2025年2月产品月报

全国住宅产品月报 克而瑞研究中心丨产品力研究中心 此报告未经克而瑞集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 02 住宅产品结构特征03 产品亮点分析04 01 房企产品动态 •产品升级、服务升级、品牌战略（部分略） P A R T O N E 1.1 房企产品动态丨华润置地迭代“好房子”标准，搭建全流程规范化管理制度 •华润置地树立“全场景要素好社区、全生命周期好产品、全生活触点好服务”的华润置地“好房子”体系，不断迭代“好房子”标准。 •聚焦交付前、中、后全周期，搭建一套全流程规范化管理制度，在制度牵引下实现产品保质兑现，将好产品、好服务、好生活贯彻到每位业主购房、交付、入住等各个阶段。 •从“保交付”到“优交付”，坚持“以人为本”、以客户为中心，关注客户多元化需求，“交付房子”的同时也“交付生活”。 1.3 房企产品动态丨华发股份召开2025设计条线体系会,“以创新、为匠心” •2025年2月20日，华发股份在珠海召开“以创新、为匠心”2025设计体系会。2025年，华发股份设计条线将围绕18项重点工作，持续以产品力为驱动、政策导向与客户需求为重点，坚持科技+好房子产品体系推广与落地，推动设计创新与品质迭代升级。 •在项目管理上，重点关注功能颜值、成本适配、效率提升和设计节点管控，加强品控与客户需求响应能力，聚焦标杆产品打造及产品体系落地；•在研发创新上，推动产品体系迭代，深化好房子研发体系，全面落地产品标准化，以进一步提升华发产品的市场竞争力。 •以华发科技+好房子产品体系为依托，从客户实际需求出发，用创新思维与匠心精神打造具有“全生命周期的好房子、全生活体验的好服务、全场景功能的好社区”。 客户趋势 （部分略） PA RTT WO 2.1 客户趋势一丨年轻人愈加重视家生活，不同类型家电需求中体现出氛围需求的多元化与精细化 •年轻人对居家生活质量要求越来越高，需求呈现出多元化和精细化的特征。家电作为重要的居家场景组件，从中体现出不同类型家庭对居家氛围的细分需求，独居者对小型化、多功能的小家电有强烈的需求，二人世界更倾向于高品质、智能化家电来提升生活的舒适度，而多口之家更追求全能型和大容量的产品。 2024年轻人生活方式及营销趋势洞察报告 2.1 客户趋势一丨引领居家风尚，实现无感、融合的居家生活全空间体验 •年轻人越来越追求家电与家居空间的无感融合，对家居空间的美学和秩序感要求越来越高，希望家电兼具实用性和装饰性。嵌入式和套系化家电、一站式家居空间解决方案以及AI技术带来的无感体验等，正成为满足这一需求的关键。房企可以借此持续优化空间布局，将家电与家居环境无缝衔接，从而打造出兼具实用性和美观性的理想家居空间。 行业启示 家居空间更加讲究秩序美学 •植入套系化家电：样板间套系化家电因其在功能和设计上的一致性，能够更好地满足消费者对家居整体协调性的需求。 •推动一站式家居空间解决方案：一体化设计的应用范围应不再局限于家电产品，而是扩展到更多生活配件和家居元素。从大型的隐形门到小型的隐形平嵌厨盆，都可以更好的融入家居空间，实现与家具和家装风格的无缝衔接。 隐形平嵌厨盆，洗沥一体（广州万科黄埔新城样板间实景） •AI赋能：技术的迭代让家电与家居空间的融合更加自然，家电设备之间的无感联动，为用户提供了更加个性化、便捷的智能体验。 03 住宅产品结构特征 •全国住宅产品结构特征：整体供需情况、户型、面积段、总价段分布及各能级情况•各经济区域住宅产品结构特征：区域供需情况、户型、面积段、总价段分布•典型城市住宅产品结构特征：上海、深圳、杭州等六城面积、户型、总价段分布 PA R T TH R E E 3.1 整体住宅市场丨供需情况 供应：2月因恰逢春节传统假期，新房供应季节性回落，100个典型城市供应量482万平方米，同比下降40.1%，环比下降58.9%。