：Welltower（WELL）：2025年第一季度速评 - 2025年第一季度业绩超预期；2025财年指引上调且超预期；SHOP表现出色

美国 | 投资信托基金Welltower 1Q25快讯 - 1Q25超预期；FY25指引上调且超预期；SHOP表现亮眼 WELL报告2025年第一季度标准化FFO/销售额为1.20美元，超出市场预期和公司预测0.05美元。WELL将2025财年指引上调0.10美元或2.1%至4.97美元，超出市场/JEF预期0.08美元/0.10美元。此次增长主要由投资与融资活动（+0.07美元）和SHOP（+0.02美元）推动。SHOP自有及运营收入（SS NOI）增长预期现调至中点预测+19.0%，上升100个基点。标准设定很高，WELL达成目标。我们预期将获得积极反应。 1Q25 FFO/sh超出预期：1Q25正常化FFO/sh为1.20美元，高于街/杰富估计的1.15美元。我们将超出我们预期的原因部分归因于SHOP的NOI。 电话会议：明天上午9点（美国东部时间）。接入号码：（888）340-5024。密码：8230248。 FY25指引上调并超越预期：WELL将FY25标准化FFO/每股指引上调10美分至4.90-5.04美元，区间中点由4.79-4.95美元上调2.1%至4.90-5.04美元。此次上调主要由投资与融资活动（+7美分）和SHOP（+2美分）推动。修订后的中点价格4.97美元高于街对/JEF的预估4.93美元/4.92美元，分别高出0.8%和1.0%。 ：2025年第一季度投资总额达28亿美元：WELL公司在2025年第一季度完成了28亿美元的投资，其中包括11.5亿美元的对SHOP的收购和11.6亿美元的对长期/急性后期护理的收购。总收购额和27亿美元的贷款融资收益率为7.7%。部分资金来源于约5.04亿美元的处置，收益率为7.8%。 As previously宣布, WELL正在接洽收购价值46亿加元的Amica资产组合，并将承担5.6亿加元、利率为3.6%的CMHC担保债务。该资产组合包括31处已建成物业和7处在建项目。管理层预计收购将在2025年末或2026年初完成。 我们欣赏： 1. 2025年第一季度SHOP SS净运营收入增长达21.7%，超出先前指引的中点预测值18.0%。 a. 2025年第一季度出租率同比增长400个基点，相比上一季度的310个基点。环比来看，出租率同比增长60个基点。 b. 2025年第一季度收入率同比增长5.9%，相比上一季度的5.0%。 c. 2025年第一季度运营费用同比增长5.4%，相比上一季度的4.1%。这主要是由出租率增长带来的。2. 2025年第一季度老年公寓NNN SS净运营收入增长5.1%，超出此前预期的中值3.5%。 3. 2025年第一季度长期护理/康复中心SS净运营收入增长2.8%，超出此前预期的中值2.5%。 4. 2025年第一季度门诊医疗SS净运营收入增长2.7%，超出此前预期的中值2.5%。 Jonathan Petersen * | 股票分析师：(212) 284-1705 | jpetersen@jefferies.comJoe Dickstein * | 股票分析师+1 (212) 778-8771 | jdickstein1@jefferies.com 5.我们不满意的地方：1. 无需特别指出。净债务与调整后EBITDA的比率为3.33倍。 公司简介 Welltower Welltower, Inc.，一家总部位于俄亥俄州托莱多的标准普尔500指数公司，是一家投资于养老和医疗房地产全领域房地产投资信托公司。该公司还提供广泛的物业管理和发展服务。 公司估值/风险 Welltower 我们的目标价格是依据DDM模型得出的。下行风险：1）更严峻的养老住房供应前景；2）专业护理机构带来的主要风险增加。上行风险：1）在资本成本近期改善的情况下实现增长性并购；2）长期利率维持更长时间的低水平。 分析师认证： 我，乔纳森·彼得森，证明本研究报告中所表达的所有观点准确反映了我对相关证券（或公司）的个人看法。我还证明，我的任何补偿部分，现在或将来，均未直接或间接地与本研究报告中提出的具体建议或观点相关。 I, Joe Dickstein,认证本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了本人对相关证券（公司）的个人看法。同时，本人也认证我的任何薪酬部分或全部未曾直接或间接地与本研究报告中表述的具体建议或观点相关联。 正如所有Jefferies员工的情况一样，负责本报告所述金融工具覆盖的分析师(s)的部分薪酬基于公司整体业绩，包括投资银行收入。我们力求适当更新我们的研究，但各种法规可能阻止我们这样做。除了定期发布的某些行业报告外，大多数报告根据分析师的判断适当以不规则的时间间隔发布。 投资推荐记录 (MAR第3(1)e条和第7条)建议发布 建议分发 2025年4月28日，21:18美国东部时间。2025年4月28日，21:18美国东部时间。 公司特定披露 Jefferies Financial Group Inc.及其关联公司或子公司预计将在未来三个月内从Welltower, Inc.获得投资银行服务的报酬或打算寻求此类报酬。 在过去12个月内，Jefferies Financial Group Inc.及其附属公司或子公司已从Welltower, Inc.的投资银行服务中获得报酬。 Jefferies Financial Group Inc.,其关联公司或子公司正担任Welltower, Inc.或其关联公司证券承销或配售的管理人或共同管理人。 在过去十二个月内，Welltower, Inc.一直是Jefferies Financial Group Inc.及其附属公司或子公司的客户，投资银行服务正在被提供或已经提供。 