2025年医疗资本市场

简介 3医疗资本市场2025恢复健康……6全有或全无 82025年预测19REITs成焦点12英国宏观经济概览4债务市场更新14内容健康前景18医疗的稳定脉搏 10Q&A：理解社会基础设施16 85%52.5%医疗资本市场20252024 年度总结全球资本入住…32亿英镑总交易量21.9百万英镑最大单一资产交易投资组合交易尽管一些传统领域仍在努力寻求突破，医疗保健行业似乎接过了2022年未完成的工作。2023年交易量约下降50%的情况已成为过去瑞安·理查兹，Knight Frank，助理如果2023年看到了投资者退后以评估市场，2024年是资本雄厚的投资者抓住“错过就太好了”的机会的一年。尽管英国医疗保健市场近年来感受到了许多行业所经历的相同压力，但2024年投资者确实表明了他们对该行业的积极情绪。截至2024年第四季度末，平均年化回报率为5.8%，较上一期上升至4.4%。我们和医疗保健业务在2024年的交易额已超过30亿英镑。这当然是由于北美资本通过Welltower等房地产投资信托基金（REITs）的积极重新进入，以及它们能够利用RIDEA结构，因此WHOLECO交易比以往任何一年都更为突出。2024年海外资本需求占比 来源：Knight Frank，MSCI。截至2024年第四季度平均年化回报率5.8%五年平均交易量24亿英镑一如既往，突出了医疗保健行业在回报稳定性方面的优势。我们继续看到在年度养老院交易绩效回顾中运营商交易的强势，进一步巩固了行业信心。医疗保健的基本驱动力，如人口统计、长期收入和ESG资质，已经并且持续证明其不可忽视。因此，随着这一点，医疗保健行业的整体前景是积极的，并且我们已经看到去年的积极情绪通过完成的重大投资组合交易以及几项关键并购谈判，已经传递到今年。 4英国宏观经济概览2024年上半年，英国经济显现出温和的活跃度，第一季度国内生产总值（GDP）增长+0.8%，第二季度增长+0.4%。2024年下半年，英国经济陷入停滞，如第四季度温和但出乎意料的+0.1%增长所反映的那样。这发生在10月预算后持续疲软以及国外需求疲软的背景下。nik poteer,Knight Frank，助理国际货币基金组织将其全球增长预测下调，预计2025年为2.8%，2026年为3.0%，低于1月份发布的这两年的3.3%预测。这将使全球增长水平与2000-2019年的历史平均水平3.7%相比不甚显著。在经历了一段全球宏观经济冲击的时期后，世界经济显示出稳定迹象，尽管预期的增长水平有所下降。这一趋势在2025年第一季度发生了急剧转变，当时美国的“解放日”引发了全球市场的急剧下滑。由此产生的 uncertainty（不确定性），主要由新实施的美国关税推动，给全球经济展望投下了阴影。为此，向2025年，英国也预计相对于历史平均水平增长将保持低迷。2025年关税的影响预计将适中，约为0.1%，GDP增长预测为1.0%。 医疗资本市场2025国王法院护理之家，金斯利医疗保健英国是首批与美国就“解放日”后达成贸易协议的主要经济体之一。该协议在更广泛的全球不确定性时期提供了一些急需的明确性。虽然与之前的预测相比，它不太可能显著改变英国的整体经济前景，但它确实为汽车和钢铁等产业提供了有意义的支持。即便如此，该协议也加强了这样一种观点。2024年上半年，英国经济表现出适度活力，第一季度GDP增长了+0.8%，第二季度增长了+0.4%。2026年，然而，英国国内生产总值预计将进一步放缓至0.9%，较关税前的预测1.5%有所下降。 5社会影响稳定收入长期收入运营商收入得到来自自筹资金护理和公共资金护理的健康组合的支撑。收入由医疗保健领域的高入住率和患者需求跨境资本持续发挥重要作用，占整体CRE交易量的53%。尽管外国投资环比下降了35%，但再次积聚势头。仅Q1季度，日本投资较2024年总额激增59%，澳大利亚资本则大幅增长了234%。