板块观点
- 房地产开发：政策层面已意识到稳定健康的房地产市场对经济发展的重要性，新旧动能并非完全对立，“止跌回稳”可视为政策拐点。推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团。建议关注绿城中国等。
- 物业管理：房地产行业正经历较大边际变化，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资应关注市场化外拓能力和服务边界拓宽能力，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
- 房地产经纪：二手房市场复苏程度持续好于新房，购房者对新房交付及质量信心不足，需求转向二手房。中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家。
房地产基本面与高频数据
- 房产市场情况：
- 新房市场：上周36城新房成交面积173.7万方，环比+10.9%，同比-21.4%。2025年4月1日至4月25日累计成交574.4万方，同比-13.8%。今年截至4月25日累计成交3105.9万方，同比-0.9%。
- 二手房市场：上上周15城二手房成交面积192.2万方，环比+3.3%，同比+20.1%。2025年4月1日至4月25日累计成交661.9万方，同比+17.9%。今年截至4月25日累计成交2608.9万方，同比+26.6%。
- 库存及去化：13城新房累计库存7778.7万方，环比+0.5%，同比-11.9%；13城新房去化周期为17.1个月，环比变动+0.4个月，同比变动-5.1个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为12.2个月、9.9个月、13.5个月、47.7个月。
- 土地市场情况：
- 土地供应：2025年4月21日-2025年4月27日百城供应土地数量为462宗，环比+16.7%，同比-26.8%;供应土地建筑面积为2081.3万方，环比+8.7%,同比-32.9%。截至4月27日，2025年累计供应土地数量为7156宗，同比-13.8%,累计供应建筑面积为36210.9万方，同比-16.5%。
- 土地成交：2025年4月21日-2025年4月27日百城土地成交建筑面积1641.9万方，环比+23.6%，同比-24.3%；成交楼面价2249元/平，环比+177.3%、同比+29.9%；土地溢价率7.5%,环比+3.3%，同比+4.9%。截至4月27日,2025年累计成交土地建筑面积为33459.3万方，同比-7.5%。
- 房地产行业融资情况：
- 境内信用债发行：上周房地产企业发行信用债合计18支，发行金额合计172.5亿元，环比+42.4%,同比-4.2%;上周偿还金额207.8亿元，净融资额为-35.3亿元。2025年至今，房地产企业合计发行信用债205支，合计发行金额1737.9亿元，同比+3.5%。
- REITs：上周REITs涨跌幅为5.1%。
行情回顾
- 上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.2%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为0.4%、1.2%，超额收益分别为-1.6%、-2.3%。29个中信行业板块中房地产位列第27。
- 个股方面：上周上涨个股共62支，较前周减少30支，下跌股数为49支。上周市场上房地产股涨幅居前五的为天保基建、卧龙地产、*ST阳光、*ST阳光、渝开发，涨幅分别为22.7%、9.9%、9.1%、8.0%、7.6%。跌幅前五为万方发展、荣丰控股、*ST岩石、*ST中地、大名城，跌幅分别为-30.5%、-21.2%、-15.0%、-11.5%、-9.4%。
行业政策跟踪
- 中央层面：4月25日，中央政治局会议指出，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。
- 地方层面：
- 4月21日，昆明市三线城市昆明市五华区、西山区、呈贡区相继发布2023年购房契税补贴实施细则。
- 4月21日，杭州市二线城市杭州优化完善住房公积金提取若干政策。
- 4月23日，厦门市二线城市厦门市对房票政策进一步优化升级。
投资建议
- 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等。
- 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
- 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。
风险提示
- 房地产调控政策放宽不及预期；
- 行业下行持续，销售不及预期；
- 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
