2022年4月中央政治局会议房地产相关部分点评：新增“优化预售资金监管”表述、政策面继续释放积极信号

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 投资评级：强于大市（维持） 报告日期：2022年04月29日 分析师：陈智旭 S1070518060005 ☎ 021-31829691  chenzhixu@cgws.com 行业表现 数据来源：贝格数据 相关报告 <<基本面维持低迷、地产投资月同比转负>> 2022-04-18 <<投资小幅增长、其余数据仍显低迷>> 2022-03-16 <<“稳增长”背景下政策有望继续发力>> 2022-03-07 新增“优化预售资金监管”表述、政策面继续释放积极信号 ——2022年4月中央政治局会议房地产相关部分点评  事件：4月29日中央政治局会议召开，地产部分表述为“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。  变化1-新增“房住不炒”及“因城施策”：去年末的政治局会议并未提到“房住不炒”及“因城施策”，本次会议重提，与一直以来中央关于房地产的表述一致，“房住不炒”主基调延续，具体政策在“因城施策”框架下结合各地实际情况进行调整和完善。近期多地楼市政策调整也印证了这一点。  变化2-新增“优化商品房预售资金监管”：“优化商品房预售资金监管”为本次会议新增内容。今年1月、2月均有消息称全国性的商品房预售资金监督管理办法将出台，具体为“明确预售资金额度监管为重点额度监管，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用”，但后续并未有正式文件出台及落地消息。此次会议明确提到“优化商品房预售资金监管”，相关政策及细则的出台值得期待。目前预售资金监管主要在1994年出台的《城市商品房预售管理办法》中进行了原则性规定，此后于2000年代进行修订，但基本都是原则性表述，具体规则制定及监管责任在地方，城市之间差异较大。考虑到预售款一方面与保交房的民生问题密切相关，另一方面是房企资金的主要来源，对预售资金监管的优化有利于权责的明晰，避免过松过紧的政策安排。  2个不变-支持刚性和改善性住房需求、促进房地产市场平稳健康发展：1）支持合理需求：去年末的政治局会议表述为“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，本次会议相关的表述为“支持刚性和改善性住房需求”，基本均为支持合理住房需求的内涵，近期降首付、降利率等需求端政策持续出台，预计未来将有更多城市跟进；2）促进房地产市场平稳健康发展：考虑到经济及房地产行业依然面临的下行压力，在“房地产市场的平稳健康发展”的目标下，政策面预计将维持偏松的基调。  维持“强于大市”评级：总体来看，本次会议再度明确了“房住不炒”“平稳发展”及“因城施策”的政策基调，考虑到面临的下行压力，一方面需求端的支持政策预计将继续出台，另一方面供给端资金政策也有望优化。我们维持板块“强于大市”的评级，推荐标的：1）优质稳健国企央企，保利、万科，其他公司建议关注中海、招蛇、华润等，规模及利润率均有核心观点 分析师 证券研究报告 行业动态点评 行业报告 房地产行业 行业动态点评 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 提升空间，2）相对激进的弹性标的部分龙头民企：新城，其他公司建议关注旭辉、碧桂园等，随着政策面释放暖意估值修复值得期待，3）物业相关公司华润万象生活、旭辉永升服务、碧桂园服务等。  风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 行业动态点评 长城证券3 请参考最后一页评级说明及重要声明 表1：近期中央政治局会议关于房地产行业的表述 日期 关于房地产行业的表述 2020/7 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展 2020/12 强化反垄断和防止资本无序扩张，促进房地产市场平稳健康发展 2021/4 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价 2021/7 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策 2021/12 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环 2022/4 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展 资料来源：国务院、长城证券研究院 中共中央政治局召开会议 习近平主持会议 来源：http://www.gov.cn/xinwen/2022-04/29/content_5688016.htm 行业动态点评 http://www.cgws.com 研究员承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则，独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日 起正式实施。因本研究报告涉及股票相关内容，仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研究报告中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 免责声明 长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。 本报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 长城证券版权所有并保留一切权利。 长城证券投资评级说明 公司评级： 买入——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅15%以上; 增持——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于5%~15%之间; 持有——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于-5%~5%之间; 卖出——预期未来6个月内股价相对行业指数跌幅5%以上 行业评级： 强于大市——预期未来6个月内行业整体表现战胜市场; 中性——预期未来6个月内行业整体表现与市场同步; 弱于大市——预期未来6个月内行业整体表现弱于市场 长城证券研究所 深圳办公地址：深圳市福田区福田街道金田路2026号能源大厦南塔楼16层 邮编：518033 传真：86-755-83516207 北京办公地址：北京市西城区西直门外大街112号阳光大厦8层 邮编：100044 传真：86-10-88366686 上海办公地址：上海市浦东新区世博馆路200号A座8层 邮编：200126 传真：021-31829681 网址：http://www.cgws.com