核心城市展现韧性，结构性复苏持续推进

glzqdatemark12025年07月11日 |报告要点|分析师及联系人请务必阅读报告末页的重要声明 2025年1-6月，35城新房成交6680万平方米，同比下降9.4%，6月单月同比下降11.0%，市场低位震荡，分化加剧。一线城市降幅较小，核心城市优质项目或将带动温和复苏。二手房延续以价换量，1-6月15城累计成交4903万平方米，同比增长10.9%，增速持续放缓，6月百城二手房均价同比下降7.26%。1-6月300城宅地累计成交面积同比增长1.8%，成交楼面价同比上涨33.4%，6月溢价率降至6.32%。我们认为核心城市在“好房子”项目带动下或迎来结构性修复，二手房市场在以价换量背景下成交动能趋缓，价格或持续承压。杜昊旻姜好幸方鹏刘汪SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明房地产核心城市展现韧性，结构性复苏持续推进投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市相对大盘走势相关报告1、《房地产：销售端整体平稳，投资端持续调整》2025.06.242、《房地产：品质时代来临，适配改善型房企——地产行业2025年度中期投资策略》2025.06.19扫码查看更多➢新房销售：成交低位震荡，城市分化显著2025年1-6月，35城商品房累计成交6680万平方米，同比下降9.4%，降幅较1-5月走扩0.3个百分点；6月单月成交1371万平方米，同比下降11.0%。市场延续分化，一线、二线、三线城市6月成交面积分别为362、911、98万平方米，同比分别-1.5%、-13.7%、-15.6%。我们预计7月份新房成交整体或延续低位波动，同比降幅或因基数较低收窄，核心城市新房成交有望凭借高品质项目入市呈现温和复苏趋势。➢二手房销售：增长动能减弱，价格持续下探2025年1-6月，15城二手房累计成交4903万平方米，同比增长10.9%，增幅较1-5月收窄2.5个百分点；6月单月成交783万平方米，同比下降0.9%。上半年市场整体保持增长，但受前期需求集中释放以及优势新房项目分流影响，增长动能有所减弱。2025年6月百城二手房均价环比下降0.75%，同比下降7.26%，二手房市场仍保持“以价换量”趋势，叠加购房者观望情绪浓厚，我们预计二手房价格或持续面临下探压力。➢土地市场：延续提质缩量趋势，整体热度下降2025年1-6月，全国300城宅地供应10783万平方米，同比下降6.5%；累计成交9136万平方米，同比上升1.8%；累计成交楼面均价8087元/平方米，同比上涨33.4%。土地市场呈现“提质缩量”态势，一线及强二线核心区优质宅地供应拉动整体均价上行。2025年6月300城宅地平均溢价率为6.32%，自4月以来持续回落。头部房企补货意愿较强，但拿地策略趋于理性，楼面均价同比增幅逐步收窄，聚焦优质资源保障盈利空间。➢投资建议：推荐在核心城市持续拿地的头部央国企和改善型房企我们认为短期内新房市场或延续分化，核心区域高品质项目的去化速度和盈利能力更有保障，核心城市在“好房子”项目带动下或迎来结构性修复。二手房市场在以价换量背景下成交动能趋缓，价格或持续承压。推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期-10%13%37%60%2024/72024/112025/32025/7房地产沪深300 2/15 正文目录1.销售端............................................................51.1量：新房成交低位震荡，二手房增速放缓.........................51.2价：“好房子”带动新房价格提升，二手房价格或持续承压...........71.3房企：供给约束下销售承压，房企表现持续分化...................72.土地端............................................................92.1量价：延续提质缩量趋势，整体热度有所下降.....................92.2分级别：城市分化加剧，高能级城市热度领跑....................112.3房企：头部房企补仓优质地块，拿地量价齐升....................123.投资建议：推荐在核心城市持续拿地的头部央国企和改善型房企..........144.风险提示.........................................................14图表目录图表1：35城商品房累计成交面积及增速.................................5图表2：35城商品房当月成交面积及增速.................................5图表3：35城商品房历年1-6月分级别累计成交面积（万平方米）...........6图表4：35城商品房分城市级别当月成交面积同比.........................6图表5：15城二手房累计成交面积及增速.................................6图表6：15城二手房当月成交面积及增速.................................6图表7：15城二手房历年1-6月分级别累计成交面积（万平方米）...........7图表8：15城二手房分城市级别当月成交面积同比.........................7图表9：百城新房二手房销售均价........................................7图表10：百城新房二手房销售均价环比变动...............................7图表11：TOP