香港兴业国际：截至2025年3月31日止年度之全年业绩公告

暫停辦理股份過戶登記手續本公司將於2025年8月20日舉行之2025年股東週年大會（「2025股東年會」）之記錄日期為2025年8月20日。本公司之股份過戶登記總處及分處將於2025年8月15日至20日（包括首尾兩天）就2025股東年會暫停辦理股份過戶登記手續。於上述期間，股份 之轉讓手續將不 予辦理。為確保合資格出席2025股東年會並於會上投票，所有填妥的股份過戶文件連同相關股票最遲須於2025年8月14日下午4時30分或之前送 達本公司之香港股份過戶登記處香港中央證券登記有限公司，地 址為香港灣仔皇后大道東183號合 和中心17樓1712–1716室，以辦理登記手續。2025股東年會通告將隨後於本公司 及香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）網站刊發及發送予本公司股東。 –2– 2025年2024年附註百萬港元百萬港元31,753.43,940.7(791.5)(2,550.3)961.91,390.4119.8148.94(93.3)(441.1)(645.7)(714.5)(1.8)(3.0)(763.6)(336.4)5(408.2)(409.4)(0.4)(0.1)153.9192.06(677.4)(173.2)7(93.2)(373.9)(770.6)(547.1)8(786.0)(468.0)15.4(79.1)(770.6)(547.1)港仙港仙10(52.9)(31.5)(52.9)(31.5) 綜合損益及其他全面收益表截至2025年3月31日止年 度本年 度虧損其他全面（開支）/收益：將不會重新分類至損益之項目離職後福利義務之重新計量按公平值計入 其他全面收益計量之股本工具投資：年內 公平值變動公平值變動產 生之遞延稅項其後或會重新分類至損益之項目境外合營公司產 生之匯兌差額換算其他境外業務產 生之匯兌差額撤銷境外附屬公司註冊時解除匯兌 儲備本年 度其他全面開支，扣除稅項本年 度全面開支總額下列應佔全面（開支）/收益總額：本公司擁有人非控股權益 2025年2024年百萬港元百萬港元(770.6)(547.1)0.40.7(2.6)(12.7)(0.2)(0.1)(2.4)(12.1)(120.3)(267.4)20.3(283.2)(1.0)0.9(101.0)(549.7)(103.4)(561.8)(874.0)(1,108.9)(889.6)(1,030.1)15.6(78.8)(874.0)(1,108.9) 綜合財務報表附註截至2025年3月31日止年 度1編製基準綜合財務報表乃按照香港會計師公會所頒佈的香港財務報告準則會計準則編製。此外，綜合財務報表包括聯交所證券上市規則（「上市規則」）及香港公司條例所規定之適用披露。除應收按 揭分期供款、投資物業及金融工具於各報告期 末按公平值計量外，綜合財務報表乃根據歷史成本基準編製。綜合財務報表以本公司之功能貨幣港元呈列。2應用新訂準則、經修訂香港財務報告準則會計準則及詮釋採納 經修訂準則及對現有準則之詮釋於2024年4月1日，集團已採納香港會計師公會所頒佈與集團營運相關且於2024年4月1日開始之年 度期間強制生效之經修訂準則及對現有準則之詮釋。香港會計準則第1號（修訂本）香港會計準則第1號（修訂本）香港財務報告準則第16號（修訂本）香港詮釋第5號（經修訂）香港會計準則第7號及香港財務報告準則第7號（修訂本）採納以 上經修訂準則及詮釋並無對集團之業績及財務狀況構成重大影響。 