房地产投资者已经从零售等传统行业转移到医疗保健等替代性领域以分散风险。行业基本面逐渐改善。根据MSCI，自2023年初以来，房地产收入增长了5%以上。资本价值在经历了21%的下跌后反弹，目前达到自2022年秋季以来的最高点。随着利率显示出稳定迹象，英国商业地产的背景环境变得更加有利，投资者正在寻找安全的避风港资产进行资本配置。加权平均未到期租赁条款（WAULT）在养老护理和医院行业平均为25-30年。租赁通常与通货膨胀挂钩。行业（20亿英镑）、物流（17亿英镑）和零售（14亿英镑）。值得注意的是，生活行业是唯一实现同比增长的。冲击或ESG投资对房地产的影响正在以前所未有的速度增长。现在，许多投资者正关注社会基础设施投资，而医疗保健正是其中的一部分。 房地产结构调整英国超过85岁人口预计将从170万人增加到2050年的370万人。人口老龄化意味着对住宅护理、初级保健和急症医院服务的需求不所支持。2025年第一季度英国商业房地产投资总额为81亿英镑，较2024年第四季度下降45%，同比下降28%。办公楼仍然是投资最活跃的领域，投资额为22亿英镑，其次是住宅将医疗保健作为一项投资2025年持续的动荡中，英国在2025年第一季度成为跨境资本的首选目的地，这突显了其在挑战性的全球条件下所展现出的韧性。恢复初期的总交易量为46.6亿英镑；比2023年多21%，但仍低于10年平均值的18%。跨境投资是关键驱动力，国际资本贡献了英国CRE交易量的45%在第四季度。英国继续保持全球投资顶级目的地的地位，仅次于美国，而伦敦连续第五年成为最受青睐的全球都市跨境投资地。2024年总收益为5.8%，高于许多核心房产板块。收益历史稳定，更广泛的英国房地产在全球经济衰退中提供安全性和流动性。英国医疗保健的长期且通常由政府支持的收入提供了进一 避险需求医疗资本市场2025人口结构变化投资业绩英国相对不受全球关税压力的影响，这有助于维持经济稳定感。在经济增长放缓的背景下，预计英格兰银行（BoE）将在2025年实施两次额外降息，市场普遍预期年底利率将达到3.75%。断增长。英国CPI通胀在2025年3月的一年中从2.8%（2月）降至2.6%，预计自4月起因国家保险和最低工资率上调而有所上涨。牛津经济学预计美国关税将在2025年产生通缩效应，将年终通胀从提前关税预测的3.2%降至3.0%。下行压力来自疲软的消费需求、全球油价下跌以及英镑对美元走强。的案例为投资者提供保护和多元化。2024年，英国的商业地产（CRE）市场显示出步的保护。 63.53.02.52.01.51.00.502012201320142015201620172018201920202021202220232024恢复健康……来源：Knight Frank以及伯克利护理，以及维尔托尔以未公开的价格收购了英国护理。因此，我们看到了过去一年记录了更多交易，这有助于积极的情绪，考虑到2023年以总交易量12亿英镑结束。然而，仍然显示出谨慎的迹象，利率没有像我们最初预测的那样迅速放缓，因此似乎有些市场观望。去年买家构成出现了重新定位，倾向于海外资本以及机构投资者和私人房地产公司。这比2023年更符合五年平均水平。2024年的主要交易包括Hartford Care、Signature Senior Living2024年的交易量约为32亿英镑，这是我们自2020年以来所见的最高的，其中很大一部分归因于WHOLECO交易和海外资本。交易结构在其中发挥了巨大作用，因为投资者寻求比传统三重净租赁方式所能提供的更可观的净运营收入。在讨论市场规模时，子行业的投资是另一个需要考虑的方面。老年护理持续吸引投资者最广泛的关注，占68%的市场规模。此外，私立医院占到了报告市场规模的29%。值得注意的是，在这项老年护理需求中，大量运营交易涌现，相当一部分需求来自投资者，他们不仅购买传统固定收益房地产回报，还试图获取运营收入份额，进一步推动医疗保健作为真正运营资产类别的能力。