“好房子”系列专题一：四代宅崛起，政策红利与产品创新驱动居住升级
房地产2025年06月04日投资评级：看好（维持）行业走势图数据来源：聚源《新房成交面积环比增长，杭州土拍市场火热—行业周报》-2025.6.2《新房二手房成交面积环比增长，持续 推 进 城 市 更 新—行 业 周 报 》-2025.5.25《新房上海同环比领涨，一线新房价格 环 比 持 平—行 业 点 评 报 告 》-2025.5.19-24%-12%0%12%24%36%2024-06房地产相关研究报告 2024-102025-02 沪深300 目录1、四代宅发展历程：经历四个阶段发展，支持政策频出.........................................................................................................42、四代宅特点：得房率提升，居住体验优化.............................................................................................................................62.1、花园露台全赠送提高得房率.........................................................................................................................................62.2、错层分布，高垂直空间增强采光面积..........................................................................................................................82.3、LDKBG一体化，增强无界互动空间.........................................................................................................................102.4、垂直花园体系，展现绿色建筑理念............................................................................................................................113、市场表现：多城四代宅入市，整体去化优秀.......................................................................................................................123.1、苏州：2025年8个四代宅项目有望入市...................................................................................................................123.2、武汉：2024年四季度后集中入市..............................................................................................................................133.3、南京：四代宅集中供应带动市场热度回升................................................................................................................143.4、西安：四代宅成交占比近四成...................................................................................................................................144、好房子趋势：产品力成为核心竞争力..................................................................................................................................154.1、低容积率地块明显增加...............................................................................................................................................154.2、建筑新规下得房率提升...............................................................................................................................................164.3、大户型改善产品更受青睐...........................................................................................................................................175、投资建议..................................................................................................................................................................................186、风险提示..................................................................................................................................................................................19图表目录图1：国内住宅发展主要经历了四个阶段...................................................................................................................................4图2：苏州龙湖未来御湖境四代宅项目设计有南侧露台............................................................................................................6图3：广州招商林屿境82平户型得房率可达128%...................................................................................................................7图4：西安绿城熙海棠140平户型实际得房率最高可达138%.................................................................................................8图5：苏州龙湖未来御湖境四代宅项目露台层高为2个住宅自然层高....................................................................................9图6：苏州龙湖未来御湖境四代宅项目143平户型奇偶数层分布为双南错位分布................................................................9图7：西安绿城熙海棠140平户型则采用了L型和南北双露台、以及U字型露台的设计.................................................10图8：苏州龙湖未来御湖境四代宅项目LDKBG一体化设计..................................................................................................10图9：广州招商林屿境四代宅项目LDKBG一体化设计..........................................................................................................11图10：苏州蠡棠森屿四代宅项目LDKBG一体化设计............................................................................................................11图11：四代宅露台防水设计规范较高........................................................................................................................................12图12：2025年各城市拟供应四代宅依然较多...........................................................................................................................12图13：三座核心二线城市低容积率宅地成交增加....................................................................................................................15图14：不同能级城市宅地成交平均容积率2024年以来明显下降..........................................................................................16图15：2024年四房及以上产品成交占比均有所增长...............................................................................................................17图16：2024年140平及以上产品成交占比均有所增长...........................................................................................................17图17：2024年三四线城市四房户型成交占比更高............................................................................
