“三问物业行业”系列报告之三：不谋长远者，无以图当下

东吴证券研究所1/272025年05月23日证券分析师房诚琦执业证书：S0600522100002fangcq@dwzq.com.cn《长风破浪会有时——物业公司2024年年报的四大预测》2025-03-02《“三问物业行业”系列报告之二——转机、风险与分红》2024-09-182024/9/212025/1/202025/5/21房地产服务沪深300 行业走势相关研究2024/5/23 内容目录0.引言......................................................................................................................................................41.中长期维度物业公司的增长来源于什么？......................................................................................41.1.高质量的外拓是永续增长的基石.............................................................................................41.2.利润率企稳比规模增长更重要.................................................................................................71.3.社区增值业务仍存发展空间...................................................................................................132.物业公司仍存什么经营风险？........................................................................................................172.1.应收款的积累，账龄的提升...................................................................................................172.2.如何维持“质价相符”的状态...............................................................................................202.3.关联方导致的其他潜在影响...................................................................................................223.如何看待行业估值修复的空间？....................................................................................................233.1.物业公司的估值框架...............................................................................................................233.2.分红将成为估值修复的主导因素...........................................................................................244.投资建议............................................................................................................................................255.风险提示............................................................................................................................................25 请务必阅读正文之后的免责声明部分东吴证券研究所2/27 图表目录图1：样本公司基础物业服务业务收入占比明显提升.......................................................................5图2：央国企公司物业服务业务收入增速优于民企公司...................................................................5图3：样本公司第三方项目占比情况...................................................................................................6图4：2021-2024年样本公司营业收入及毛利润增速情况................................................................8图5：样本公司综合毛利率水平变动情况（图中“历史区间”范围为2019年-2024年）..........8图6：部分公司物业服务业务毛利率开始企稳回升（图中“历史区间”范围为2019年-2024年）............................................................................................................................................................9图7：非业主增值业务毛利率仍未企稳（图中“历史区间”范围为2019年-2024年）............10图8：社区增值业务毛利率仍在向均值回归趋势中（图中“历史区间”范围为2019年-2024年）..........................................................................................................................................................10图9：样本公司管理费率变动情况（图中“历史区间”范围为2019年-2024年）....................12图10：样本公司社区增值业务营收增速...........................................................................................13图11：样本公司社区增值业务营收及毛利润占比...........................................................................14图12：社区生活服务类业务与在管面积相关性高...........................................................................15图13：资产经营类业务与在管面积相关性低...................................................................................15图14：收入规模上限较高的社区增值服务细分业务.......................................................................15图15：收入增速弹性更大的的社区增值服务细分业务...................................................................16图16：大量公司近年来应收款增速高于营业收入增速...................................................................17图17：样本公司一年以上应收款占比情况.......................................................................................18图18：按企业性质，样本公司一年以上应收款同比增速...............................................................18图19：按企业性质，样本公司一年以上应收款占比情况...............................................................18图20：样本公司合同负债同比增速明显放缓...................................................................................19图21：样本公司2020-2024年经营性现金流净额情况（单位：亿元）.......................................19图22：样本公司2020-2024年净现比情况.......................................................................................20图23：物业费质价相符定价的三阶段特征.......................................................................................22图24：物业公司估值框架...................................................................................................................23图25：样本公司2020-2024年分红率及股息率情况.......................................................................24表1：典型公司2024年第三方项目拓展情况及战略规划.................................................................7表2：样本公司2023-2024年毛利率企稳回升情况.........................................................................11表3：部分城市出台物业费指导价相关文件.....................................................................................21 请务必阅读正文之后的免责声明部分东吴证券研究所3/27 请务必阅读正文之后的免责声明部分0.引言物业公司2024年年报已完成披露，我们在2025年3月2日发布的报告《长风破浪会有时——物业公司2024年年报的四大预测》中提出的“收入利润增速中枢下移”、“利润率分化加剧”、“现金流状况整体下降”、“分