房地产行业研究：如何看待3月房地产销售表现？

本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（3.29-4.4）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.9%，在各板块中位列第19；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深300指数涨跌幅为-1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和+0%。 土地成交热度延续高位，溢价率持续超过10%。本周（3.29-4.4）全国300城宅地成交建面549万㎡，单周环比-48%，单周同比+29%，平均溢价率17%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面9249万㎡，累计同比+4%；年初至今，中海地产、绿城中国、华润置地、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房受此前月末影响，同环比有所下滑，景气度转向下。本周（3.29-4.4）47个城市商品房成交合计425万平米，周环比-29%，周同比-6%。其中：一线城市周环比-22%，周同比-21%；二线城市周环比-25%，周同比-5%；三四线城市周环比-36%，周同比+4%。 本周二手房成交环比下降，同比仍保持增长，景气度稳健向上。本周（3.29-4.4）22个城市二手房成交合计239万平米，周环比-27%，周同比+12%。其中：一线城市周环比-19%，周同比+26%；二线城市周环比-30%，周同比+5%；三四线城市周环比-32%，周同比+5%。 3月47城新房销售面积2012万方，同比+11.4%，环比+74.3%，表现强于2020、2022、2024年同期，但不及2021、2023同期；22城二手房成交面积1358万方，同比+37.1%，环比+62.0%，表现强于2020-2024年同期。从一二手成交变现来看，尽管存在常规的季节性因素导致成交上升，但亦表明在24Q4以来一系列政策的加码下，市场成交量底部的中枢逐渐上移，而成交量的支撑亦是价格企稳修复的关键。若4、5月迎来新一轮政策加码，则有望将季节性高成交量进一步延续，加速企稳进程。 2025年1-3月，百强房企全口径销售7885亿元，累计同比-6.8%（较1-2月-3.1%的跌幅扩大3.7pct）；3月单月全口径销售3484亿元，环比+75.8%，同比-11.2%。由于3月小阳春已至，销售同比表现有分化，环比表现大幅上升，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为-14%、-10%、+12%、-21%，单月环比分别为+82%、+73%、+106%、+38%。其中TOP31-50房企表现更佳，行业分化下有部分中小房企、建筑背景房企、地方国资房企开始涌现。 投资建议 近期由于外部关税事件的影响，刺激内需以稳定经济发展大局的必要性显著提升，地产作为内需的重要抓手或将成为主要刺激方向。从时间来看，4月底政治局会议或是政策加码的关键时间点之一；从手段来看，城中村改造/收储/一线城市放松或成为政策发力方向。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及各自对应的物业管理公司。 中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 三月一二手房成交表现较好 3月47城新房销售面积2012万方，同比+11.4%，环比+74.3%，表现强于2020、2022、2024年同期，但不及2021、2023同期；22城二手房成交面积1358万方，同比+37.1%，环比+62.0%，表现强于2020-2024年同期。从一二手成交变现来看，尽管存在常规的季节性因素导致成交上升，但亦表明在24Q4以来一系列政策的加码下，市场成交量底部的中枢逐渐上移，而成交量的支撑亦是价格企稳修复的关键。若4、5月迎来新一轮政策加码，则有望将季节性高成交量进一步延续，加速企稳进程。 图表1：2025年3月的47城新房销售面积优于2020、2022、2024同期（单位：万方） 图表2：2025年3月的22城二手房成交面积优于过往5年同期（单位：万方） 三月百强房企销售额同比小幅下滑 2025年1-3月，百强房企全口径销售7885亿元，累计同比-6.8%（较1-2月-3.1%的跌幅扩大3.7pct）；3月单月全口径销售3484亿元，环比+75.8%，同比-11.2%。由于3月小阳春已至，销售同比表现有分化，环比表现大幅上升，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为-14%、-10%、+12%、-21%，单月环比分别为+82%、+73%、+106%、+38%。其中TOP31-50房企表现更佳，行业分化下有部分中小房企、建筑背景房企、地方国资房企开始涌现。 图表3：2025年1-3月百强房企销售表现 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.9%，在各板块中位列第19；恒生港股房地产板块涨跌幅为0%，在各板块中位列第6。本周地产涨跌幅前5名为美的置业、卧龙地产、天府文旅、国瑞健康、派斯林，涨跌幅分别为+23.6%、+17.8%、+14.9%、+13.9%、+10.3%；末5名为中国奥园、衢州发展、珠光控股、融信中国、雅居乐集团，涨跌幅分别为-15.3%、-13.7%、-13.2%、-11.5%、-10.9%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深300指数涨跌幅为-1.4%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和+0%。本周物业涨跌幅前5名为佳兆业美好、德信服务集团、朗诗绿色生活、经发物业、时代邻里，涨跌幅分别为+19.9%、+15.6%、+14.5%、+11.1%、+5.6%；末5名为永升服务、世茂服务、康桥悦生活、中奥到家、雅生活服务，涨跌幅分别为-14.2%、-12.6%、-9.7%、-8.8%、-7%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第14周，全国300城宅地成交建面549万㎡，单周环比-48%，单周同比29%，平均溢价率17%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面9249万㎡，累计同比+4%；年初至今，中海地产、绿城中国、华润置地、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为273、252、244、228、202亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（3月29日-4月4日）47个城市商品房成交合计425万平米，周环比-29%，周同比-6%，月度累计同比-10%，年度累计同比+7%。其中： 一线城市：周环比-22%，周同比-21%，月度累计同比-1%，年度累计同比+6%； 二线城市：周环比-25%，周同比-5%，月度累计同比-18%，年度累计同比-2%； 三四线城市：周环比-36%，周同比+4%，月度累计同比-4%，年度累计同比+16%。 图表14：4 7城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（3月29日-4月4日）22个城市二手房成交合计239万平米，周环比-27%，周同比+12%，月度累计同比+3%，年度累计同比+33%。其中： 一线城市：周环比-19%，周同比+26%，月度累计同比+16%，年度累计同比+43%； 二线城市：周环比-30%，周同比+5%，月度累计同比-4%，年度累计同比+39%； 三四线城市：周环比-32%，周同比+5%，月度累计同比+4%，年度累计同比+7%。 图表18：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.01亿平米，环比-0.7%，同比-9.3%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为24.3月，较上周+1.2个月，较去年同比-6.2个月。 图表22：1 0城商品房的库存和去化周期 图表23：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 非开发公司动态 图表28：非开发公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。