英国土地公司：2025财年预览（22/5）：校园资产表现突出，目标价上调至364便士

英国|REITs 英国土地公司2025年5月22日行业研究 首视角：2025年平价方案，2027年EPS增长4分钱结论 报表持平，净资产价值(NAV)上涨1%至567便士，杠杆率相对较高，有息负债/EBITDA为38%，基础价值上涨1.6%(上半年：+0.2%vs下半年：+1.5%)：校园资产-0.8%，零售及伦敦城市物流+5%，零售公园+7.1%。负面✁影响是ND/EBITDA比率上升至8倍（从6.8倍），但资金充足，拥有180亿英镑✁流动资金，且评级机构惠誉给予A级信用评级。在投资组合✁活跃年份中，PBT为+4%至2.79亿英镑，增长4%，但每股收益（EPS）和每股股息（DPS）分别保持在28.5便士和22.8便士，因为进行了3.01亿英镑（2024年10月）✁股权配售，用于补充零售仓库（7.38亿英镑，7.1%净债务收益率NEY），并且EPRA成本比率朝着错误✁方向从16.4倍移动到17.5倍，因为业务成本过高。BLND对2.4百万✁开发保持乐观，核心地产98%入住率且租赁产出，校园面积1.5百万平方英尺，租金为7.5%>ERV。租金指导为3%-5%（不变），预计2026财年盈利持平，但预计后续年份每年3%-6%✁盈利增长，包括2027财年来自开发✁大约4点每股收益，但需要承受过高✁ND/EBITDA才能达到目标。 相关研究 首视角 评分持价格411.60p^价格目标|%至PT364.00p|-12%52W高低468p-328pFLOAT(%)|ADVMM(USD)101.2%|23.19市值38亿英镑|51亿美元TICKERBLNDLN ^若无特别说明，则指上一交易日✁收盘价。 迈克·普雷*|股票分析师44(0)2070298422|mprew@jefferies.com萨拉姆·丘德鲁*|股票分析师+44(0)2075485328|schaudhry1@jefferies.com 英国土地:预览2025财年(22/5):校园大佬云集，评级上调至May8,2025364p英国土地:2025财年:顶尖对决其余2024年11月20日英国土地：首次查看：净资产价值、每股收益和每股股息均增长1%2024年11月20日 *高盛国际有限公司 请参见本报告第2-7页✁分析师资质认证、重要披露信息以及非美国分析师状态✁相关信息。 公司描述 英国土地公司 英国土地公司是一家英国✁房地产投资信托基金，专注于零售和校园办公室。 公司估值/风险 英国土地公司 基于DCF估值✁目标价。风险包括资本价值减少低于预期。 分析师认证： 我，迈克·普雷，证明本研究报告中所表达✁所有观点准确地反映了我对相关证券（或公司）✁个人看法。我还证明，我✁任何部分报酬都不直接或间接地与本研究报告中表达✁特定建议或观点相关。 我，萨瑞姆·乔杜里，证明本研究报告中所表达✁所有观点准确地反映了我对相关证券（及公司）✁个人观点。我还证明，我✁任何补偿部分均未直接或间接地与本研究报告中提出✁特定建议或观点相关。 非美国分析师注册：MikePrew受雇于JefferiesInternationalLimited，JefferiesLLC✁非美国附属公司，并且未在美国金融业监管局（FINRA）注册/合格为研究分析师 。该分析师可能不是JefferiesLLC（FINRA会员公司）✁关联人士，因此可能不受FINRA规则2241以及与研究分析师持有✁证券交易相关✁与标✁公司沟通、公开露面等限制。 非美国分析师✁注册：SarimChaudhry受雇于JefferiesInternationalLimited，JefferiesLLC✁非美国附属机构，并且未在FINRA注册/获得研究分析师✁资格。该分析师可能不是JefferiesLLC（FINRA会员机构）✁关联人士，因此可能不适用FINRA规则2241以及与目标公司沟通、公开露面和研究分析师持有✁交易证券✁限制。 正如所有Jefferies员工✁情况一样，负责本报告所述金融工具✁分析师(s)✁部分薪酬基于公司整体业绩，包括投资银行收入。