2023上半年深圳房地产市场回顾与展望

—深圳房地产市场回顾与展望——双轨并行·分化加剧— 易 居 企 业集团·克而瑞·深圳区域 权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 欢迎扫码关注克而瑞深圳区域 深圳房地产市场回顾与展望│2023上半年深圳房地产市场回顾与展望│2023上半年中国房地产大数据应用服务商 2023上半年 B I G D A T ER E S E A R CHC O N S U L T SS E R V I C E 三、咨询板块 一、数据板块 二、研究板块 CRIC 2020数据库粤港澳大湾区投资决策系统城市栅格系统场景化大屏企业定制数据系统等 房企-粤港澳大湾区投资布局战略研究服务 《深圳房地产市场月度/季度/年度监测报告》《全国及深圳房地产政策资讯研究监测报告》《粤港澳大湾区城市房地产热点监测研究》《企业定制月度/季度/年度监测报告》等 地块可行性研究服务、项目定位服务 房企品牌研究：企业测评、项目测评服务/房企白皮书服务 专题研究服务：客户研究、产品线研究、企业研究等 2023年上半年深圳楼市关键词 •“刚需”“改善”项目分化：改善盘开盘去化普遍6成以上，刚需盘普遍不足2成。 •供应为近六年上半年新高：供应259万㎡，比近6年高值增长近5成 •可售型人才房分流：上半年人才房二房去化率达90%以上，三房销售分化，二三房整体销售达7000套，成交套数占比新房市场近三分之一。 •“日光盘”犹存：【海德园】凭借顶级城市配套和学区配套，加上可观的一二手倒挂空间，成为今年上半年仅存的日光盘。 •二手房指导价名存实亡：二手房按揭贷款和参考价脱钩，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。 •城中村统租：4月25日，南山西丽发布白芒村统租公告，引发舆论讨论，根据《深圳市住房发展2023年度实施计划》的通知，2023年计划供应分配保障性住房9万套，其中城中村统筹5.2万套。 •前海调规：前海调规之后，该片区的存量宅地面积从2万㎡增加至44.5万㎡，建面从5.56万㎡增至135.93万㎡。 2023上半年深圳房地产市场回顾 地市政策楼市 01 2023年上半年房地产市场回顾 政策边际放松，二手房松绑力度有所加大，保障性住房相关政策不断完善 上调公积金幅度，二手房贷款额度与指导价脱钩等边际性政策为主，无大幅刺激性政策；保障性住房相关政策不断完善，安居房、人才房将退出历史舞台，共有产权房取而代之。 政策 首轮土拍热度超预期，第二轮供地量与质均显著提升,深超总放开7090限制、竞现房首现 供地规模持续高位，首轮土拍热度超预期，财务稳健民企积极进场； 基本土拍规则限地价、限溢价等维持不变，但从二批次土拍开始取消集中拍地，出现放开7090限制、竞现房销售、取消配建等规则。 地市 供应为近六年上半年新高，成交量与19年基本持平；月度成交3、4月弱复苏后回落 政策严控下，经济形势及保障房供应影响，刚需市场下滑严重，深圳楼市萎靡不振； 市场分化加剧，改善盘开盘去化普遍6成以上，刚需盘多数不足2成。 楼市 新房大量供应叠加一二手价格倒挂，二手房市场持续低迷，一二手成交量基本维持在1比1 3/4月积压需求释放带动成交量小幅上涨，之后呈现冲高回落趋势，4月指导价放松后并未带来实际成交量的提升；一二手成交量基本维持在1比1，其中福田、龙岗为成交主力区域。 政策边际放松，二手房方面政策松绑力度有所加大；安居房、人才房将退出历史舞台 二手房指导价名存实亡 深汕限购放开 4月20日，深圳网传银行核定贷款房价以网签备案价和评估价，实际成交价孰低为准，参考价仅作参考，即日起实行（已执行)。 3月，深汕住建局日前发布《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》,放开限购。 