写在开头
香港办公室市场正经历“避险”和“重新集中化”趋势，中央区域租金进一步下降。展望未来，更多大型项目将入市，包括时代广场、利园八和中央十字，而其他办公室将面临平衡整体占用率和租金的挑战，预计2025年办公室租金将持续承压。
香港岛办公室租金持续下降，3月租金录得每平方英尺59.8港元，环比下降1.6%，同比下降5.7%，连续第三个月下跌。中央传统甲级办公室租金降幅更为明显，环比下降3.7%。更多租户寻求更高品质的办公室租赁选项。
九龙办公室市场在2025年第一季度表现积极，与2025年年初前两个月的平静市场环境形成对比。3月交易量环比增长4.4%，主要涉及面积低于3,000平方英尺的单位，但面积超过10,000平方英尺的大额交易数量增加了10%。在3月财政年度结束前，企业加速决策，导致交易量增加。主要租赁驱动因素仍然是电子和IT相关公司，九龙东租金在每平方英尺20港元或以下的办公室也对市场交易贡献显著。
3月办公室租赁需求主要由保险公司、律师事务所和对冲基金推动。几家主要保险公司积极寻求升级办公室空间的机会。中国内地的律师事务所也经历了办公室整合、搬迁和升级咨询量的增加。中央商务区办公室租金持续下调，但区域间租金差距收窄，允许先前位于分散区域的公司利用当前市场条件重新集中办公。
尽管美国关税政策带来的经济不确定性加剧，香港办公室租赁市场尚未立即显现影响。企业似乎采取了谨慎态度，选择监控市场状况，因为政策修订和全球动态变化太快。
在关税实施的不确定性下，市场观察到两种截然不同的反应。大型企业可能锁定更长的租期，以降低市场风险敞口，同时寻求规模和其他条款的灵活性。另一方面，一些公司更倾向于短期租赁以规避风险。
香港住宅市场受经济不确定性影响。3月住宅销售总量激增至5,367宗，环比增长68%，一手销售显著增长至2,229宗，环比增长148%。尽管如此，整体住宅价格环比下降0.9%，达到八年来最低水平，连续第三个月下降。
一手市场在减少印花税的推动下，3月录得强劲销售。三月推出三个新项目，包括九龙城的南园、屯门西的YOHO West Parkside和太子山的Le Montin。总共有1,923个单位，1,202个单位成功售出，占总库存的62.5%。值得注意的是，南园82%的单位以每平方英尺18,814港元的平均价格售出，比同一社区和启德地区的可比物业便宜10%。开发商更积极地提供折扣以吸引潜在买家。
租赁市场继续优于销售市场，2月租金指数环比上涨0.3%，连续第三个月上涨，达到五年高位。支持租赁市场的因素包括来自中国内地和海外的专业人士和学生需求增加。全球经济不确定性也促使更多买家推迟购房，转而进入租赁市场。
3月豪华住宅市场活动受大量困境单位推动，为现金买家提供了抄底机会。3月记录了18笔交易，涉及价值超过7800万港元的物业。其中，31 Barker Road The Peak的一套3,202平方英尺的住宅以2.88亿港元售出，折合每平方英尺89,944港元。
展望未来，不断升级的美国关税政策正在负面影响香港购房者的情绪。在宏观经济不确定性和货币贬值风险下，买家预计将采取观望态度，2025年上半年整体房价可能下降2-3%。
香港零售市场继续面临重大挑战，零售销售额持续下降。2025年2月，零售销售额总值进一步同比下降13%至294亿港元，为连续第12个月下降。下降部分受到早至农历新年假期的影响。近年来，中国电子商务巨头如京东和阿里巴巴正在重塑香港零售格局。这些创新的线上线下模式使电子商务零售商对客户越来越有吸引力，进一步冲击传统实体店。
此外，主要零售街道的租赁活动有所回升。富途证券国际在香港拉斯道声威广场租赁了4,540平方英尺的 space，此前由变形金刚：艺术餐厅占用，租金为每月120万港元，较2015年水平下降86%。尽管如此，整体零售租金继续面临下行压力，因为零售销售额下降。
此外，香港超级三月活动显著提升了访港旅客数量。3月访港旅客超过340万，同比增长12%，其中包括96万海外游客。香港七届吸引了创纪录的14万名观众，而巴塞尔艺术展和ComplexCon也报告了强劲的出席率。巴塞尔艺术展在3月闭幕，展出了来自全球各地的艺术品和收藏品。
展望未来，香港零售市场预计将出现活动放缓，零售商将对全球经济不确定性以及本地经济停滞增长做出谨慎反应。更多业主已开始降低租金以留住租户，这一趋势在过去很少发生。这可能导致零售租金进一步下降，并抑制商业房地产投资。