負債分類為流動或非流動附帶契諾之非流動負債售後租回中的租賃 負債財務報表的呈列–借款人對包含可隨時要求償還條款的定期貸款的分類供應商融資安排–7– 尚未生效之新訂及經修訂準則以及對現有準則之詮釋於財務報表獲批准日，以 下新訂及經修訂準則以及對現有準則之詮釋已頒佈 但尚未生效，而集團亦無提前採納：香港會計準則第21號及香港財務報告準則第1號（修訂本）(1)缺乏可兌換性香港財務報告準則第9號及香港財務報告準則第7號（修訂本）(2)金融工具之分類及計量香港財務報告準則第9號及香港財務報告準則第7號（修訂本）(2)涉及依賴自然能源生 產電力之合約香港財務報告準則第1號、香港財務報告準則第7號、香港財務報告準則第9號、香港財務報告準則第10號及香港會計準則第7號(2)香港財務報告準則會計準則之年 度改進–第11冊香港財務報告準則第18號(3)財務報表之呈列及披露香港財務報告準則第19號(3)無公 共責任 之附屬公司：披露香港詮釋第5號（修訂本）(3)財務報表之呈列–借款人對包含可隨時要求償還條款的定期貸款的分類香港財務報告準則第10號及香港會計準則第28號（修訂本）(4)投資者與其聯營公司或合營公司間之資產出售或注資(1)於2025年1月1日開始之年 度期間生效(2)於2026年1月1日開始之年 度期間生效(3)於2027年1月1日開始之年 度期間生效(4)尚未釐定集團已開始評估對集團之影響，且認為其不會對集團之重大會計政策及財務報表之呈列產 生任何重大變動。–8– 3收入及分部資料集團分為五個營運 部門：物業發展、物業投資、交通服務及物業管理、酒店業務及休閒業務。各營運 部門均代表一個營運及 可呈報分部。收入分類貨品或服務種類：銷售物業酒店收入提供其他服務來自客戶合約之收入租金收入綜合收入，如呈報地區市場：香港中國內地日本東南亞總計收入確認時間：於某個時間點隨時間總計 截至2025年3月31日止年 度物業發展物業投資交通服務及物業管理酒店業務休閒業務總計百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元277.1––––277.1–––248.4–248.426.092.5301.5–367.7787.7303.192.5301.5248.4367.71,313.2–433.54.8–1.9440.2303.1526.0306.3248.4369.61,753.4131.8503.0306.3143.0369.61,453.7171.320.4–––191.7–2.6–––2.6–––105.4–105.4303.1526.0306.3248.4369.61,753.4277.1–277.493.2240.0887.726.092.524.1155.2127.7425.5303.192.5301.5248.4367.71,313.2–9– 本年 度虧損(547.1)非控股 股東分佔本年 度虧損79.1本公司擁有人應佔本年 度虧損(468.0)附註：(a)集團之分部業績包括聯營公司 及合營公司之全部業績 總額，撇除投資物業公平值變動之未變現收益或虧損淨額，並扣除因公平值變動所產 生之遞延稅項。(b)截至2025年3月31日止年 度，投資物業公平值變動之未變現虧損淨額為763.6百萬港元（2024年：336.4百萬港元），指投資物業公平值變動之未變現虧損763.6百萬港元（2024年：336.4百萬港元）。–12– 分部溢利/（虧損）指各分部賺取之溢利/（產 生之虧損），不計入分配未分配其他開支、未分配公司費用、財務費用及公司層面之匯兌差額、投資物業公平值變動之未變現虧損淨額以及集團應佔合營公司於投資物業權益之公平值變動之未變現收益淨額，扣除遞延稅項。此乃就資源分配及表現評估向主要營運決策者報告之計量方式。以 上呈報之所有分部收入均來自外部客戶。集團並無披露按營運及 可呈報分部劃 分之資產及負債之分析，因為有關分析並非由主要營運決策者檢討或定期提供予 主要營運決策者作檢討。