25年有望穿越债务周期，运营业务继续助力转型突围

25年有望穿越债务周期，运营业务继续助力转型突围 核心观点 近期，公司召开股东大会，管理层表示2025年到期债务已做好偿债铺排，年底有息负债余额降至1400亿元左右。公司发布5月运营数据，1-5月，公司运营业务收入110.2亿，同比持续增长。 ⚫2025年底有望完成债务结构转换，财务安全性提高。公司在债务管理中，通过正向经营现金流降低有息负债的总额，近两年已累计压降有息负债超300亿元。截至2024年末，有息负债同比-9%至1763亿元，净负债率52%，剔除预收款后的资产负债率57%。对于2025年到期的债务公司已做好清晰有序的偿债铺排，预计2025年底将降至约1400亿元。另一方面，公司通过经营性物业贷置换短周期的信用债以优化债务结构，截至2024年底，有息负债中银行融资占比达到83%，其中经营性物业贷和长租贷占比近50%；直接融资降至17%，其中境内债12%、境外债5%。由于经营性物业贷账期更长、成本更低，2024年公司平均融资成本下降0.24pct至4.0%，创下近五年新低，并且债务账期拉长至10.3年，较2023年上升2.42年。而2025年则是债务结构转换的最后关键的一年，年内有序履行债务兑付后负债规模预计降至1400亿，信用融资预计降至10%。 ⚫去库存仍为主任务，运营业务构筑业绩基本盘。公司开发业务主要任务仍为攻坚存货去化。在物业销售规模及毛利率下滑及债务压力下，运营及服务航道支撑起整体利润盘面，2024年运营及服务收入267亿元，同比+7%，占比提升至21%，贡献毛利143亿元，同比+6%，占比达70%。2025年1-5月，运营及服务收入同比持续增长，其中龙湖商业营业额增长约20%，日均客流增长超25%；资管业务也实现利润稳增。公司将继续加大经营业务自身护城河的构建，助力转型突围。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001李雪君021-63325888*6069lixuejun@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860517020001香港证监会牌照：BSW124 盈利预测与投资建议 ⚫公司凭借大体量且较为优质的经营性资产融资置换信用债以优化债务结构，财务安全性提升。行业下行期开发业务形成一定拖累，而经营业务支撑利润基本盘，穿越债务周期后新旧动能转换有望加速。根据公司经营近况，调整对销售增速、毛利率等预测，调整后25-27年归母净利润预测值为79.2/81.5/85.1亿元（原预测25年为98.9亿元）。参考可比公司，给予公司2025年PE估值为8x，对应目标价10.24港元。（1港元=0.911人民币），维持买入评级。 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 开发业务承压，偿债铺排清晰2024-04-17核心业绩平稳，利润结构优化2023-08-24 风险提示：市场超预期下行。政策宽松不及预期。行业信用风险进一步蔓延。 附表：财务报表预测与比率分析 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 东方证券研究所 地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话：021-63325888传真：021-63326786网址：www.dfzq.com.cn 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。