香港月刊2025年4月

香港月度 2025年4月 本报告分析香港写字楼、住宅及零售物业市场的表现 knightfrank.com.hk/research 办公室 Flight-to-qualityandrecentralisationintensifyasrentsinCentraldropfurther 香港岛 香港岛的办公租金持续下降，三月录得每平方英尺59.8港元。这代表环比下降1.6%，同比下降5.7%，为连续第三个月租金下跌。中央的传统甲级写字楼月租金降幅更为显著，环比下降3.7%。因此，更多租户寻求更高品质的办公租赁选择 。 3月份的办公市场租赁需求主要由保险公司、律师事务所和对冲基金驱动。多家大型保险公司正积极寻求升级其办公空间的机会。律师事务所，特别是来自中国内地的律所，也正经历着对办公整合 、搬迁和升级咨询的增加。尽管中央商务区的租金持续下调，但各区域间的租金差距正在缩小。这使得先前设在decentralizeddistricts的企业能够利用当前市场条件将其办公地点重新集中在中心城区。 展望未来，将有更多重大发展项目进入市场，包括湾仔壹号、置地花园八及中环渡轮。其他写字楼将继续面临平衡整体出租率和租金的挑战，随着租户拥有更多选择。我们预计2025年写字楼租金将继续承受压力。 KOWLOON ：九龙办公室市场在2025年3月显示出积极的活动，与2025年前两个月平静的市场环境形成对比。交易量环比增长4.4 %。虽然交易主要涉及面积低于3,000平方英尺的单元，但面积超过10,000平方英尺的大宗交易数量增加了10%。在3月份临近财年末的两个表现平淡的月份后 ，公司加快了决策进程，导致交易量增加。推动租赁活动的主导来源仍然是电子和IT相关公司。九龙东区的办公室空间，其租金在港币20元/平方英尺或以下 ，也对市场交易做出了显著贡献。 续签以利用灵活性和风险降低的优势。例如，一家服装制造公司续签了6个月 ，而一家美国电子产品公司则选择了18个月的租赁。 综上所述，2025年第一季度九龙办公室市场的租赁活动表明，灵活性和成本仍然是租户的主要关注点。全球贸易不确定性影响了市场情绪。因此，企业加速了租赁决策以降低市场风险敞口。来自中国大陆企业的租赁需求几乎冻结。关税对采购、贸易和零售行业的负面影响预计将在第二季度更加显著。鉴于悲观的市场前景和关税相关的不确定性，我们预计九龙甲级办公室租金在短期内将承受压力。 尽管在美国关税政策下经济不确定性加剧，香港办公室租赁市场尚未立即显现影响。企业似乎正采取谨慎态度，选择监测市场状况，因为政策修订和全球动态变化太快。 图1.一级办公楼租金和价格 2007=100 香港岛价格指数香港岛租金指数 KowloonpriceindexKowloonrentalindex 450 350 250 150 来源：KnightFrank研究 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 在围绕关税实施的不确定性中，市场观察到两种不同的反应。大型企业可能会锁定更长的租赁期限以降低市场风险敞口，同时寻求在规模和其他条款上的灵活性。相反，一些公司更倾向于短期 高端中央 101.8 -0.7 -6.9 - - - 传统中央 79.0 -3.7 -7.2 - - - 总体中央 87.7 -2.4 -6.6 28,713 -0.7 -6.7 Admiralty 55.9 -1.6 -11.0 25,383 -0.9 -6.4 上环 49.0 -0.5 -8.8 24,325 -0.8 -6.1 WanChai 49.1 -0.4 -2.4 21,484 -0.7 -7.0 金钟区 50.1 -1.7 -6.2 19,109 -0.5 -5.6 北点 30.5 0.0 -12.9 - - - QuarryBay 40.9 -0.6 -5.8 - - - 尖沙咀 51.1 -0.2 -4.8 12,989 -0.9 -6.3 呈祥区 27.0 0.0 -8.7 - - - HungHom 35.5 0.0 -6.6 - - - 九龙东 25.6 -0.4 -11.2 10,524 -0.9 -8.4 MongKok/YauMaTei 45.5 -1.8 -9.0 - - - 住宅 香港住宅市场笼罩在经济不确定性之下。 香港住宅物业市场在政府宣布在预算中降低价值不超过400万港元的公寓销售印花税后，交易量显著回升。3月份总住宅销量激增至5,367宗，环比增长68%，其中一手房交易量显著上升至2,229宗，环比增长148%。然而，2月份整体住宅房价环比略微下跌0.9%，在连续三个月下 九龙城南园、屯门瑶湖西畔和太璞。总供应19,233个单位，成功售出1,202个单位，占总库存的62.5%。值得注意的是，八成南园单位已售出，平均售价为每平方英尺18,814港元，比同区及启德可比物业低10%。开发商更加积极地提供折扣以吸引潜在买家。 反映了5.9%的月环比增长。总交易额达到27.5亿港元，环比增长49%。值得注意的是，位于维多利亚峰31BarkerRoad的一套3,202平方英尺的房子以2.88亿港元的价格售出，即每平方英尺89,944港元。 跌后，已降至逾八年来最低水平。租赁市场继续优于销售市场，2月份的租金指数环比上涨0.3%，创下连续第三个月增长，并达到五年新高。支持租赁市场的因素包括来自中国大陆和海外的专业人士和学生的需求增加。全球经济增长不确定性加剧也促使更多买家推迟 购房转向租赁市场。 图2.高端住宅租金与价格 2007=100 价格指数Rentalindex 200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202550 来源：KnightFrank研究 图3.