100房企累计全口径销售金额及增速..........................8图表12：TOP100房企当月全口径销售金额及增速..........................8图表13：TOP100房企全口径及权益口径销量..............................9图表14：全国300城宅地累计供需走势..................................10图表15：全国300城宅地累计成交楼面均价..............................10图表16：全国300城宅地当月供需走势..................................10图表17：全国300城宅地当月成交楼面均价..............................10图表18：全国300城宅地月度溢价率与流拍率............................11图表19：全国300城宅地月度成交保证金比例............................11图表20：一线城市宅地累计供需走势....................................11图表21：二线城市宅地累计供需走势....................................11图表22：三四线城市宅地累计供需走势..................................12图表23：分城市级别累计成交楼面均价（元/平方米）.....................12图表24：2025年1-6月累计土地出让金TOP10城市.......................12 3/15 4/15图表25：2025年1-6月TOP10城市累计规划建面及溢价率.................12图表26：TOP100房企2025年1-6月拿地金额及均价......................13图表27：TOP100房企当月拿地金额及均价...............................13图表28：2025年1-6月权益拿地金额TOP10房企.........................13图表29：2025年1-6月TOP10房企楼面均价及溢价率.....................13 1.销售端1.1量：新房成交低位震荡，二手房增速放缓新房：2025年1-6月，35城1商品房累计成交6680万平方米，同比下降9.4%，降幅较1-5月走扩0.3pct。6月当月成交面积为1371万平方米，同比下降11.0%。全国市场分化加剧，受三四线城市去化困难影响，叠加部分城市政策效应减弱，市场活跃度降低，新房成交量依然处于低位震荡。考虑到2024年三季度新房成交基数较低，我们预计7月份新房成交整体或延续低位波动，同比降幅或有所收窄。35城商品房累计成交面积及增速资料来源：Wind，国联民生证券研究所新房：分城市级别来看，2025年6月35城商品房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交362、911、98万平方米，同比分别-1.5%、-13.7%、-15.6%。一线城市同比降幅较小，表现出较强韧性；二三线城市同比降幅显著，下行压力明显大于一线城市，市场分化特征突出。我们预计后续核心城市新房成交或凭借高品质项目入市135城包括1）一线城市：北京、上海、深圳、广州；2）二线城市：杭州、宁波、南京、苏州、武汉、济南、青岛、成都、福州、厦门、佛山、南宁、无锡、常州、绍兴、温州、金华、惠州、泉州；3）三线城市：扬州、镇江、连云港、盐城、舟山、汕头、江门、清远、莆田、芜湖、泰安、韶关。2022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/102025/1累计成交面积（万平方米）同比增速（%，右） 图表2：35城商品房当月成交面积及增速资料来源：Wind，国联民生证券研究所-50%0%50%100%150%2025/405001000150020002500300035002021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/7当月成交面积（万平方米） 5/15-100%-50%0%50%100%2023/102024/12024/42024/72024/102025/12025/4同比增速（%，右） 请务必阅读报告末页的重要声明 呈现温和复苏趋势，但低线城市新房成交或仍处于低位，去化或仍有难度。图表3：35城商品房历年1-6月分级别累计成交面积（万平方米）图表4：35城商品房分城市级别当月成交面积同比资料来源：Wind，国联民生证券研究所资料来源：Wind，国联民生证券研究所二手房：2025年1-6月，15城2二手房累计成交4903万平方米，同比增长10.9%，同比增幅较1-5月收窄2.5pct。单月来看，6月15城二手房成交面积为783万平方米，同比下降0.9%。2025年上半年15城二手房市场整体保持增长态势，但近期二手房市场进入前期需求集中释放后的调整阶段，累计成交的增速有所放缓，市场增长动能有所减弱。15城二手房累计成交面积及增速图表6：15城二手房当月成交面积及增速资料来源：Wind，国联民生证券研究所资料来源：Wind，国联民生证券研究所二手房：分城市级别来看，2025年1-6月15城二手房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交1212、3482、210万平方米，同比分别为+25.8%、+6.3%、+15.1%。一线及强二线城市市场热度依旧维持高位水平，但由于优质新房入市分流部分二手房需求，核心城市二手房成交增长速度有所放缓。215城包括1）一线城市：北京、深圳；2）二线城市：杭州、南京、苏