房地产行业报告：核心地段高品质住房韧性较强

根据中指院数据，5月百城新建住宅均价为16815元/平方米，受部分城市优质改善项目入市带动，环比结构性上涨0.30%，同比上涨2.56%。二手房方面，5月百城二手住宅均价为13794元/平方米，环比跌幅扩大至0.71%，同比下跌7.24%，挂牌量维持高位，市场仍在以价换量。租赁住宅方面，受淡季影响重点城市住宅租金继续回落，5月50个城市住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.34%，同比下跌3.44%。整体而言目前核心地段高品质住房韧性较强。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为141.72万方，本年累计新房成交面积为3902.12万方，累计同比+0.1%。30大中城市近四周平均成交面积为186.14万方，同比-7%，环比-2.9%。 其中一线城市近四周平均成交面积为55.25万方，同比+12.5%，环比-5.5%，二线城市近四周平均成交面积为85.71万方，同比-20.5%，环比-2.3%，三线城市近四周平均成交面积为45.18万方，同比+4.4%，环比-0.7%。上周14城商品住宅可售面积为7933.07万方，同比-13.91%，环比-0.33%，14城去化周期为16.62个月，其中一线城市去化周期为11.97个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为194.29万方，本年累计二手房成交面积为5096.17万方，累计同比+26.3%。20城近四周平均成交面积为227.45万方，同比+5.2%，环比-0.5%。截至2025/5/26全国城市二手房出售挂牌量指数为15.63，环比-2.1%，挂牌价指数为154.64，环比-0%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为68宗，成交住宅类土地数量为27宗，新增供应商服类土地数量为92宗，成交商服类土地数量为13宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.46，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.59。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7035.25元/平方米，溢价率为5.23%，环比-1.85pct，成交商服类土地楼面均价为2053.5元/平方米，溢价率为0.88%，环比-0.12pct。 行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.86%，沪深300指数上涨0.88%，房地产指数跑输沪深300指数0.02pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.03%，恒生综合指数上涨2.2%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.17pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为141.72万方，本年累计新房成交面积为3902.12万方，累计同比+0.1%。30大中城市近四周平均成交面积为186.14万方，同比-7%，环比-2.9%。其中一线城市近四周平均成交面积为55.25万方，同比+12.5%，环比-5.5%，二线城市近四周平均成交面积为85.71万方，同比-20.5%，环比-2.3%，三线城市近四周平均成交面积为45.18万方，同比+4.4%，环比-0.7%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周14城商品住宅可售面积为7933.07万方，同比-13.91%，环比-0.33%，14城去化周期为16.62个月，其中一线城市去化周期为11.97个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为194.29万方，本年累计二手房成交面积为5096.17万方，累计同比+26.3%。20城近四周平均成交面积为227.45万方，同比+5.2%，环比-0.5%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2025/5/26全国城市二手房出售挂牌量指数为15.63，环比-2.1%，挂牌价指数为154.64，环比-0%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为68宗，成交住宅类土地数量为27宗，新增供应商服类土地数量为92宗，成交商服类土地数量为13宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.46，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.59。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7035.25元/平方米，溢价率为5.23%，环比-1.85pct，成交商服类土地楼面均价为2053.5元/平方米，溢价率为0.88%，环比-0.12pct。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.86%，沪深300指数上涨0.88%，房地产指数跑输沪深300指数0.02pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.03%，恒生综合指数上涨2.2%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.17pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第21，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第12。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：栖霞建设（+6.36%）、华联控股（+5.07%）、万通发展（+4.71%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：美的置业（+10.53%）、太古地产（+7.91%）、合生创展集团（+7.89%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：华润万象生活（+4.28%）、特发服务（+1.95%）、招商积余（+1.41%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。