四代宅崛起，政策红利与产品创新驱动居住升级

2025年06月27日 09:47 发言人1 00:00各位投资人，大家下午好，我是开元证券地产建筑分析师胡耀文。 发言人1 00:04今天主要跟大家汇报一下我们近期的好房子系系列深度。 发言人1 00:10一在政策红利和产品创新驱动下，四代宅的崛起。 报告的话主要是分成四大部分，包括发展历程，负债宅的特点、市场的表现以及未来好房子的一个发展趋势。 发言人1 00:25首先看一下负债宅的一个发展历程，负债宅的概念是将绿色的生态理念注入城市的一个建筑设计。 发言人1 00:33通过平台立体的绿化形成层层有花园，会不会有庭院的一个建筑形式，所以又被称为城市森林花园建筑或者立体园林生太住宅。 发言人1 00:45四代宅的话主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层的住户都拥有公共的院落和独立花园。 发言人1 00:52然后国内住宅的发展也是主要经营了四个阶段。 发言人1 00:56第一阶段的话是简易的茅草房，主要表现为底层的一个独栋建筑。 然后第二阶段的话是农村的砖瓦房，就是升级成为了双层或者多层的建筑，可以满足升级的一个居住需求，然后安全的属性也得到了升级。 发言人1 01:13第三阶段的话是城市的电梯商品房，主要表现是高层的钢筋混凝土建筑，然后与现代的社区相融合，是整个城市发展的一个延伸。 发言人1 01:25 然后第四阶段的话是四代宅，然后可以同时满足空间的使用效率、社交的需求和城市的绿化需求，实现人与自然的一个高度融合。 从四代宅的一个政策演变来看的话，2006年住建部发布了首部绿色建筑国家标准，2019年然后对绿色建筑的标准进行了重构。 然后2021年中国工程标准化协会发布了城市森林花园住宅设计标准，然后也可以视作时代债的一个标时代债的一个标准化的文件。 发言人1 01:59然后伴随房地产供求关系发生了一个重大变化，然后商品房进入存量市场。 发言人1 02:04所以从政策上也展现出更加开放和包容的一个态度，成为时代在发展的一个重要契机。 发言人1 02:14 在22年之后，房地产销售市场比较低迷，然后各地各个地方政府也是更加有动力去推动住宅产品里的一个革新，所以也是陆续的开开始去调整建筑规范，鼓励防止去提升产品的品质，为购房者提供更加宽敞舒适的居住环境。 发言人1 02:34然后17年的时候，是在在第一个落地项目，第一个项目落地成都，就是七一国际广场。 发言人1 02:41然后22年的时候，福州作为全国首批试点城市，也是推出了首个四代宅。 发言人1 02:48随后的话二三年的2023年11个4代宅项目入市。 发言人1 02:52然后二三年以来的话，像西安、厦门、苏州等地也是陆续出台了自带债相关的一个建设实施方案，在在开始迎来快速的发展。 发言人1 03:02目前的话像福州、重庆、西安、苏州、成都、南京、武汉等一些核心的二线城市，都有众多的一个私人家产品入市。 发言人1 03:13第二部分的话是自带宅的一些特点。 发言人1 03:16其实首先最受大家认可的话就是得房率的一个提升。 发言人1 03:21四代宅得房率的提升主要是依托露台的一个赠送来实现的。 发言人1 03:26然后这一点话也是通过各地政府去出台一些新的设计规范来实现的。 发言人1 03:32包括了像容积域，然后建筑密度、绿地率以及产权面积等多个方面。 发言人1 03:37我们以苏州的龙湖御来龙湖未来御湖项目143平的一个户型为例。 发言人1 03:43这个户型的露台的话是位于项目的南侧，然后也是紧挨一个主卧。 发言人1 03:49出小尺寸，也就是A加B的一个长度，一般要求在3到6米以内。 发言人1 03:55然后部分城市的话其实对于露台的整个长宽比也有一定的要求。 发言人1 03:58然后开场面开旁边的话就是ABCD的一个暴露在外部分的一个长度。 