一线城市合计新增供应49万平方米，同比下降11%，环比下降45.1%。广州是唯一一个同环比均正增的城市，上海、深圳供应面积则同环比齐跌。24个二线城市合计新增供应251万平方米，同比下降20.8%，环比下降50.3%。宁波、郑州和兰州2月房企推盘积极性相对较低，近乎0供应；源于上月较低基数，南宁环比增幅超十倍。72个三四线城市合计新增供应183万平方米，同比下降58.3%，环比下降68.4%。成交：2月房企推盘淡季，100个典型城市成交量1176万平方米，同比增长14.1%，环比下降14.3%。一线城市合计成交110万平方米，同比增长55.7%，环比下降39.7%。深圳因去年基数较低加之短期内新政效应延续，同比增长110%，短期内成交热度延续；北京、上海、广州同比增幅则均在40%以上。24个二线城市本月总成交面积570万平方米，同比增长27.9%，环比下降18.7%。苏州、武汉、重庆、沈阳稳步复苏，同环比齐增，市场有筑底企稳征兆。72个三四线城市合计成交495万平方米，同比下降3.6%，环比增加1.6%。 3.3 产品结构特征丨面积段 Ø一线城市：主力面积需求更明显，100-120㎡和80-90㎡产品占比位居成交一二位，比重分别较去年提升0.7和0.6个百分点，北京成交面积分散，各面积段占比均不及二成，上海100-120㎡产品成交居首，而广深80-90㎡产品成交最为集中。 Ø二线城市：100-120㎡和120-140㎡产品占比高于两成，但分别较去年下降1.3和0.2个百分点，重庆明显倾向100㎡以下的小面积产品，100-120㎡产品仅略超一成水平，青岛、成都、济南100-120㎡产品成交热度最高。 Ø三四线城市：120-140㎡产品成交居首，且占比较去年增加1.2个百分点至28.6%，其比重超过100-120㎡产品，后者占比同期微降0.2个百分点。 3.5 区域住宅市场丨供需情况 Ø环渤海区域：供应同比下降9.3%，北京供应倍增，青岛、济南供应同比降幅仍超五成。区域成交同比下降19.4%，仅青岛成交累计同比持增，北京、沈阳、长春成交累计同比降幅较上月收窄。Ø长三角区域：供应同比下降14.6%，上海、南京供应累计同比腰斩，徐州同比降幅也超过三成。区域成交同比上升11%，多数城市成交同比持增，仅苏州、徐州表现不及去年同期。Ø中西部区域：供应同比下降14.6%，仅重庆、郑州供应持增，西安延续此前供应走热趋势，继续领跌。区域成交同比上升14%，仅西安表现不及去年同期，而郑州放量明显，累计同比增幅超五成。Ø珠三角区域：供应同比下降24.5%，仅深圳供应增长，而惠州、东莞供应累计同比降幅均超五成。区域成交同比上升32.4%，深圳成交累计同比倍增的趋势延续，而惠州仍近乎腰斩。 3.8 区域产品结构特征丨总价段 Ø环渤海区域成交总价中枢有所提升，仅120万元以下价格段产品成交占比较去年水平下降，更高总价段中，500-1000万元产品成交占比增加2个百分点至10.3%。Ø长三角区域500-1000万元产品占比仍居首位，但份额较去年二成以上的水平下降2.9个百分点，更高端的1000万元以上产品市场份额较去年微增0.7个百分点，增幅较上月有所回落。Ø中西部区域除100万元以下低总价产品占比较去年大幅提升3.7个百分点至22.7%以外，其余总价段产品份额维稳，尤其是250万元以上产品，波动幅度均在0.5个百分点以内。Ø珠三角区域主力500-1000万元产品主力地位巩固，成交占比提升2.1个百分点至17.7%，同时，400-500万元产品占比也增加0.8个百分点至一成以上，高总价产品成交表现较去年整体更有有所。 3.10 城市产品结构特征丨上海 Ø截至2月，三房成交占比仍近七成，是市场的绝对主力；四房比重次之，相较去年同期有6.4个百分点的增幅；一二房和其他户型成交走弱，同比分别回落1.5和1.2个百分点。