2023年上半年 安居房、人才房将退出历史舞台 公积金贷款额度上调 7月，《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，这四份文件将于8月1日正式实施。深圳不再安排建设安居型商品房和人才住房，改建共有产权房。 3月24日，深圳住建局发布《深圳市住房公积金贷款管理规定》。政策调整后，个人住房公积金贷款最高额度可由原来的50万元提高至70万元，家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。 深圳楼市重点政策 "十四五”新增20万套保障房 深圳暂停两年的积分入户重新启动 4月，深圳住建局公布，十四五”期间，建设筹集保障性住房从原目标54万套(间)提高到不少于74万套(间)。 6月，深圳市公安局公布《2023年度居住社保积分入户政策解读》。据了解，2023年度积分入户将于6月中下旬正式启动，入户指标共2万个。 2023上半年房地产市场回顾‖地市（集中土拍）01 首轮土拍热度超预期，财务稳健民企积极进场；第二轮供地量与质均显著提升,深超总放开7090限制、竞现房首现 6月30日，深超总地块经竞地价39轮，竞配建112轮，竞拍过程持续77分钟，最终由中海地产以125.32亿元+配建5.85万㎡全年期自持租赁住房竞得，溢价率15%，成为深圳第8宗百亿地块，也是近3年总价最高的宅地。 宝中地块A001-0212——竞指标的部分从今年宅地出让中的“竞保障房”改为“竞现房销售建面” 宝中宅地住宅部分拟建设普通商品住房，采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让,但竞指标的部分从今年宅地出让中的“竞保障房”改为“竞现房销售建面”。 【新房】供应为近6年上半年新高，成交量与19年水平基本持平，月度成交自3、4月弱复苏后开始回落 【开盘】开盘去化率持续低位，项目分化显著；改善盘开盘去化普遍6成以上，刚需盘多数不足2成 【二手房】新房大量供应叠加优惠促销及部分项目价格倒挂，二手房市场持续低迷，一二手成交量基本维持在1比1 【可售保障房—人才房】可售人才房热度走高，2023年上半年去化近7000套，对商品房刚需市场冲击大 2023上半年深圳房地产市场展望 政策环境 市场走势 2023下半年深圳楼市研判： 房住不炒基调不变，中心区及近郊区域放开限购政策可能性不大，以压缩购房成本的边际性政策为主 政策环境 土地市场：基本规则优化，规模维持高位，下半年前海超10公顷土地将入市； 新房供应：下半年计划新增供应3.4万套,其中改善新盘约占1/3，主要分布在宝中及蛇口西丽区域； 新房成交：受前期客户消耗和大势影响，预计下半年整体去化量或低于上半年；区域、项目分化持续存在；外围刚需盘延续整体降温的趋势；改善盘去化较相对坚挺，但内部分化； 市场 出售型保障房：安居房、人才房将退出历史舞台，共有产权房逐步面市 房住不炒基调不变，中心区及近郊区域放开限购政策可能性不大，以压缩购房成本的边际性政策为主 城市政策调整的整体力度较小，主要聚焦于远郊，效果相对有限，房住不炒基调不会变，激进的政策将退出取而代之的是稳定的、制度化的长效机制，加强“一区一策” 多形式购房补贴 一区一策 一区一策：6月，中国经济时报发布《一线城市房地产限购应适时优化调整》文章指出，一些一线、新一线城市采取“一区一策”优化限购等楼市限制性政策。 公积金贷款额度提升：上海、广州、深圳则宣布上调多子女家庭住房公积金贷款额度。 利率下调仍有空间：当前经济偏弱、需求不足，货币政策或将持续宽松直至引导市场预期回稳 部分区域放开限购：3月，深汕住建局日前发布《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》，已放开限购，限购放开之后无明显刺激作用。 