易，累计成交总额达⼈⺠币155.5亿元，同⽐增⻓3.0%，实现连续第⼆年稳健增⻓。其中第四季度共达成3宗交易，贡献成交⾦额4.8亿元。 从资产类别来看，办公楼继续引领市场，成交主要由企业⾃⽤需求驱动，占整体交易⾦额⽐例近半，其中以⼈⼯智能、游戏和储能等为代表的科技类企业为购买主⼒。⼯业物业交易亦表现活跃，值得注意的是，司法拍卖已成为当前⼯业物业的重要获取渠道，按成交宗数统计，全年超过⼋成的⼯业交易来源于法拍，买⽅以实业与贸易类企业为主。商业物业⽅⾯，成交多以裙楼底商为主，同时市场亦录得酒店、服务式公寓及城市更新项⽬等多元资产类型的交易。 受开发商现⾦流诉求及资产优化配置推动，⾮核⼼⽚区物业成交持续放量。2025年，房地产企业作为卖⽅主⼒，贡献了58.5%的成交⾦额，处置资产类型覆盖办公、商业与⼯业物业，且多位于核⼼拓展区及新兴区域。买家⽅⾯，在办公楼⾃⽤需求带动下，企业买家仍占据市场主导地位。 投资策略上，⾃⽤型购买占据半壁江⼭，主要集中于办公楼资产；机会型投资策略位列第⼆，占⽐约三成。此外，尽管通过法拍途径成交的不良资产项⽬在宗数上增幅显著，但单宗交易规模普遍较⼩，在总成交⾦额中贡献有限。