大规模住宅租金和价格 2007=100 价格指数Rentalindex 200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202550 来源：KnightFrankResearch/评级与评估部 ：在减少的印花税的推动下，一手市场在3月份实现了强劲的销售。3月份推出了三个新的发展项目，包括八个。 3月份的豪华房地产市场的交易活动是由大量困境单位所驱动，为现金充裕的买家提供了抄底机会。3月份共记录了18笔交易，涉及的房产价值超过78亿港元（约合1000万美元）。 一级办公市场指标（2025年3月） Net 价格 区 psf 来源：KnightFrank研究笔记：租金和价格如有变动。 有效租金 变化 (Gross) 变化 HK$psf/mth M%oM Y%oY HK$ M%oM Y%oY 2101901701501301109070 450400350300 250 200 150 100 精选住宅销售交易（2025年3月） 区 Building 塔楼/楼层/单元 可销售面积 (sqm) 价格价格 （百万港币）（港元每平方英尺） 来源：KnightFrank研究报告：所有交易均需确认。 精选住宅租赁交易(2025年3月) 区 Building 塔楼/楼层/单元 可供出租面积月租金月租金 (sqm)：(HK$)（港元每平方英尺） 来源：KnightFrank研究报告：所有交易均需确认。 ：展望未来，美国不断提高的关税政策正在负面影响香港的购房者情绪。在宏观经济不确定性和货币贬值风险下，购房者 可能会更加谨慎，可能会推迟购买。不稳定的股市也打击了投资信心。因此，预计投资者和最终用户 在高度不确定性的情况下采取观望策略 。我们预计2025年上半年整体房价将下降2-3%。 《峰顶》 31BarkerRoad HouseB 3,202 288 89,944 HappyValley TheLeighton T5-38A 2,485 168 67,606 中环东区 常青别墅 C2-4/F 2,323 44 18,941 中央中级地带 ClovellyCourt T1-16B 2,348 66.88 28,484 中西区 PoShanMansion B1-10 2,410 43.9 18,216 尖沙咀 TheAustin T3-27&28C 2,657 105 39,518 中央中级地带 GardenTerrace3 HighFloorB 2,828 160,000 57 中西区 80RobinsonRoad 低门槛A 1,042 53,000 51 中环东区 BellevueCourt 低门槛B 2,257 85,000 38 HappyValley LeightonHill T5–高层楼 1,724 126,000 73 RepulseBay RepulseBayGarden 第八区–高楼层 2,049 84,000 41 尖沙咀 TheAustin T2-低门槛 1,440 78,000 54 零售 零售市场在全球经济转变中谨慎应对。 香港零售市场持续面临重大挑战，零售销售额连续第12个月下降。2025年2月 ，零售总额同比进一步下降13%，至294亿港元，标志着连续第12个月的下滑 。这一下降部分受到农历新年提前到来的影响。 今年1月下旬是新的一年。然而，2025年1月至2月的零售销售额总计达648亿港元 ，仍较去年同期下降了7.8%。 最近，中国的电商巨头如京东和阿里巴巴的行动正在重塑香港 孔氏零售格局。京东即将推出专注于家电的京东商场，而阿里巴巴已在尖沙咀开设了首家门店。这些发展不仅扩大了消费者的选择范围，也对本地零售商构成了挑战 ，因为线上平台提供的价格显著更低且售后服务更高效。 图4.零售租金和销售额 价格指数 2011=100 180 160 140 120 100 80 60 40 20 零售销售额港元亿元 500 400 零售租赁指数： RVD私人零售租金指数KF非核心购物中心租金指数KF核心购物中心租金指数KF主要街道店铺租金指数 300 200 100 零售销售额按网点类型划分： 奢侈品药品和化妆品服装、鞋类及有关产品其他类别 020112012201320142015201620172018201920202021 2022202320242025F 0 来源：KnightFrank研究部/评级与估值部/统计暨普查处 这些创新的线上线下模式使电子商务零售商越来越吸引顾客，进一步影响传统实体店。 按店铺类型划分的零售销售额（2025年2月） 渠道 价值(HK$billion) 份额oftotal% 变化MoM% 变化环比% 变化 年增长率(%) 来源：KnightFrank研究部/统计处 值得注意的是，香港超级三月活动显著提升了香港的访客数量。三月访客总数超过340万人，同比增长12%，其中包括96万名海外游客。香港七人足球赛吸引了创纪录的14万名观众，而巴塞尔艺术展和ComplexCon也报告了强劲的参与人数。巴塞尔艺术展闭幕时 在辉煌成功中，吸引了91,000名访客，同比增长21%，而ComplexCon吸引了35,000名与会者，同比增长16%。主要地区的酒店入住率接近90%。 此外，核心零售街区的租赁活动正在加速。富途证券国际（香港）租赁了位于拉斯维加斯大道的Soundwill广场内4,540平方英尺的办公空间。该空间此前由Transformers:TheArt餐厅使用，月租金为120万港元，比2015年的水平下降了86%。尽管 租赁活动增加，整体租金因零售销售下降而继续面临下行压力。 展望未来，香港零售市场预计将因零售商对全球经济不确定性和本地经济停滞增长作出谨慎