2025年成都房地产市场回顾

2025年，成都优质办公楼市场迎来供应高峰，录得8栋新建楼宇合计约51万平方米的新增面积。新项目主要分布在核心商务区，占比89%；其中金融城录得近八年来的供应峰值，占比63%，包括JFC交子金融广场1&2号楼、东方希望中心二期、交子金融街B座等，由此三期版图启幕。同期，个别业主探寻多渠道去化方案，将整栋或部分办公面积调改为酒店，年内共录得4笔案例。最终，市场总存量为约1,037万平方米，同比增长4.8%，挤进全国前四。 需求方面，全年市场净吸纳量录得约7万平方米，同比增长37.8%；其中甲级办公楼约4万平方米，同比增长45.5%。全年市场呈现先扬后抑的发展态势，下半年市场活跃度逐步降温，四季度净吸纳量转负。按租赁策略看，受企业品质升级搬迁，以及央国企和头部金融、互联网企业回迁的双重带动，搬迁交易的占比扩大至62.2%，同比显著上升18.3个百分点。 截至年末，成都优质办公楼市场空置率同比上升2.7个百分点至30%，甲级楼空置率同比上升3个百分点至37.8%。市场去化压力加剧，年内业主在租金、装免期和租约重组协商等方面给予更多优惠，同时亦上调渠道佣金，以及企业进驻后在空调加时费、办公设备等运营成本上给予优惠。借此，成都优质办公楼平均租金面价全年累计跌幅达13.1%，至每月每平方米65.1元；甲级办公楼平均租金面价全年累计跌幅达12.7%，至每月每平方米76.6元。 新增甲级需求分行业看，金融业、科技互联网、专业服务为全年前三大需求来源，分别占比22.6%、17%、14.8%；相较去年，专业服务、能源及公共事业、医药及生命科学的需求扩张最大，占比分别上升5.4、3.3、2.4个百分点。具体来看，金融业需求稳步增长，普惠金融和保险主导，分别占比该类需求的35.9%和29.5%。降本增效令更多科技互联网企业选择乙级楼或商务园区，故而该行业的甲级楼需求占比较去年收缩3.5个百分点，承租的前三大子行业包括系统解决方案、大数据/云计算和平台互联网，分别占比该类需求的49.8%、17.1%和11.8%。专业服务则主要是商务咨询和律所的扩张，分别占比该类需求的57.8%和27.6%。此外，年内教培、医美、心理咨询等服务型消费企业也积极扩张，推动消费服务和教育的占比提高至10.3%，跃升至第四位主力需求。 展望2026年，鉴于个别项目放缓或调规，成都优质办公楼市场新增供应下调至约43万平方米。新增项目均为国有平台持有，且61%落于金融城，金融城三期将加速呈现。持续的供应预计短期内将进一步加剧市场的去化压力。 2025年，成都零售物业市场仅迎来位于天府新区的蜀道云上城开业，新增商业面积约6万平方米，同比大幅回落91.5%。年内头部运营商持续加码成都，首座大融城、湾悦城购物中心皆以轻资产模式携手存量改造项目亮相，华润万象生活轻资产牵手文创坊项目，以及大悦城控股重资产布局成都第三座大悦城等，彰显投资者对成都商业市场的信心。截至年末，市场总存量达1,110万平方米，居全国第二。 消费市场稳步发展，总量不断突破，2025年前11月成都社会消费品零售总额已破万亿，达10,348.6亿元，同比增长6.1%，高于全国、全省2.1、0.6个百分点。同期，“首店经济”与“入境游”齐头并进，释放消费新活力。统计数据显示，2025年前11月成都新落户首店共710家、开展首发活动289场，显著提升人气流量。入境游呈现爆发式增长，2025年成都航空口岸出入境人员超640万人次，创6年来之最；前10月成都办理离境退税业务同比增长253%，退税额同比增长188%，带动商品销售金额同比增长168%。 物业市场方面，存量周期，叠加消费结构、场景的变革，主力店退租、品牌整合以及运营商大规模的调改贯穿全年，导致前三季度净吸纳量皆为负值。随着新兴品牌陆续补位，调改效果于年末逐步呈现，四季 度 净 吸 纳 量 回 正 。 全 年 净 吸 纳 量 录 得 约 负 4 万 平 方 米 ， 市 场 整 体 空 置 率 同 比 上 升 0.4 个 百 分 点 至9.8%；运营商以价换量持续，购物中心首层平均租金报价全年累计跌幅为2.7%至每月每平方米350.6元。 分商圈看，差异化表现凸显。其中，鉴于中高端消费疲软，核心商圈年内承压，空置率同比上升3个百分点至8.9%，运营商更加关注体验业态，并刷新餐饮品牌或加大比例，全年新进体验和餐饮品牌的数量同比分别大幅增长105%、80%，而零售品牌则下降50%。