2025年上半年成都房地产市场回顾

2025年上半年，部分楼宇因竣备或装修延后⽽推迟交付，成都优质办公楼市场共录得4栋新建楼宇合计约24万平⽅⽶的新增供应，虽仅为年初预测的60%，但也推动总存量突破千万规模；其中包括位于⾦融城的JFC交⼦⾦融⼴场2号楼和美璟中⼼，位于传统CBD的中⼴智媒城，以及位于城东北的⻰光世纪中⼼。着眼需求端，年初客户到访量明显增加，需求逐步于⼆季度落地，叠加新增供应的良好预租，上半年净吸纳量由底部逐步增⻓，录得约7.9万平⽅⽶，半年环⽐回正，同⽐增⻓16.7%；甲级办公楼净吸纳量录得4.7万平⽅⽶，同⽐增⻓34.3%。但值得注意的是，市场活跃度在⼆季度中下旬有所降温。持续供应令空置率进⼀步上升，截⾄⼆季度末，全市优质办公楼整体空置率较去年末增⻓0.8个百分点⾄28.1%；甲级办公楼空置率较去年末增⻓0.3个百分点⾄35.2%。存量需求继续主导市场，2025年上半年搬迁策略占⽐新增甲级需求的58.3%，较去年扩⼤12.3个百分点。据统计57笔甲⼄级办公搬迁案例（合计约9.1万平⽅⽶的承租⾯积）发现，同区域、跨区域搬迁分别占⽐84%、16%。按⾯积看（多选），成本节降作为主动因对跨区域搬迁更为明显，占⽐⾼达70.5%，主要是来⾃于科技互联⽹企业（74.3%）；就同区域搬迁⽽⾔，除成本控制（49.9%）外，紧抓市场窗⼝期的升级楼宇品质（27.3%）、整合调整（14.8%）也是重要的驱动因素，主要来⾃于以普惠⾦融、保险为代表的⾦融业（39.1%），以律所、商务咨询为代表的专业服务业（11.1%），和产业互联⽹（10.7%），并集中在⾦融城（30.7%）、东⼤街（25.2%）及传统CBD（21.9%）。伴随着去化压⼒加⼤，业主除在租⾦、装免期和租约重组协商等⽅⾯给予更多优惠外，亦将⽐拼延伸⾄整个招商链，包括前期上调渠道佣⾦，以及企业进驻后在空调加时费、办公设备等运营成本上给予优惠等。最终，上半年成都优质办公楼平均账⾯租⾦累计跌幅达6.6%，⾄每⽉每平⽅⽶69元；甲级办公楼平均账⾯租⾦累计跌幅为6.7%，⾄每⽉每平⽅⽶80.9元。以价促量的加深也成功撬动多笔⼤⾯积租赁成交于上半年落地，推动千平⽅⽶及以上⾯积段的占⽐较去年显著增⻓10.4个百分点⾄15%。新增甲级需求分⾏业看，⾦融业、科技互联⽹及专业服务业为上半年前三⼤需求来源，分别占⽐25.6%、17.6%、14.5%；⽽较去年来看，专业服务业、⾦融业、能源及公共事业的需求增⻓明显，占⽐分别扩⼤5.3、4.3、2.4个百分点。具体来看，普惠⾦融和保险主导⾦融业需求，分别占⽐53.1%和23.2%；企业科技服务、软件开发等⼦⾏业的扩张推动产业互联⽹引领细分需求，占⽐80.7%；⽽专业服务业则主要是商务咨询和律所，分别占⽐52.5%和36.9%。另⼀⽅⾯值得关注的是，部分业主迫于去化压⼒开始探寻多元化的填补⽅案，如招引包括体检中⼼、医美等的经营性租户进驻，或者借城市更新机遇调改办公为酒店等，上半年市中⼼录得两笔办公楼改酒店的案例即为佐证。展望2025年下半年，供应⾛⾼，预计9栋办公楼合计约61万平⽅⽶的新增供应⼊市，其中核⼼CBD占⽐64%。 2025年上半年，成都零售物业市场仅迎来位于天府新区的蜀道云上城开业，新增商业⾯积约6万平⽅⽶。同期，存量项⽬调整，武侯万达⼴场变身尚品奥莱；伊藤⼴场租约到期后，光⼤安⽯携“锦江⼤融城”开业。市场总存量截⾄⼆季度末为1,100万平⽅⽶，居全国第⼆位。在⼤运会、世博会等⼀系列国际赛事及展会赋能下，成都的全球影响⼒不断提升，成为“ChinaTravel”的热⻔⽬的地，⼊境游持续升温。据统计，上半年成都航空⼝岸的出⼊境⼈员超300万⼈次，同⽐增⻓11.2%。其中，外国⼈79万余⼈次，同⽐增⻓58.5%，居中⻄部地区⾸位，展现出强劲的国际客流吸引⼒。承接⽂旅消费的核⼼商圈也随之发⼒，如仁恒置地⼴场引⼊省内⾸家市内CDF免税店、王府井百货打造成都⾸座“熊猫痛楼”等；同时，中⾼端购物中⼼也积极推出离境退税、“即买即退”等便利措施，⽬前成都有427家离境退税商店，103家“即买即退”商店，累计外卡收单商户约6.5万户。