中国的新房需求将保持低位

中国新增住房需求将保持低位，主要受人口下降、城市化放缓、棚户区改造结束以及房地产投资需求逆转等因素影响。预计未来几年，中国城市对新建房产的需求将略低于每年500万套，比2017年峰值低75%。

核心观点与关键数据：

1. 人口与家庭趋势：

   • 中国人口在2021年达到峰值，未来几年将持续萎缩。
   • 家庭规模下降，2025-2030年，城市每年对新房的人口需求平均仅为410万套，2010年代为940万套。
   • 城市化进程放缓，2024-2030年，每年仅增长0.5个百分点，远低于2010-2020年的速度。
   • “一代户家庭”占比上升，2020年达到50%，预计将继续下降。

2. 拆除需求：

   • 2010年代，平均拆除需求为每年470万套，2020年代预计降至每年270万套。
   • 棚户区改造计划（2015-18年）加速了老旧住宅拆除，未来拆除需求将减少。

3. 投资需求：

   • 2020年左右，中国城市住宅空置率约为20%，空置公寓约6000万-7000万套。
   • 2010年代，投资需求占住房需求的24%，2021年达到570万套，预计2025-2030年，每年平均投资需求为-180万套。
   • 未来二十年可能减少2500万套房产。

4. 政策变化：

   • 政府重心从拆迁转向翻新，城市村翻新获更多重视。
   • 未来几年拆迁需求下降，2020年代平均拆除需求为每年270万套。

研究结论：

除非城市化进程显著加快或区域发展政策改变导致移民模式发生显著变化，否则中国城市每年新建住房需求难以超过500万套。供需地域错配可能导致低线城市库存积压和高线城市重新建设繁荣。多个房产持有者的超预期减持将进一步降低新建住房开工量。