9月中央政治局会议地产新表述解读：直面问题，实事求是

事项： 2024年9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 国信地产观点：1）首次在9月会议中提及房地产，且为直接具体的新表述。2）会议强调“止跌回稳”，直面房地产市场的问题关键，后续政策可期。3）投资建议：9月中央政治局会议对房地产行业的不寻常表态，有效提振市场信心，后续地产板块的行情演绎将取决于未来几天是否有相关政策落地，以及“十一”期间楼市表现。虽然从房企价值角度，房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。个股推荐保利发展、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、贝壳-W。4）风险提示： ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 首次在9月会议中提及房地产，且为直接具体的新表述 这是中央首次在9月的政治局会议上强调房地产相关内容，此前则集中在4月、7月和12月的会议中提及，不寻常的表态时间，也反映出中央对地产问题的重视态度。 此外，本次表述内容发生了很大的变化。此前政治局会议关于房地产的表述大多延续之前中央重要会议的相关定调（例如2018年以来的“因城施策”，2022年提出的“防范化解风险”、“保交楼”、“房地产新发展模式”，2023年提出的“我国房地产市场供求关系发生重大变化”），而继2024年4月会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，本次会议再次出现对房地产市场的新提法，且表述直接而具体，与以往相对概括的表述大相径庭。 首先，首次正视房价下跌的问题，提出“促进房地产市场止跌回稳”。其次，对商品房建设的表述从之前“消化存量、优化增量”升级至“严控增量、优化存量、提高质量”。最后，非常难得能在高级别会议中给出“调整住房限购政策、降低存量房贷利率”这样具体的举措。 表1：历年中央重要会议关于房地产的表述 会议强调“止跌回稳”，直面房地产市场的问题关键，后续政策可期 从城市维度看，2024年8月，70大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.7%，二手住宅销售价格同比-8.6%，降幅均持续扩大。同时二手房挂牌价仍持续下行，根据冰山大数据发布的冰山指数，截至2024年9月初，中国14个核心城市二手房边际挂牌价的年内平均降幅-8%，同比平均跌幅-11%，相对历史最高点平均跌幅为-24%。房价持续下跌的背景下，购房者对房价未来走势较悲观，观望情绪较重。2024Q2，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民预期房价上涨的比例仅11.0%，而居民预期房价下降的比例陡升至23.2%，继续创近十年新高。 因此，虽然此前需求端利好政策不断出台，主流城市首付比例和房贷利率一降再降，但与历史周期相比，本轮着力提高居民加杠杆能力的利好举措对地产销售的提振效果一般，楼市自2021年以来表现持续低迷。 2023年，商品房销售面积11.2亿㎡，较2021年最高点17.9亿㎡下降38%；2024年前8月，商品房销售面积6.1亿㎡，同比再下降18%。截至2024年8月，商品房待售库存面积7.4亿㎡，位于历史绝对高位。 本次会议表述中的“止跌”一词，意味着公开重视并认可房价已出现了明显下跌，实事求是、一针见血。 我们认为，正视问题才能解决问题，在本次会议定调后，房地产后续政策的想象空间充分打开，京沪解除限购、利率大幅下降等都是可能的方向。 图1：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图2：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图3：中国14个核心城市二手房边际挂牌价变动比例（截至2024年9月8日） 表2：中国14个核心城市二手房边际挂牌价及降幅 图4：城镇储户对未来房价预期 图5：城镇储户未来3个月准备增加"购房"支出的比例 图6：历年末商品房销售面积及同比 图7：历年末商品房待售面积及同比 投资建议 9月中央政治局会议对房地产行业的不寻常表态，有效提振市场信心，后续地产板块的行情演绎将取决于未来几天是否有相关政策落地，以及“十一”期间楼市表现。虽然从房企价值角度，房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。个股推荐保利发展、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、贝壳-W。 风险提示 ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。