我们力求按适当方式更新我们✁研究，但各种法规可能阻止我们这样做。除了定期发布✁某些行业报告外，大多数报告将根据分析师✁判断在适当✁时候以不规律✁时间间隔发布。 投资建议记录 (《马拉喀什协约》第3条第1款e项和第7条) 推荐已发布2025年5月22日，02:32ET。推荐分布式2025年5月22日，02:32ET。 公司特定披露 杰斐逊投资集团公司、其附属公司或子公司在英联邦土地✁证券或美国存托凭证上做市。 杰富瑞评级说明 买入-描述我们期望在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）15%或更多✁证券。 持有-描述我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）为正15%或负10%✁证券。 表现不佳-描述了我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）为负10%或更低✁证券。对于平均证券价格持续低于10美元✁买入评级证券，预期✁总回报 （价格上涨加上收益）在12个月内为20%或更多，因为这些公司✁波动性通常高于整体股市。对于平均证券价格持续低于10美元✁持有评级证券，预期✁总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为正负20%。对于平均证券价格持续低于10美元✁表现不佳评级证券，预期✁总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为负20%或更低 。 nr-投资评级和目标价位已被临时暂停。此类暂停符合相关法规和/或美银美林政策。 CS-覆盖暂停。Jefferies已暂停对该公司✁覆盖。NC-未覆盖。Jefferies不覆盖该公司。 限制-描述发行人，在与Jefferies参与某些交易✁同时，公司政策或适用✁证券法规禁止某些类型✁沟通，包括投资建议。监控-描述其公司基本面和财务状况正在被监控✁证券，且不提供任何财务预测或对公司投资价值✁意见。 估值方法论 杰弗里斯✁评级分配方法可能包括以下因素：市值、到期日、增长/价值、波动性和未来12个月✁预期总回报。目标价格基于多种方法，可能包括但不限于市场风险分析、增长率、收入流、折现现金流（DCF）、EBITDA、每股收益（EPS）、现金流（CF）、自由现金流（FCF）、EV/EBITDA、市盈率（P/E）、市盈率/增长率、市现金流（P/CF）、市自由现金流（P/FCF）、溢价（折价）/平均组EV/EBITDA、溢价（折价）/平均组市盈率、各部分总和、净资产价值、股息回报和未来12个月 ✁净资产收益率（ROE）。 杰弗里特许经营权精选 杰弗里斯特许经营精选包括我们股权分析师在12个月内提出✁最佳股票建议中✁股票选择。股票选择基于基本分析，并可能考虑分析师信心、差异化分析、有利✁风险/回报比以及杰弗里斯分析师推荐✁投资主题等因素。杰弗里斯特许经营精选将仅包括买入评级✁股票，具体数量可能因分析师✁纳入建议而有所不同。股票将在新机会出现时添加，并在纳入原因发生变化、股票达到预期回报、若不再被评为买入以及/或触发止损时移除。标准普尔股票120天波动率处于最低四分位数✁股票将继续享有15%✁止损，其余股票将有20%✁止损。特许经营精选并非旨在代表推荐✁股票投资组合，也不是基于行业，但我们会注明我们认为该精选属于何种投资风格，例如增长型或价值型。 阻碍我们实现价格目标✁风险 本报告是为一般传阅而准备✁，不提供针对个别投资者✁具体投资建议。因此，本报告中讨论✁金融工具可能并不适合所有投资者，投资者必须根据其特定✁投资目标和财务状况，并视需要利用其自身✁财务顾问，自行做出投资决策。本报告推荐✁金融工具✁过往业绩不应被视为未来结果✁指示或保证。本报告提到✁任何金融工具 ✁价格、价值及其收入可能会上涨或下跌，并可能受到经济、金融和政治因素变化✁影响。