由于这些统计数据，了解资本不仅投向哪里，还如何配置，仍然非常有价值（图5）。剔除异常交易（任何超过5亿英镑的大额交易被归类为异常），尽管存在图 1：记录的医疗保健投资金额（亿英镑） 59%41%图 3：按交易类型划分的体积医疗资本市场2025来源：Knight Frank固定收益WHOLECO少数此类交易（过去十年内有三笔），此类交易的包含或排除可能会呈现不同的图景或情绪。在最近两年内缺乏大宗交易量（图6）的情况下，如果交易量没有出现偏差，则应视为积极的信号。尽管如此，即使排除了较大的交易，2024年也显示出良好的交易量，因此表明我们正面临来自众多投资者的、基于大量交易而非少数异常大额交易的、更强有力且更规律的医疗健康资产需求。回归更大的交易量将源于该行业的正常化、持续的有机需求以及一些将使投资者钱包宽松的组合交易。对于未来一年，我们预计该行业将在已记录交易方面重新获得其势头。图7显示了基于平均五年增长的预测交易量，排除了主要交易（超过5亿英镑）。 200%150%100%50%0%-50%-100%20142015201620172018201920202021202220232024来源：Knight Frank医疗房地产所有商业地产图2：房地产投资量百分比变化 0%10%20%30%40%图 8：投资组合与单一资产交易作品集单个资产REIT PHP。除了这家美国Care Trust收购Care REIT之外，以及Aedifica和Cofinimmo合并的最新消息（这将创造全球第四大医疗保健REIT），这意味着2025年已经为投资者们忙碌的一年。2024年海外资本出现反弹，延续了2022/23年的异常下跌。这是由于大量2024年交易额突破30亿英镑。这首先是对去年的一大显著改善，也是投资者信心在经历各种不利因素后回升的迹象。值得注意的是，WHOLECO以及出售和回租交易结构在这些交易额中发挥了重要作用，因为运营商希望退出该行业或释放资本。这种强烈的行业信心最终延续到了2025年，目前第一季度交易额已报告约为3.3亿英镑。基于这一点，我们也看到了并购活动似乎正在复苏，不仅体现在WHOLECO针对运营资产的交易，也体现在上市医疗保健投资者的交易。初级保健REIT Assura已成为私募巨头KKR以及竞争对手的目标收购。图 8 表明，在 2024 年，投资组合交易占交易量的 85%，而相比之下，在 2023 年，单个资产和投资组合交易分别占交易量的 48% 和 52%。这可以归因于众多关键市场参与者以及海外投资者一直在寻求更大的或可扩展的市场份额。交易组合对于理解该行业的方向至关重要全有或全无关于资本流动、投资者类型、目标领域等。 70%80%90%100%48%15%85%26%74%19%81%85%15%医疗资本市场2025来源：Knight Frank英国机构资本也在这其中保持活跃，因此继续是国内活动的根本组成部分。北美以折价交易净资产值（NAV）的房地产投资信托基金（REITs）的数量，因此，处于良好的地位来筹集并最终部署资本。“投资组合交易占交易额的85%，而与2023年相比，单一资产和投资组合交易分别占交易额的48%和52%。” 8 50%60%52% 30%34%图 9：跨境组合医疗资本市场2025欧盟北美洲中东所有跨境财产组合跨境医疗组合美国资本历史上一直分布在养老护理和私立医院资产之间，而欧洲资本则更集中于养老护理。我们进行了一项分析，重点关注资本的位置及其流入医疗保健的子部门。我们还观察到对专科护理和儿童保育设施的兴趣。然而，由于这些领域与养老护理和医院设施相比成熟度较低，因此在分析中并不突出。与往年一样，北美资本是交易量的重要组成部分，这一趋势不仅体现在医疗领域，也体现在所有更广泛的房地产资本流动中。医疗保健领域再次在2024年反映了欧洲和北美资本在所有房地产交易中的存在。 46%17%7%66%来源： Knight Frank, Real Capital Analytic