城市更新出台行动“路线图”，居民中长贷有待回升

本周A股地产、港股地产均下跌、港股物业上涨。本周（5.10-5.16）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第25；恒生港股房地产板块涨跌幅为0%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.9%，沪深300指数涨跌幅为+1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-0.9%。 本周五上海四批次土拍：杨浦及松江地块溢价率超20%。本周（5.10-5.16）全国300城宅地成交建面334万㎡，单周环比-29%，单周同比-45%，平均溢价率2%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面12486万㎡，累计同比-1.3%；年初至今，绿城中国、中海地产、滨江集团、保利发展、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比反弹，同比有所下滑，景气度延续承压。本周（5.10-5.16）47个城市商品房成交合计343万平米，周环比+30%，周同比-13%。其中：一线城市周环比+29%，周同比+0%；二线城市周环比+43%，周同比-22%；三四线城市周环比+20%，周同比-10%。 本周二手房成交环比反弹，成交同比转头往下，景气度稳健向上。本周（5.10-5.16）22个城市二手房成交合计265万平米，周环比+39%，周同比-2%。其中：一线城市周环比+51%，周同比+9%；二线城市周环比+31%，周同比-3%； 三四线城市周环比+40%，周同比-18%。 城市更新出台行动“路线图”，财政资金支持加速项目落地。中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，为有效落实城市更新，文件提及了八项主要任务：加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。从资金来源上考虑，文件提及要加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。预计未来在财政资金的支持下，城市更新项目有望进一步提速，打通城市更新堵点与难点。 4月居民中长贷回落，同比实现少减。2025年5月14日，人民银行公布2025年4月金融数据。2025年4月社会融资规模增量为1.16万亿元，比上年同期多1.22万亿元，1-4月新增社融累计同比上涨29.3%，显著高于1-3月份。随着4月房屋销售相比3月小阳春有所回落，4月当月居民中长贷减少1231亿元，同比少减435亿元。1-4月新增居民中长贷同比下跌6.0%，相比1-3月跌幅收窄。4月居民中长贷数据环比转负，或因（1）1季度地产小阳春之后成交有所下滑；（2）3月消费贷集中提款，或对应4月房屋贷款提前还贷。从近期市场成交来看，5月成交数据相比四月基本持平，预计5月居民中长贷数据或维持震荡。 投资建议 前期货币政策有望从居民端及企业端同时减少负债端的压力，对商品房成交以及新开工项目的落地均有一定带动作用。考虑到城市更新明确财政资金为主要支持资金，后续有望加快落地速度。开发商首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如中国海外发展、绿城中国、滨江集团。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 城市更新出台行动“路线图” 城市更新出台行动“路线图”，财政资金支持加速项目落地。中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，指出实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。回顾2024年的情况，据住建部统计，2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，反映当前城市更新正在有序推进中。为有效落实城市更新，文件提及了八项主要任务：加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。从资金来源上考虑，文件提及要加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。预计未来在财政资金的支持下，城市更新项目有望进一步提速，打通城市更新堵点与难点。 图表1：城市更新的八项主要任务 居民中长贷有所回落 4月居民中长贷回落，同比实现少减。2025年5月14日，人民银行公布2025年4月金融数据。2025年4月社会融资规模增量为1.16万亿元，比上年同期多1.22万亿元，1-4月新增社融累计同比上涨29.3%，显著高于1-3月份。随着4月房屋销售相比3月小阳春有所回落，4月当月居民中长贷减少1231亿元，同比少减435亿元。1-4月新增居民中长贷同比下跌6.0%，相比1-3月跌幅收窄。4月居民中长贷数据环比转负，或因（1）1季度地产小阳春之后成交有所下滑；（2）3月消费贷集中提款，或对应4月房屋贷款提前还贷。从近期市场成交来看，5月成交数据相比四月基本持平，预计5月居民中长贷数据或维持震荡。 图表2：4月新增居民中长贷同比少减435亿元 图表3：1-4月新增居民中长贷同比下跌6.0% 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第25；恒生港股房地产板块涨跌幅为0%，在各板块中位列第11。本周地产涨跌幅前5名为华夏幸福、*ST中迪、*ST南置、*ST荣控、福瑞达，涨跌幅分别为+17.4%、+15.3%、+14.6%、+13.9%、+13.6%；末5名为建业地产、弘阳地产、远洋集团、万通发展、金辉控股，涨跌幅分别为-14.8%、-13.8%、-12.9%、-11.7%、-7.4%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.9%，沪深300指数涨跌幅为+1.1%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-0.9%。本周物业涨跌幅前5名为鲁商服务、朗诗绿色生活、中骏商管、祈福生活服务、建业新生活，涨跌幅分别为+9.2%、+6.9%、+6%、+5.9%、+4.1%；末5名为众安智慧生活、宋都服务、德信服务集团、合景悠活、兴业物联，涨跌幅分别为-11.3%、-6.4%、-5.9%、-4.7%、-4.5%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第20周，全国300城宅地成交建面334万㎡，单周环比-29%，单周同比-45%，平均溢价率2%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面12486万㎡，累计同比-1.3%；年初至今，绿城中国、中海地产、滨江集团、保利发展、建发房产的权益拿地金额位居行业前五，分别为326、273、270、267、266亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（5月10日-5月16日）47个城市商品房成交合计343万平米，周环比+30%，周同比-13%，月度累计同比-4%，年度累计同比+2%。其中： 一线城市：周环比+29%，周同比+0%，月度累计同比+9%，年度累计同比+2%； 二线城市：周环比+43%，周同比-22%，月度累计同比-14%，年度累计同比-4%； 三四线城市：周环比+20%，周同比-10%，月度累计同比+1%，年度累计同比+9%。 图表14：4 7城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（5月10日-5月16日）22个城市二手房成交合计265万平米，周环比+39%，周同比-2%，月度累计同比+6%，年度累计同比+27%。其中： 一线城市：周环比+51%，周同比+9%，月度累计同比+21%，年度累计同比+39%； 二线城市：周环比+31%，周同比-3%，月度累计同比+2%，年度累计同比+29%； 三四线城市：周环比+40%，周同比-18%，月度累计同比-7%，年度累计同比+7%。 图表18：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.02亿平米，环比+0.2%，同比-9.8%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.9月，较上周-0.3个月，较去年同比-6.4个月。 图表22：1 0城商品房的库存和去化周期 图表23：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 非开发公司动态 图表28：非开发公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。