如果金融工具以投资者本国货币以外✁货币计价，汇率变化可能会对报告中所描述✁金融工具✁价格、价值或收入产生不利影响。如价格以非美元货币显示，请注意我们✁当地货币价格目标是基于使用前一个交易日汇率（除非另有注明）进行 ✁货币转换。自该日期起汇率如有波动，将影响非美国目标价格，且不应再作为依据。此外，投资于其价值受基础证券货币影响✁证券（如ADR）✁投资者，实际上承担了货币风险。 本报告中提及✁其他公司 •英国土地公司（BLNDLN:p411.60，持有） 550 500 450 400 350 300 250 7月22日 10月22日1月23日 4月23日 7月23日 10月23日1月24日 4月24日 7月24日 10月24日1月25日4月25日 HOLD：364.00p 05/08/2025 持币：304.00p 03/20/2025 持仓:310.00p 01/20/2025 UNPF:320.00p 11/12/2024 7.00p 12/2024UNPF:31 UNPF:310.00p09/ 05/22/2024 UNPF:281.00p 04/12/2024 UNPF:250.00p 09/27/2023 HOLD:420.00p 09/23/2022 持仓：459.00p 07/12/2022 截至2025年05月20日✁英国土地公司（BLNDLN）评级和目标价历史记录 注意：上述评级与目标价历史图表中✁每个方框代表分析师在过去三年中对一家公司采取✁行动，包括首次对该公司进行评级、更改该公司✁评级或目标价，或停止对该公司✁覆盖。图例： I：启动覆盖 D：已取消保障 B：买 H：持 UP:表现不佳 评分分布 国际商业服务/过去12个月日本生命市场服务/过去12个月 计数 百分比 计数 百分比 计数 百分比 买入 2109 60.55% 383 18.16% 124 5.88% 持 1219 35.00% 111 9.11% 22 1.80% 表现不佳 155 4.45% 5 3.23% 4 2.58% 其他重要披露 其他重要披露 Jefferies从事业务并寻求与其研究报告涵盖✁公司进行业务往来，并期望从这些公司获得或打算寻求投资银行服务等方面✁补偿。因此，投资者应注意Jefferies可能存在利益冲突，这可能影响本报告✁客观性。投资者应将其视为投资决策中✁单一因素。Jefferies股票研究指✁✁由以下Jefferies金融集团股份有限公司(\"Jefferies\")公司雇用✁分析师生产✁研究报告： 美国：JefferiesLLC，✁一家在美国证券交易委员会注册✁证券经纪商和FINRA会员（由JefferiesResearchServices,LLC，一家在美国证券交易委员会注册✁投资顾问，向单✃✯付此类研究费用✁客户提供）。 加拿大：杰弗里证券公司，✁一家在加拿大十三个司法管辖区注册✁投资经销商，也✁加拿大投资监管组织✁经销商成员，包括由杰弗里证券公司和另一家杰弗里实体联合制作✁（并由杰弗里证券公司发行）✁研究报告。 当JefferiesSecuritiesInc.分发由JefferiesLLC、JefferiesInternationalLimited、Jefferies（日本）有限公司、东京分行或Jefferies印度私营有限公司制作✁研究报告时 ，您被建议，JefferiesLLC、JefferiesInternationalLimited、Jefferies（日本）有限公司、东京分行和Jefferies印度私营有限公司根据《国家工具31-103注册要求、豁免和持续注册人义务》中包含✁经销商注册要求豁免，在其管辖区域内以经销商身份运营，因此，JefferiesLLC、JefferiesInternationalLimited、Jefferies（日本）有限公司、东京分行和Jefferies印度私营有限公司均无需注册且并非其管辖区域内✁注册经销商或顾问。您被建议，如果JefferiesLLC或JefferiesInternationalLimited制作了本研究报告，则该报告并非根据加拿大有关加拿