发言人1 04:04一般的话是要求大于露台周长的一半，然后露台的面积整体是不不大于整个这一套这个户型面建筑面积就30%，并且整体的最大面积是控制在50平以内。 发言人1 04:18然后绿化的附土深度，也就是低的长度，要求要大于半米，并且整个露台的绿化面积是要大于60%。 发言人1 04:28然后从各地的具体的政策上，对于符合标准的露台也都是提供了不计容的一个激励，也就是完全赠送。 发言人1 04:36然后通过这张表其实我们也可以看出，每个城市对露台的设计要求都有有细微的差异。 发言人1 04:43比如厦门和成都是要求大户型的产品才能够设置露台，然后像南京、福州和济南市要求露台不能设置在北侧。 发言人1 04:54 然后对各个城市对于露台的这个面积要求的话，基本上都是小于建筑面积的30%，并且实际面积是在50平以内为主。 发言人1 05:05然后从具体得房率来看，伴随赠送露台面积的一个增大，像广州和西安部分的项目最高的得房率是可以达到百分之百4。 发言人1 05:14其中像广州招商的邻里近项目，规划了最大25%的阳台面积和最大40%的一个空中花园赠送面积。 发言人1 05:24所以这个82平的户型实际的使用面积是突破了105平，然后实际的方率是约130%。 然后安的绿色西海棠，凭借一个U字型的跑道式的路牌，所以140平的户型，最大的一个建筑面积，最大的一个建筑空间是达到达达到了220平。 发言人1 05:44所以其实最大的一个得房，所以大概是140%。 发言人1 05:50然后第二个特征的话是错层分布，然后增加采光。 发言人1 05:55因为露台的进深比一般的阳台要大很多，所以其实非常影响下层的一个采光。 发言人1 06:02所以其实可以看到这边想图在在空间布局上采用开敞的错层的一个设计。 发言人1 06:10然后各地的话设计规范基本上规定露台的层高是要大于两个住宅的自然层高。 发言人1 06:17意思的话就是本层露台到上层露台是有两层楼的一个高度。 发言人1 06:22然后比如说单单数层的露台放在客厅之外，然后双数层露台是放在卧室的外面。 发言人1 06:29这样的话不仅增加了一个采光的面积，然后也是消除了传统露台顶部的一个压抑感。 发言人1 06:35同时也是窗地比是要远远高于普通的住宅产品的。 发言人1 06:43然后四代宅露台的一个位置分布的话，也是可以分成双双南向分布以及南北东西错位分布。 发言人1 06:51然后具体举例说明的话，像龙湖御湖境项目143户型的话，它的机有层是双胆错位分布的。 发言人1 07:00技术层的露台是在客厅外边，然后偶数层的露台是连通卧室的。 发言人1 07:06然后绿城绿城西安熙海棠项目140平户型的话，就是基数层的话，露台南向连接客厅，然后偶数层的话是刚才说的U字型露台，然后环绕主卧、次卧和厨房，拥有南北西三个朝向。 发言人1 07:24还有一些楼栋的话，它是基础层，是南北的一个双露台，然后连接客厅和厨房。 发言人1 07:30然后偶式层的话是L型的露台，连接主卧。 发言人1 07:33所以这个项目也是基本上涵盖了每种类型的一个附带债。 发言人1 07:39第三大特征的话是LDKBG一体化，然后增加一个无界的互动空间。 发言人1 07:45 这个主要是指客厅、餐厅、厨房、阳台花园、露台一体化的一个流动线，然后是整体减少了墙体的一个占用，然后将五大空间一体化，既保持了空中院落的一个面积，丰富了是动线，同时又实现了空间多区域的一个联动和场景的一个多元化互动。 发言人1 08:06然后像这两个项目单露台的话是拥有单项的一个动线。 发言人1 08:10然后像苏州最新面试的一个里程C与项目拥有南北的一个双向路台。 发言人1 08:16所以其实这个项目也拥有了往南往北两条一体化的动线。 发言人1 08:25然后第四个特征的话就是在于垂直的花园体系。 发言人1 08:30然后这种设计的话是可以让植物在垂直空间内自由生长，呈现出一个立体的绿化效果。 