4月中央政治局会议地产表述解读：地产相关表述虽有更新，政策发力方向基调延续

事项： 2025年4月25日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要持续用力防范化解重点领域风险。继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。持续稳定和活跃资本市场。 国信地产观点：1）房地产表述更新为持续巩固市场稳定态势，肯定了此前政策带来的企稳效果。2）城改变棚改趋势渐明，城中村改造是2025年房地产最明确的政策方向。3）加大高品质住房供给适应人民居住需要，也避免新房与二手房同质化竞争。4）投资建议：4月中央政治局会议地产相关表述虽有更新，但政策发力方向整体延续此前基调，一方面城中村改造拉动购房需求，另一方面高品质住宅改善新房供给。 我们预期，为实现持续巩固房地产市场稳定态势的目标，后续地产政策出台的节奏和力度值得期待，地产股仍然具备博弈机会。个股端，推荐贝壳W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团等。5）风险提示：政策落地效果不及预期；外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 房地产表述更新为持续巩固市场稳定态势，肯定了此前政策带来的企稳效果 在2024年9月中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”之后，2024年12月政治局会议和2025年3月全国两会报告中均提及“推动房地产市场止跌回稳”，而本次会议房地产相关表述发生了变化，更新为“持续巩固房地产市场稳定态势”，主要因为自2024年9月末为配合经济稳增长工作陆续出台的放宽首付比例、限购条件、契税增值税收取标准、降低新增和存量房贷利率等一系列重磅政策效果显著。 自2024年10月以来，地产销售量价指标均扭转急跌趋势，全国商品房销售面积和百强房企销售额的单月同比均明显修复，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格的月环比也均明显收窄。 表1：历年中央重要会议关于房地产的表述 图1：全国商品房销售面积单月同比 图2：百强房企销售额单月同比 图3：70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比 图4：70个大中城市二手住宅销售价格环比 城改变棚改趋势渐明，城中村改造是2025年房地产最明确的政策方向 本次会议指出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”，自2023年来在各类高层会议中被提及次数以及表态重视程度远超存量商品房收购、存量土地收回及保障房建设。截至2024年末，房地产总库存为35.2亿㎡，呈现“源头淤积”结构，其中存量未开工的土地库存为20.8亿㎡，占比59%； 已开工未竣工未销售的未竣库存为7亿㎡，占比20%；已竣工未销售的竣工库存为7.4亿㎡，占比21%。 根据历史合理去化周期，尚有5到8亿平方米的超量库存待消化，有两条路径，1）供给入手，收回存量土地；2）需求入手，创造增量需求。其中，以城改之名行棚改之实，是当前阻力最小、效果最值得预期的政策。随着城中村改造政策扩围，支持范围从最初的35个城区常住人口300万以上的城市扩大到近300个地级及以上城市，城改变棚改趋势渐明。我们坚持认为城中村改造是2025年房地产最明确的政策方向。 表2：存量土储测算 图5：历年房地产库存面积（单位：亿平方米） 图6：当前“源头淤积”型的库存结构 加大高品质住房供给适应人民居住需要，也避免新房与二手房同质化竞争 本次会议指出“加大高品质住房供给”，与2025年3月全国两会表述相仿，即适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。2025年3月末，国家标准《住宅项目规范》发布，规范要求新建住宅建筑层高不低于3米、提高墙体和楼板隔声性能等。过去四十年来，中国城镇居民的人均居住面积增长迅速，从90年代房改初期的20㎡已经翻倍至40㎡。一线城市居住情况改善同样显著，2022年，北京、上海、广东的人均居住面积分别为34㎡、37㎡、39㎡。中国居住市场逐渐从“缺房子”过渡到“缺好房子”的阶段。 近年来，中国二手住宅交易额保持稳中有升，与新房销售额的急剧萎缩形成鲜明对比，2024年，二手房交易额在中国住宅市场中的占比为46%，持续三年显著提升。2025年3月，18城二手住宅单月成交套数相当于2019年同期的138%，而30城新建商品房单月成交面积仅相当于2019年同期的62%。新房销售规模的修复强度和持续性始终弱于二手房市场，主要因为二手房兼具“以价换量”的价格优势和“所见即所得”的现房优势。高品质新房将有效避免与二手房同质化竞争，带动新房市场企稳回升。 图7：中国城镇居民人均居住面积（单位：㎡） 图8：中国北京、上海、广东人均居住面积（单位：㎡） 图9：历年新房和二手房销售额（单位：万亿元） 图10：历年新房和二手房销售额占比 图11：30城新建商品房单月成交面积相对2019年同期 图12：18城二手住宅单月成交套数相对2019年同期 图13：全国二手房边际挂牌价月环比 投资建议 4月中央政治局会议地产相关表述虽有更新，但政策发力方向整体延续此前基调，一方面城中村改造拉动购房需求，另一方面高品质住宅改善新房供给。我们预期，为实现持续巩固房地产市场稳定态势的目标，后续地产政策出台的节奏和力度值得期待，地产股仍然具备博弈机会。个股端，推荐贝壳W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团等。 风险提示 政策落地效果不及预期；外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。