“好房子”系列专题一：四代宅崛起，政策红利与产品创新驱动居住升级

四代宅发展历程

国内住宅发展经历了四个阶段：简易茅草房、农村砖瓦房、城市电梯商品房和第四代住宅。2006年住建部发布首部绿色建筑国家标准，2019年重构绿色建筑标准，2021年中国工程标准化协会发布《城市森林花园住宅设计标准》，标志着第四代住宅的标准化发展。各地政府陆续出台政策鼓励房企提升产品品质，2023年以来西安、厦门、苏州等地推出四代宅建设实施方案，四代宅迎来快速发展。

四代宅特点

四代宅主要特征为高层建筑地面庭院，每层住户拥有露台院落和独立花园。主要特点包括：

• 花园露台全赠送提高得房率，如苏州龙湖未来御湖境项目，82平户型实际使用面积突破105平，实际得房率约128%。
• 错层分布，高垂直空间增强采光面积，露台层高大于2个住宅自然层高。
• LDKBG一体化，增强无界互动空间，将客、餐、厨、阳台、花园五大空间一体化。
• 垂直花园体系，展现绿色建筑理念，植物在垂直空间内自由生长。

市场表现

多城四代宅入市，整体去化优秀。2025年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打造四代宅的新项目预计将突破70个。苏州、武汉、南京、西安等城市四代宅项目去化率优于同地段普通住宅，带动市场热度回升。

好房子趋势

• 低容积率地块明显增加，如苏州、南京、合肥等地推出多宗容积率在1.0出头的地块。
• 建筑新规下得房率提升，如北京出台技术要点提高商品房得房率，建面100和140平户型得房率可提升至90%左右。
• 大户型改善产品更受青睐，2024年四房户型产品成交占比同比提升2.8个百分点至29.2%，140平以上户型成交占比同比提升1.7个百分点至18.8%。

投资建议

推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。

风险提示

宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。