在零售及餐饮的城市/区域首店加持之下，次级、近郊商圈的调改效果加速呈现，空置率同比分别下降0.4、0.1个百分点至11.3%、7.4%。 此轮变革对运营能力提出更高要求，年内个别项目租金实现逆势增长。通过分析租金录得上扬的8座购物中心发现，调改均包括四大举措。其一，空间再造：改造公共区域，拓展户外或体验空间；其二，定位重塑：分区域细化定位，并加码品类强化各区域主题；其三，主力店/餐饮焕新：全面升级，首店为先，2025年8座购物中心新进品牌共274个，首店占比19%，餐饮业态占比46%；最后，大店/旗舰店：给予品牌大面积店铺，增强品牌能级和稀缺性，同时有效去化冷区。因此，存量竞争下，从物业到场景，从定位到招商，商业全流程的应市调改对项目整体开启二次生命周期，并实现营收增长至关重要。 非标商业方面，“供应”、“扩容”和“升级”为2025年市场的三大关键词。城市更新推动下，公园、厂房置换出商业载体，带动2025年非标商业新增供应数量攀升至14个，包括绿里、The Gate量子介等；新项目呈现小而精的趋势，故新增商业面积仅约13万平方米，且布局开始下沉至近郊区域，如龙泉、郫都等。同期，热门项目不断改造扩容，通过完善业态、集聚资源，进一步增强影响力，瞩目案例包括：东郊记忆三号仓和OR'mix，以及CPI二、三、四期。此外，年内部分项目全面升级，品牌替换率超50%，瞩目案例包括：L'EST街区、Regular、麓镇等。 新增需求分业态看，餐饮业态首次跃居第一需求，占比42.5%，活跃的品类包括地方及融合菜系首店、平价自助餐、烘培店、中式糖水铺、咖啡茶饮等；零售业态收缩至41.4%，扩张主要来自于潮牌、户外运动、电子产品、潮玩及宠物等品类；体验业态维稳占比14.8%，除美容保健持续拓店外，新兴体验表现亮眼，如攀岩馆、网球馆、话剧场等。主力店占比1.3%，年内生鲜超市积极布局。 展望2026年，成都零售物业市场供应维持低位，将迎来两座购物中心合计约19万平方米的新增供应，均分布在近郊商圈。非标商业持续放量，将迎来12个项目合计约44万平方米的新增供应，城市更新和文旅项目为主导。 2025年，成都仓储物流市场供应继续放缓，仅录得两座新建高标库交付，分别是深国际温江物流园和顺丰丰泰天府园区，合计新增仓储面积约13万平方米，同比回落47%。截至年末，高标库总存量突破600万平方米，居全国第四。 着眼需求端，国补效应显著，2025年前11月成都限额以上企业（单位）通讯器材类、汽车类等商品零售额同比分别增长72.3%、17.6%。借此，全年市场净吸纳量录得约25.3万平方米，同比大幅提升99.6%；截至年末，市场整体空置率为7.5%，同比下降2.2个百分点。 市场供需关系不断改善，全年平均租金累计跌幅为5.9%，同比收窄3.4个百分点，至每月每平方米18.6元。但各园区表现不一，其中青白江园区截至年末空置率降至1.8%，基本实现动态满租，租金率先企稳上扬；而双流园区截至年末空置率仍居15.3%，租金下行压力犹存。 新增需求分行业看，电商、食品饮料及制造业主导年内去化，分别占比41.9%、31.8%及15.7%。具体来看，国补推动下电商大件商品积极扩仓，此外生鲜电商需求亦呈现增长态势；食品饮料的扩张主要是来自于白酒、零食及粮油农产品；而新能源汽车及零部件企业的扩仓则占比制造业需求的45.5%。 值得关注的是，鉴于不确定性攀升，电商选择短租/临租扩仓的意愿加大，同时业主间以价换量争夺存量租户的趋势加深，带动搬迁交易占比升至19.1%，同比大幅走扩16.2个百分点。 展望2026年，成都仓储物流市场供应回升，将迎来3个项目合计约30万平方米的新增供应，主要分布在双流和天府空港。 2025年，成都物业投资市场录得25笔大宗交易，合计交易金额96.2亿元，其中投资型交易占比90%。全年交易数量同比大幅上升78.6%，但交易金额小幅下降8%，显示出市场保持较高活跃度，但单笔成交规模趋小。 从资产类型按交易额看，得益于险资加仓消费板块，以及房地产基金创新落地，零售物业占据主导地位，占比56.9%；综合体和酒店紧追其后，占比18.2%、15.9%。买家方面，房地产基金和政府平台构筑主力，分别占比42.4%和28.3%，四季度市场录得一笔国企收购位于大源的地标综合体（办公、酒店及商业）备受关注。此外，随着市场价格调整的逐步深入，核心资产“抄底”窗口期开启，房企和一般企业买家的活跃度回升，年内贡献位于核心地段的零售物业、酒店及在建项目的交易。