聚焦整体市场，业主加速调改，期间物业进驻率波动；可选消费仍然疲软，以服饰为代表的零售品牌整合调整店铺；商超、餐饮、健身房等租户持续洗牌，引发多点闭店，最终上半年市场净吸纳量录得约负4万平⽅⽶。截⾄⼆季度末，市场整体空置率较去年末下降0.4个百分点⾄9%。伴随着消费者习惯变迁，及随之⽽来的品牌扩张策略调整，上半年市场调改呈现两⼤趋势。其⼀，鉴于服饰等传统零售品牌的拓店步伐放缓，⼤⾯积且引流的主⼒店、次主⼒店的招引开始关注更为刚需性的⽣活业态，如宠物、新兴运动及家电家居卖场等。据统计，上半年市场录得⾯积500平⽅⽶以上的宠物超市、⼀站式服务等店铺超5个，并集中在1-2楼的优质店铺；⼥性健身房、室内⽹球场、运动康复中⼼等新兴运动的扩张超10个；国补刺激消费下，家电家居拓店约40个，其中不乏数千平⽶的⼤⾯积店铺。其⼆，分商圈来看，核⼼商圈上调餐饮、体验业态，且通过持续招引⾸店来巩固客流；⽽次级、近郊商圈则紧抓核⼼商圈热⻔品牌的下沉扩张机遇，升级卖场定位。此轮调改令项⽬间的差异化表现加深，部分头部运营商借先发调改优势，强者恒强，成为区域最具竞争⼒的卖场，租⾦率先企稳；然对⼤范围市场⽽⾔，以价换量仍是主旋律，故上半年成都购物中⼼⾸层平均租⾦报价累计下跌1.2%，⾄每⽉每平⽅⽶356.9元。新增需求分业态看，餐饮⾸次超越零售居第⼀，占⽐较去年扩⼤9.1个百分点⾄42.9%，特⾊餐饮、平价快餐、烘培甜品及咖啡茶饮引领扩张；零售占⽐39.9%紧追其后，户外运动、家电家居、杂货玩具店等继续拓店；新兴运动推动体验业态占⽐上升⾄15.6%；⽣鲜超市的扩张带动主⼒店占⽐1.6%。展望2025年下半年，成都零售物业市场购物中⼼供应暂缓，但⾮标商业持续放量。预计全年将迎来11个⾮标商业合计约9.7万平⽅⽶的新增供应，其中8个项⽬已于上半年开业。值得关注的是，新增⾮标商业呈现出⼩⾯积轻量化的趋势，并开始下沉⾄近郊商圈；与此同时，在城市更新的推动下，“公园更新”、“⼯业更新”等相关⾮标项⽬不断涌现，如绿⾥、ChillWild野趣公园、theGate量⼦介及中⻋源Stage等。 2025年上半年，成都仓储物流市场录得深国际温江园区交付，新增仓储⾯积约6.2万平⽅⽶。着眼需求端，净吸纳量录得约8.2万平⽅⽶，同⽐显著增⻓，带动全市⾼标库整体空置率继续改善，较去年末下降0.4个百分点⾄9.3%。市场供需关系逐渐趋向弱平衡，平均有效租⾦累计跌幅收窄⾄5.1%，达每⽉每平⽅⽶18.9元。具体来看，国补叠加“618”⼤促，合⼒推升消费增⻓，但该类仓储需求租⾦敏感性较强，带动上半年搬迁策略占⽐较去年扩⼤13.1个百分点⾄16%。据统计，1-5⽉，四川家电以旧换新和数码产品购新补贴覆盖702万件，有⼒拉动消费221亿元；同期，成都通讯器材类零售额同⽐增⻓92.2%，家⽤电器和⾳像器材类零售额同⽐增⻓31.3%。此外，租⾦窗⼝期，来⾃于⼚房等⾮标库租户的升级需求逐步释放，占⽐较去年扩⼤2.8个百分点⾄7.1%，主要集中在医药、家具家居等⾏业。另⼀⽅⾯值得关注的是，个别⾼标库升级改造，以期承接更多元、稳定的需求。新增需求分⾏业看，⻝品饮料、电商、批发零售主导上半年去化，分别占⽐45.8%、19.6%、16%。分区域看，上半年新津、新都及⻘⽩江的活跃度最⾼，分别录得新增需求的36.7%、18.5%及16.4%。展望2025年下半年，成都仓储物流市场将迎来⼀个⾼标库交付，带来约10万平⽅⽶的新增仓储⾯积。 2025年上半年，成都物业投资市场交易笔数和⾦额实现双增⻓，录得18笔成交合计约47.6亿元，半年环⽐分别提升260%、64.1%。投资型买家为主⼒，占⽐70.6%，包括国有平台、地产基⾦及中资企业得益于提振消费为零售物业运营表现提供助⼒，相关物业持续受到关注，上半年录得12笔零售物业和2笔星级酒店的交易。与此同时，产业升级下，⼯业⼚房的交易延续热度，上半年录得2笔交易，分别位 等。于双流和新津。