【未来供地】规模维持高位，“商改住”增加核心区宅地供应,下半年前海超10公顷土地将入市 土地供应三大特征：1）规模维持高位；2）供应集中在坪山、龙岗、宝安、光明等外围区本地刚需+改善；3）新增前海宅地14宗供应主打高改 2023年下半年房地产市场展望‖市场走势|土地市场 【土拍】基本规则优化，保障性住房配建比例下调，部分地块因地制宜取消7090限制，提高供需匹配度 2023年下半年房地产市场展望‖市场走势|市场供应 新增供应：下半年计划新增供应3.4万套,其中改善新盘约占1/3，主要分布在宝中、南山（西丽蛇口白石洲）区域 截至6月30日,深圳今年已有61个住宅新盘拿预证,共计25682套。根据深圳市住房和建设局近日印发的《深圳市住房发展2023年度实施计划》计划批准预售和现售商品住房约6万套，下半年计划预证供应3.4万套。 2023年下半年房地产市场展望‖市场走势|市场成交（新房） 市场成交：预计成交量与上半年基本持平；区域、项目分化持续存在；外围刚需盘延续整体降温的趋势；改善盘去化相对坚挺，但内部分化 目前刚需客持续观望，改善客群相对活跃，开盘去化率依赖改善盘带动提升。受前期客户消耗和大势影响，预计下半年整体去化量，或低于上半年。 区域方面，项目分化持续存在，外围区域如光明、坪山区域降温明显，下半年刚需盘将延续整体降温的趋势。改善盘去化相对较好，但中心区改善盘也出现内部分化，存在明显倒挂、优越地段及配套项目，开盘接近日光，无明显价格优势的改善项目表现平平。 2023年下半年房地产市场展望‖市场走势|市场成交（二手房） 二手房：挂牌量走高，成交依旧低迷，业主降价成主流 二手房成交量持续下滑，市场低迷，4月政策出台仍无法带动成交量继续回升，购房者信心明显不足,挂牌量持续高位； 深圳刚需板块当前价格战激烈，房企优惠让利，一手房低于周边二手房价，部分刚需客群流向一手房市场；而部分改善板块因政府限价，一二手倒挂，存在利润空间，一手房市场挤压下，二手房成交承压，二手房业主降价依旧是主流。 02 2023年下半年房地产市场展望‖市场走势|人才房 出售型保障房：供应量逐年加大，共有产权房加快入市 《深圳市住房发展“十四五”规划》，持续加大保障性住房建设筹集和供应分配力度，“十四五”期间计划建设筹集保障性住房74万套(间)，其中共有产权住房8万套。 可售人才房未来潜在供应预计超2万套，主要分布在光明、宝安、龙岗等区；安居房未来潜在供应预计约2.3万套，主要分布在龙岗、坪山、宝安等区。 附件： CONTENTS 01榜单发布 企业排行 项目排行 CRIC观点 成交金额集中度和面积集中度均有所下降，规模房企竞争愈发激烈 榜单发布‖企业排行|房企销售金额 销售金额TOP10：前十集中度同比上涨三成，除万科呈现下滑态势外，华润重回榜首，房企持续层次化梯队竞争，TOP4门槛断层明显均超百亿。华润置地和深铁置业仍稳居流量双榜冠亚之位，销售金额TOP10：前十集中度下降超两成，前三位均超百亿,门槛断层明显，华润和深铁居金额冠亚之位 2023年上半年，深圳整体市场成交金额同比上涨6%。头部房企竞争激烈，top10房企商品房成交金额集中度大幅下降，市场占有率为47.2%，top10入榜门槛下降35%； 华润置地1-6月累计流量业绩达148.19亿元，同比下降50％，主力项目【超核中心|润府】单盘贡献超64亿元；万科地产凭借其主力项目【万科瑧湾悦】、【万科未来之光】、【万科金域学府】三盘重回流量榜单前三名。 2022上半年 2023上半年 榜单发布‖企业排行|房企销售面积 销售面积TOP10：集中度较去年下降明显，TOP3房企市占率均下滑，华润和深铁居面积冠亚之位 2023年上半年深圳楼市整体成交量较上年上涨19%。TOP10企业成交面积约118.6万㎡，较去年下降17%，TOP10企业整体成交集中度下降，市场占有率较去年下降17.3%，TOP3房企华润置地\深铁置业\万科地产市占率下降明显。 2023上半年入榜门槛为6.