Jefferies Financial Group Inc., its affiliates or subsidiaries has acted as a manager or co-manager in the underwriting or placement of securities for Welltower, Inc. or one of its affiliates within the past twelve months。 Jefferies评级解释 买入 - 描述了我们预期在12个月内提供15%或更高总回报（价格升值加上收益）的证券。持有 - 描述了我们预期在12个月内提供总回报（价格升值加上收益）在+15%至-10%之间的证券。表现不佳 - 描述了我们预期在12个月内提供总回报（价格升值加上收益）低于-10%的证券。对于平均证券价格持续低于10美元的买入评级证券，预期总回报（价格升值加上收益）在12个月内为20%或更高，因为这些公司的波动性通常高于整体股市。对于平均证券价格持续低于10美元的持有评级证券，预期总回报（价格升值加上收益）在12个月内为+/-20%。对于平均证券价格持续低于10美元的表现不佳评级证券，预期总回报（价格升值加上收益）在12个月内低于-20%。NR - 投资评级和价格目标已被暂时暂停。此类暂停符合相关法规和/或Jefferies政策。 Monitor - 描述其公司基本面和财务状况正在被监控的证券，对于此类证券不提供任何财务预测或对公司投资价值的意见。 估值方法论 Jefferies的评级分配方法可能包括以下因素：市值、到期时间、成长/价值、波动性以及未来12个月的预期总回报。目标价格基于多种方法，这些方法可能包括但不限于市场风险分析、增长率分析、收入流分析、折现现金流（DCF）、EBITDA、每股收益（EPS）、现金流（CF）、自由现金流（FCF）、EV/EBITDA、市盈率（P/E）、市盈率/增长率、市现率、市净率、溢价（折价）/平均组EV/EBITDA、溢价（折价）/平均组市盈率、分拆估值、净资产价值、股息回报以及未来12个月的净资产收益率（ROE）。 Jefferies品牌选择 Jefferies 品牌选择的股票包括我们股权分析师在12个月内提出的最佳股票建议。股票选择基于基本面分析，并可能考虑分析师信心、差异化分析、有利的风险/回报比以及Jefferies分析师推荐的投资主题。Jefferies 品牌选择将仅包括被评为“买入”的股票，数量可能因分析师的纳入建议而变化。当纳入原因改变、股票达到预期回报、不再被评为“买入”以及/或者触发止损时，股票将被添加或移除。标准普尔股票中120天波动率处于最低四分之一的股票将继续保持15%的止损，其余股票将设置20%的止损。品牌选择并非旨在代表推荐的股票组合，也不是按行业划分，但我们可能会指出我们认为某个选择属于的投资风格，例如成长型或价值型。 可能阻碍我们实现价格目标的风险 本报告是为一般传播而准备的，并不提供针对个别投资者的具体投资建议。因此，本报告中讨论的金融工具可能并不适合所有投资者，投资者必须根据其特定的投资目标和财务状况，并酌情利用其自身的财务顾问，做出自己的投资决策。本报告中所建议的金融工具的过往业绩不应被视为未来结果的指示或保证。本报告中提到的任何金融工具的价格、价值和收入都可能会上涨也会下跌，并可能受到经济、金融和政治因素变化的影响。如果某种金融工具以投资者家乡货币以外的货币计价，那么汇率的变化可能会对报告中所描述的该金融工具的价格、价值或收入产生不利影响。如果价格以非美元货币显示，请注意，我们的本币价格目标是基于前一交易日汇率（如另有说明）进行的货币转换得出的。如果该日期之后的汇率出现波动，将影响非美元目标价格，且不应再被依赖。此外，投资者投资如ADR等证券，其价值受基础证券货币影响，实际上会承担货币风险。 ：I: 初始化覆盖 D: 停止覆盖B: 买入 H: 持平 UP: 表现不佳 其他重要披露 其他重要披露 Jefferies从事业务并寻求与研究报告中所涵盖的公司开展业务，并期望从这些公司获得或意图寻求投资银行服务等活动的报酬。因此，投资者应意识到Jefferies可能存在影响本报告客观性的利益冲突。投资者应将此报告视为其投资决策中的单一因素。 Jefferies股权研究指的是由以下Jefferies金融集团公司(\"Jefferies\")雇佣的分析师生产的研究报告： 加拿大：Jefferies Securities Inc. 是一家在加拿大十三个司法管辖区均注册的投资商，也是加拿大投资监管组织的交易会员，包括由 Jefferies Securities Inc. 与另一家 Jefferies 实体联合生产的研究报告（并由 Jefferies Securities Inc. 分发）。 当Jefferies证券公司分发由Jefferies LLC、Jefferies国际有限公司、Jefferies（日本）有限公司、东京分行或Jefferies印度私营有限公司制作的研究报告时，请注意，Jefferies LLC、Jefferies国际有限公司、Jefferies（日本）有限公司、东京分行和Jefferies印度私营有限公司根据“国家指令31-103注册要求、豁免和持续注册人义务”中包含的经销商注册要求豁免，在其管辖区域内以经销商身份运营，因此，Jefferies LLC、Jefferies国际有限公司、Jefferies（日本）有限公司、东京分行和Jefferies印度私营有限公司均无需注册且不是其管辖区域内的注册经销商或顾问。请注意，如果该研究报告由Jefferies LLC或Jefferies国际有限公司编制，则该报告并非根据加拿大有关加拿大研究报告的披露要求编制。 英国：Jefferies International Limited，由金融行为监管局授权并监管；在英格兰和威尔士注册，注册号1978621；注册地址：伦敦EC2N 4JL百富门100号；电话+44 (0)20 7029 8000；传真+44 (0)20 70