Ø高端改善需求旺盛，100-120㎡产品占比继续居首，次主力的90-100㎡和120-140㎡比重同比分别下降5.4和0.2个百分点，160㎡以上产品成交占比则同期提升3.5个百分点。Ø500-800万元产品维持三成以上的市场份额，占比较去年同期微增0.3个百分点，1000-2000万元产品市场份额位居第二位，但占比同比下降1.9个百分点至18.4%。 3.12 城市产品结构特征丨成都 Ø截至2月，三四房成交占比均衡，且占据市场主导；然三房成交同比下滑4.9个百分点，四房同期占比大幅提升幅度超过一成。Ø主力面积段优势巩固，120-140㎡产品成交占比最高，且同比提升1.8个百分点；100-120㎡和140-160㎡产品分居二三位，占比同比也均提升2.1个百分点。Ø成交结构趋向更高总价产品，100万元以下产品成交比重仍居首位，但成交比重同比大幅下滑5.9个百分点；500万元以上产品的市场份额同期增幅达3.3个百分点。 3.13 城市产品结构特征丨西安 Ø截至2月，三、四房产品成交分化，但三房仍为市场主流，但成交占比同比下滑4.9个百分点；四房则成交占比同比提升1.9个百分点至34.8%。 Ø成交向主力面积段集中，120-140㎡和100-120㎡成交占比分居一二位，且同比分别提升3.1和3.3个百分点，相邻的90-100㎡和140-160㎡产品同期市场份额的降幅则均在4个百分点以上。Ø200-400万元产品成交占比超五成，其中200-250万元产品成交占比较去年同期提升7.5个百分点，同时，140万元以下产品成交占比同比合计下降14.9个百分点。 04 产品细节亮点分析 •精装（略）/超配（略）/社区/科技/交付（略）亮点 PA R T F O U R 4.3 社区亮点丨非遗设计在住宅项目中的运用 非遗设计在住宅项目中的运用，不仅是建筑美学的创新尝试，更是房地产行业在文化觉醒、消费升级和可持续发展背景下的战略转型，其意义在于通过建筑装饰、公共艺术、节庆活动等形式，将非物质文化遗产转化为可感知的社区文化符号，既活化濒危技艺的当代价值，又塑造社区独特人文气质，增强居民文化认同感与归属感。未来，能否将非遗转化为“可持续的文化生产力”，或将成为衡量房企核心竞争力的新标尺。 Ø文化维度：非遗作为地域文化的活态载体，将住宅从“钢筋水泥的容器”转化为“文化记忆的容器”，赋予住宅“文化身份”，满足高净值人群对“精神归属感”的需求；非遗元素（如徽派砖雕门楼、潮州金漆木雕屏风）形成“在地性符号”，实现项目与城市文脉的深度绑定，打造“无法被异地复制的稀缺性”Ø经济维度：成为高端市场破局点，非遗工艺高成本天然筛选客群，契合豪宅“稀缺性+故事性”的定价逻辑；具有文化标识的住宅更易抵御市场波动Ø社会维度：房企从开发商到“文化运营商”，非遗公共空间（如非遗工坊、戏曲舞台）成为居民文化互动纽带；通过保护濒危非遗技艺，塑造“文化守护者”形象 ◎非遗文化赋能高端地产首秀 ◎无锡文化地标营造 央视IP复刻：通过复刻无锡春晚场景（灯笼、寄 畅 园 布 景 ） 和 节 目 （ 《 无 锡 景 》 《 珍 珠塔》），打造“春晚同款”沉浸式体验，借势国家级文化IP提升项目调性。 设计双园规制，北园“寄畅园山境”+南园“蠡园水境”，通过“师古不泥古”的园林复刻，构建“无锡文化地标”的符号价值。 非遗活态传承：打铁花、锡剧、漆扇制作等非遗表演与互动活动，将传统文化转化为可感知的体验场景，强化项目的文化稀缺性。 非遗工艺溢价，700万榫卯亭榭、香山帮匠作，将非遗技艺转化为可量化的产品溢价点，对标奢侈品手工艺价值体系。 时空融合场景：夜间水景与惊鸿舞、榫卯亭台与铁花火光的结合，营造古今交融的视觉奇观，满足高端客群对“仪式感”与“打卡传播”的双重需求。 4.3 社区亮点丨非遗技艺在住宅项目中的运用 ◎非遗元素与海派风格融合 约88米海派门庭墙面采用非遗竹编纹样演变设计，下沉式会所墙面透光障子纸工艺源自传统障子门技艺； 汉白玉整石雕琢的《海·回声》雕塑，运用传统热着