发言人1 08:37 同时四代宅的露台还设计排水层，防水层和主根层等设计，以防止花木根系对主体结构的一个破坏。 发言人1 08:46通过这些粒子的话，建筑不仅在外观上更具更更加具有吸引力，同时还能够去有效改善整个城市的危机后，增加空气湿度，降低热导效应，增加一个生态系统多样性。 发言人1 08:59然后其实在整体在节能减排上的表现也是比较卓越的。 发言人1 09:04其实我们也调研了一些周边的四代宅项目，目前看来的话其实也存在一定的缺陷。 发言人1 09:10首先的话就是像露台过深，晋升灯过长，确实会影响下层的一个采光。 发言人1 09:17所以例如我如果楼上的露台是在客厅外边的话，那么我们这一层的客厅采光确实会暗一些。 然后第二点的话就是一个隐私性的问题，因为错层分布的话，所以其实如果我站在当前层的露台的侧边的话，其实对于楼下一层的露台是一览无余的。 发言人1 09:36 然后第二点的话是比如我在如果客厅露台的话设置在单数层，那双六层的话客厅外因为没有露台，所以往下看的话就是楼下客厅的露台也是一览无余的。 发言人1 09:48所以其实像当前的一些解决方式，主要是增加露台侧边的一个高度，同时增加上下层之间的挡板，来实现一个隐私性。 然后第三点的话就是在极端天气下露台的一个养护问题，以及像每户露台不同的一个设计，对于整栋楼外一面协调性的一个影响。 发言人1 10:10所以这些点其实在未来的产品中都是要去逐渐优化和改善。 发言人1 10:15然后第三部分是在宅的一个市场表现，根据科锐的一个调研数据的话，25年各个城市里供应的四代宅项目还是会增长的。 发言人1 10:26 然后明确供应四代宅项目的话大概是是70个左右。 发言人1 10:30其中像南京和西安已经明确供应的私宅，供应的私宅宅项目大概是16和14个。 发言人1 10:38 首先我们来看一下苏州，苏州的话四寨寨主要分布在相城区，然后24年是苏州迎来四寨寨土地供应的一个高峰，所以25年苏州带入式的四寨寨一共大概是八个左右，然后以洋房和小高城业态为主。 发言人1 10:53户型设计的话也是以大户型居多，也有100平左右的一个高区户型。 发言人1 10:58 然后龙湖未来一壶注销项目是苏州首个入市的私宅债，然后去年的九月首次开盘，成交额突破了4.5亿元，也是苏州市区市区四季度套数榜的一个基金楼盘，也是该时间段投库楼盘中，成交价格最高的楼盘。 发言人1 11:17礼堂森域项目的话是今年5月开盘的，然后五月单月的销售额是位列苏州整体市区的前三。 发言人1 11:24然后明天的话我们也是会去调研苏州这两个楼盘。 发言人1 11:28如果有投资者感兴趣的话，也可以联系我们去报名。 发言人1 11:33然后是武汉，武汉的话是24年3月出台的一个建筑新规，然后要求的话是主城建筑高度不超100米，然后户型的套内面积在100平以上的住宅，每顾客设置一个都花园。 发言人1 11:47然后之后的话就是四代宅入市的节奏加快。 发言人1 11:50根据科睿的数据的话，今年的2月4代宅住宅的一个开盘首日区划率也是要明显高于传统的住宅项目的。 发言人1 11:59然后南京南京的话是24年7月的话发布一个建筑新规的。 发言人1 12:05然后整体上去年9月以来，南京的四大宅项目也是陆续的入市。 发言人1 12:09开发商的话是以品牌房企为主，然后户型的话也是以改善盘为主。 发言人1 12:14整体的区划表现都要大幅领先于传统住宅。 发言人1 12:18像江南九叙，然后招商经营恤都是网红盘，然后几个标杆的四代宅项目也带动了南京新房楼市热度的一个边际回升。 发言人1 12:30然后西安的话是全国四代宅供应最多的城市。 发言人1 12:3424年大西安区域的四代宅成交面积占比也是达到了39%。 发言人1 12:38然后开盘的区化率是36%，也是要高于非私债债大概八个百分点。 发言人1 12:4524年整体改善盘前2