其他分部資料物業發展物業投資交通服務及物業管理酒店業務休閒業務未分配金額總計百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元截至2025年3月31日止年 度計量分部損益所包括之金額：分部間之銷售收入*––(8.9)–(0.6)–(9.5)物業、廠房及設備之折舊26.516.214.356.863.03.6180.4使用權資產之折舊3.8–0.7–0.53.58.5撥回貸款予合營公司之減值虧損–––––(2.0)(2.0)按攤銷成本計量之債務工具投資之減值虧損–––––6.06.0供出售發展中物業之減值虧損6.7–––––6.7持作出售物業之減值虧損78.8–––––78.8（撥回）/確認物業、廠房及設備之減值虧損––(4.9)–7.7–2.8應收貿易賬款之減值虧損–15.9–––0.216.1按公平值計入損益之金融資產（收益）/虧損淨額–(21.5)–––22.40.9應收按 揭分期供款之虧損淨額0.4–––––0.4撤銷附屬公司註冊之虧損淨額–––––2.52.5出售物業、廠房及設備之收益淨額––(0.2)(0.3)––(0.5)利息收入(44.1)(0.8)–(0.2)–(24.8)(69.9)財務費用149.1–1.3–0.6257.2408.2所得稅支出2.731.03.4(0.2)16.240.193.2分佔聯營公司業績0.4–––––0.4分佔合營公司業績106.5(257.5)–––(2.9)(153.9)–13– 主要產品及服務之收入以 下為集團主要產品及服務之收入分析：銷售物業租金收入酒店收入提供其他服務 –14– 地區資料截至2025年3月31日及2024年3月31日止各年 度，集團之業務位於香港、中國內地、日本及東南亞。集團來自外部客戶（以物業、交 付貨品或提供服務之所在 地為基準，就租金收入而言，以物業所在 地為基準）之收入及有關其按資產地理位置劃 分之非流動資產資料之詳情如下：香港中國內地日本東南亞（附註b）附註：(a)非流動資產不包括金融工具及遞延稅項資產。(b)來自「東南亞」個別國家之收入少於集團收入之10 %。有關主要客戶之資料於上述兩個年 度，來自單個客戶之收入少於集團總收入之10 %。 來自外部客戶之收入非流動資產（附註a）2025年2024年2025年2024年百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元1,453.71,510.417,129.817,742.8191.72,194.74,439.04,251.62.62.1169.4167.0105.4233.51,767.71,617.41,753.43,940.723,505.923,778.8–15– 2025年2024年百萬港元百萬港元(2.5)1.418.4(78.3)0.5(0.5)(2.8)(57.5)–(164.3)(6.7)(13.1)(78.8)(94.3)(0.9)(14.1)(0.4)(5.3)(73.2)(426.0)2.00.4(16.1)–(6.0)(15.5)(93.3)(441.1)2025年2024年百萬港元百萬港元638.3601.3131.8132.32.02.129.933.5802.0769.2(393.8)(359.8)408.2409.4附註：對於一般借貸 資金用作若干供出售發展中物業及在建資產融資，用以釐定合資格資本化之借貸成本金額的資本化率為每年5.80 %（2024年：6.19 %）。 其他（虧損）/收益包括下列各項：撤銷附屬公司註冊之（虧損）/收益淨額外匯 匯兌收益/（虧損）淨額出售物業、廠房及設備之收益/（虧損）淨額物業、廠房及設備之減值虧損供出售待發展物業之減值虧損供出售發展中物業之減值虧損持作出售物業之減值虧損按公平值計入損益之金融資產虧損淨額應收按 揭分期供款之虧損淨額預期信貸虧損模式下 之減值虧損（扣除撥回）包括下列各項：–撥回貸款予合營公司之減值虧損–應收貿易賬款之減值虧損–按攤銷成本計量之債務工具投資之減值虧損5財務費用下列各項之利息銀行及其他貸款非控股 股東墊款租賃 負債銀行及其他貸款安排費用減：計入合資格資產之金額（附註） –16– 附註：於截至2025年3月31日止年 度，由於集團獲相關政府部門豁免按經批准的開發計劃需要建造開發項目內的若干公 共設施的要求，因此撥回建築成本撥備269.0百萬港元。7稅項2025年2024年百萬港元百萬港元本年 度估計應課稅溢利按稅率16.5 %（2024年：16.5 %）計算之